江西九江庐山西海项目前期策划报告必须明确的2个前提Q1：项目的优势与基础？www.fdc01.com房市金碟项目基础：项目位于中国中部，江西九江柘林湖-云居山风景区?项目位于中国江西省九江市永修县庐山西海云居山—柘林湖风景名胜区，紧邻风景秀丽、环境优美的柘林湖。?与城市距离：南昌—80km本项目九江—90km庐山—82km武汉—280km长沙—320km合肥—430km上海—820km昌北机场—60km九江机场—60kmwww.fdc01.com房市金碟项目优势：680平方公里，原生态极致资源?680平方公里国家级风景名胜区，拥有308平方公里水域面积?距南昌市80公里，距九江市90公里，与庐山、鄱阳湖构成赣北旅游体系中的金三角格局。?居山—柘林湖（庐山西海）风景区位于江西省北部九江市西南，跨永修、武宁两县。www.fdc01.com房市金碟项目优势：680平方公里原生态极致资源?资源优势1：最健康的水，净水面积308平方公里，国家一级水质，能见度11米，总容量80亿立方米，相当两个太湖?资源优势2：最唯美的岛屿，有着最丰富与唯美的原生态岛屿资源——3亩以上岛屿1667个，5亩以上岛屿997个?资源优势3：最有灵气的山，中国佛教协会领袖的摇篮，全国佛教三大样板丛林之首，世界坐禅中心?资源优势4：最原生态的回归，罕见的桃花水中国最具震撼力的山水母，全国最大的水母繁衍地，植物资源2000余种，1000多亩原始栓关键词：“健康唯美养生皮栎群灵气生态”?资源优势4：最养生的资源，每立方厘米大气负氧离子含量15万个，国家一级空气，达到国家医疗矿泉水标准的原生态温泉www.fdc01.com房市金碟必须明确的2个前提Q1——资源：原生态旅游区，与生俱来的极致资源。Q2：项目将面临怎样的困境？www.fdc01.com房市金碟困境1：缺乏高收入城市群依托?根据社科院发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书》显示，中国城市间差距缩小；但最具竞争力城市仍以珠三角、长三角与环渤海城市为主2010年中国城市竞争力排名环渤海城市群南昌——社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书》珠三角城市群长三角城市群www.fdc01.com房市金碟困境2：城市经济基础相对较弱中国二、三线城市发展曲线?按照仲量联行城市发展评估，南昌处在二、三线城市中的起步阶段，发展空间大?南昌GDP为一线城市1/6。九江城市GDP为一线城市GDP的7%。一线二线城市三线城市城市核心城省会市级www.fdc01.com房市金碟市群城市城市千岛湖发展借鉴——千岛湖已成为区域经济发展的主要引擎和动力?区位基础：千岛湖景区位于长三角内的浙江省淳安县，距上海、南京、杭州分别约300、450、170公里?资源基础：总面积982平方公里，其中湖区面积573平方公里，因湖内拥有星罗棋布的1078个岛屿而得名。?经济效益：千岛湖景区旅游已成为淳安县主要经济支柱，年创产值占全县GDP20%，年创税收占全县财政收入25%?旅游地产发展：经过30年较长周期开发，景区逐渐由单一观光型向集观光、休闲、度假于一体的综合型景区过渡。千岛湖发展借鉴——千岛湖的发展主要得益于依托周边城市群的强经济实力与区域旅游的成熟发展?千岛湖位于杭州-黄山旅游带上，成熟旅游快速拉动千岛湖的旅游发展?千岛湖周边城市具有强的嘉兴经济实力：2009年城市2009年综合城市排名GDP(亿元)竞争力上海14900.90.7593杭州杭州5098.60.63612黄山韶兴宁波4214.60.60420温州25300.53345绍兴2375.40.51852千岛湖嘉兴1917.90.49665金华1765.90.4787衢州617.50.423126困境3：区域旅游发展基础较弱景区人流城市旅游景量所处城市GDP（200区（20092009年接待2009年旅游9）游客总收入）浙江24980万人2643.7亿太湖苏州572572云南12513万人810.73亿阳朔桂林720720江西9392万人675亿千岛湖杭州5099500普陀山杭州5099378?江西景区流量及旅游业发达程度黄山黄山266235落后于国内其它省份。庐山九江830445?江西旅游景区呈点式分布，未形成九寨沟四川阿坝109157聚合发展的旅游带。