标题广东中原地产代理公司2011年？月？日??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010CodeCodeofofthisthisreportreport||11销售策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2销售难点?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3突破破?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4今年，我们主要分三个阶段进行销售：1.3－4月为第一阶段，将剩余货量全新包装上市，利用价格优势，铺开宣传。2.5－9月为第二阶段，利用对尾货的宣传契机，五一加推全新组团，集中推货。3.10—11月为第三阶段，利用国庆黄金周的促销活动对尾货进行快速消尾。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5挖掘项目卖点成熟的社区配套（商业广场、运动球场、活动中心、酒家等）湖景优势价格优势坐拥天然优势湖景性价比优势?户型面积市场紧缺山林美景?户型方正实用?单价适中，总价低城市发展的优越地位花都房地产高速发展的需求?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6入市契机?根据上述的市场情况，本区域各楼盘的别墅缺少面积300-400平方米的户型，而本项目的别墅户型在市场中有绝对的可塑性，有一定的销售空间。?把握项目面积适中，总价低的价格优势，快速入市，让项目在平价入市后，通过五一黄金档期拉动第二波新货价格的拉高。?充分利用传统旺销节点（如五一、中秋、十一的黄金周），抢占客源，扩大项目影响，提高上门量，快速销售，以达到利润最大化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7推售节点重新启动期公开发售及热售期尾货期3、45、6、7、8、910、11月月月渴市推出珍藏湖景别全新湖景别墅组团震压轴加推最后珍藏湖墅，仅售······撼发售景别墅消化剩余产品70%集中加推5、7、9快速消尾月新组团及带动旧组团的销售?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8价格策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9项目别墅单价适中，不需要作任何调整，利用面积不大，总价低的绝对价格优势为切入点，全面抢占同区域楼盘的别墅市场。明确项目价值取向，实现利润最大化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10推广策略如何解如何解决楼盘决楼盘的的客流量？？？客流量？？？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11推广策略中原中原认为认为，可，可从两从两方面落手：方面落手：1，项目自身硬件重新打造，以产品吸引客户；2，增加相关宣传推广，让项目信息更好地传达。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12推广策略根据中原两次到访南航碧花园参观，项目中心湖景资源优越，社区人文居住环境浓厚。南航碧花园开售已有一段时间，样板房仍是早期的装修，难免让人感觉到旧瓶装新酒的感觉。部分在售单位外墙较陈旧，并且已有雨迹、铁锈，部分单位花园植物种类相对较少，还有枯黄的植物，对别墅单位来说可以算是致命的打击,尤其是对于有能力买别墅的客户来说，简直在挑战他们对优质生活的向往，享受人生的乐趣。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13推广策略中原建议：1，重金打造样板房2，外墙和屋顶等重新粉饰3，整理花园林景观和植物?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14推广策略1，重金打造样板房让客户有焕然一新的感觉，同时配合新货的推售，有机结合。装修方面，重装饰轻装修，可节省成本。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15推广策略2，外墙重新粉饰别墅外墙的好坏，最容易给人别墅档次高低的直观感觉。建议重新粉饰滞销单位的外墙，屋顶等，可将翻新费用打入房价，转介给客户。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16推广策略3，整理花园林景观和植物优美的花园园林景观可以体现对生活的追求，可以给人舒逸、恬静的感觉。建议修剪现时植物枯黄的部分，多种植新的品种，重新整合。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17推广策略GPS精准营销?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1819?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19就是。。。。。□通过调整卖点与价格优势相结合的广告表现手法，迅速导入产品。□利用多种传播渠道，户外、媒体、公关三合一体，形成“短、平、快”的推广攻势。□挖掘旧业主的介绍与中原丰富的高端客户资源，有目标经商人群及其它投资者进行传播。□以营销策略为指引，合理设定各销售周期的公关推广主题。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20四环驱动精准定位，全面发动资源客户旧业主资源发动户外、媒体宣传发动中原客户资源发动主题公关活动发动?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21GPS推广一：户外、媒体宣传发动?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22吸引来往车量高端客户群的眼球户外广告牌选择专业市场、高等人群定点宣传精准短信群发针对性选择专业市场、原有业主的定点宣传网络宣传集中花都区新华、狮岭、广州白云区、越秀区、天河区等高端客户群?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23户外广告牌在楼盘大门旁，重新设计户外广告牌，整合剩余货量的卖点及价格优势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24短信群发利用专业的短信群发公司的客户资料，以及中原自身拥有的高档楼盘客户群，点对点群发楼盘的销售内容。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25网络宣传网络发动，利用搜房网、房王网的信息平台，以及中原的外部和内部网络发布项目信息，让更多客户知悉本项目，发掘潜在高端客户?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|26GPS推广二：旧业主资源发动?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|27重金推动旧业主介绍新客户的吸引力，增加客流量，快速出货。每套10万元介绍费?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|28GPS推广三：主题公关活动发动?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|29南航业主联谊活动奥运冠军PK赛活动高品牌商会团购活动风水大师讲座活全方位外籍租客推广会动吸纳客户?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|30南航业主联谊活动时间：2010年4月推货：剩余47套别墅内容：邀请旧业主客户进行茶聚，介绍并推介项目销售信息，同时开展“介绍费”推介奖励计划，吸引旧客户带动新客户到场参加。目的：充分利用原有的客户资源，加强客户维系工作，将使项目得到事半功倍的营销效果。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31奥运冠军PK赛活动时间：2010年5月推货：全新一期35栋别墅内容：邀请奥运冠军亲临现场，介绍并推介项目销售信息，同时开展“亲近奥运日”，吸引新旧客户到现场参与。目的：配合楼盘全新推出的别墅组团，吸引客户兴趣，推动项目销售。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|32七十二家房客齐欢聚活动时间：2010年6月建议公开发售期邀请《七十二家客户》组员演员参与现场互动，并利用深入民心的社会现象、人物形象拉动市场关注，形成事件炒作。目的：配合楼盘全新推出的别墅组团，吸引客户兴趣，推动项目销售。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|33外籍租客推广会活动时间：2010年7月内容：联合中原高级顾问团队，利用中原公司资源，组织多次知名外籍公司的大客户进行“南航碧花园租赁”推介会。推介会内容包括：南航碧花园物业优势南航碧花园租赁优势目的：加强南航碧花园的外籍租赁率，利用高利润的投资回报，打动项目投资者的购房购望。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|34风水大师讲座活动时间：2010年8、9月内容：缴请香港知名的风水大师宋韶光、麦玲玲亲临现场，举行“风山水起”论坛，讲述南航碧花园的天然风水优势性，激发客户的购房兴趣。目的：增加