天池新疆昌吉69112长白山吉林白山370107www.fdc01.com房市金碟云南旅游地产的启示——云南具有强的旅游基础，但城市的发展极大地制约旅游地产的发展2009商品2009年接2009年旅2009商品住房均价旅游城市待游客游总收入宅成交量(元/平(万人)(亿元)（万平米）米)杭州5324.12803.1214507613.7南京5633.36822.1673611047三亚669.05103.7710500103.8海口672.2865.014918250九江15001003003266.16大理1141.2292.26344941.87丽江758.1488.66258058.3昆明30802214981574项目旅游地产的成功运作——区域运营旅游资源运营困境4：中国没有好的区域运营旅游地产模式先例华侨城——主题乐园旅游地产模式①华侨城受规模限制，区域开发力度较小②华侨城项目所在城市基础较好③以“城市第一居所”作为开发方向碧桂园——度假村旅游地产模式①高尔夫+酒店+别墅的开发模式②依托高城市基础（高收入或度假目的地）③自成一体，对区域推动力弱困境5：旅游地产进入大存量时代中国已经进入全国性旅游资源开发时代第一高地：海南、云南目前已经基本瓜分结束泰山第二高地：城市群周边资源地块九寨沟进入门槛高，拿地成本高黄山青城山金佛山……第三高地：知名景区阳朔武夷山云南旅游圈正在激烈瓜分中……拥有高尔夫的5A景区海南旅游圈三大城市群项目面临的主要困境：①缺乏高收入城市群依托②城市经济基础相对较弱③区域旅游发展基础较弱④中国没有好的城市运营旅游地产模式先⑤例旅游地产进入大存量时代项目区域制约性强，如何从发展的角度思考项目的方向？www.fdc01.com房市金碟2个前提1个必须回答的关键问题资源：原生态旅游区，与生俱项目的方向来的极致资源。——客户发展的视角困境：项目旅游地产运作要有——社会发展的视角更高的视野。——区域发展的视角www.fdc01.com房市金碟趋势1客户视角“60年代的婴儿潮一代”，中国的财富中坚力量资料来源：世联研究婴儿潮时间当前年龄特征第一次建国后49-55年55-61步入老龄，对房产的自住购买基本没有，多将购房作为一种投资手段第二次62-70年40-48投资、换房的动荡阶段，经济实力较强，追求居住（当前消费主体）品质与社会地位第三次80-87年23-30即将进入社会开始工作，多为独生子女，自身无积（当前消费主体）蓄，但多有来自父辈的资金支持，首次置业需求容易提前产生40-50岁是置业的高峰期，婴儿潮一代将在2013年达到置业顶峰，对中国发展起着重要影响40-49岁是置业的高峰，既是消费高峰，也是房价高峰。45岁是婴儿潮一代的置业高峰均值，2013年中国将迎来置业顶峰。——[美]哈里·S·登特《下一个大泡泡》主流富裕阶层将进入准退休状态，从居住到生活本源的回归转型生活中的事件平均年龄进入劳动力市场20通货膨胀（约是进入劳动力市场后3年）23革新23成家26购买第一套房子28贷款高峰32购房、换房的高峰时期住房支出高峰（终极改善型居住）42负债高峰42支出高峰48投资的高峰时期投资高峰54从自住到享受事业高峰58退休（通货膨胀率下降）63净资产高峰64资料来源：世联研究趋势1客户视角主流富裕阶段的生活本源回归，意味着中国地产泛明星时代的结束回顾10年之间,中国别墅走过的轨迹：别墅曾豪无疑问成为成功的标签，炫富的深层需求带来别墅的泛明星时代。一：卖形态-----身份购买二：卖资源-----环境购买三：卖圈层-----品质购买短期投机投资基本退出市场，60～70四：卖品牌-----投资购年代富裕阶层别墅需求变化，泛明星买时代的繁荣似乎面临拐点！别墅的“泛明星”呼唤时代变革趋势2社会视角生活本源回归的关注成为趋势——①高污染下生存环境的健康高关注。2030年几个基本数据1、中国15亿人口中，生活在城市2、新建50，000幢高层建筑3、170套新的大众交通系统（比较而言欧洲目前仅有70套）4、年消耗9亿吨原油，进口量近80%（已考虑单位GDP每五年降耗17%—18%）5、年消耗44亿吨原煤，进口其中的20%6、温室气体排放150亿吨CO27、钢需求量7亿5千5百万吨（2020年）8、水泥需求量17亿5千万吨（2020年）9、汽车（轻型）2亿9千1百万辆数据来源：华夏地理社区、新华社、环境生态网趋势2社会视角生活本源回归的关注成为趋势——②控制高能耗的低碳生态趋势。2030年社会趋势数据来源：华夏地理社区、新华社、环境生态网——世博馆的生态低碳城市实全球低碳建筑趋势践伦敦零碳馆——居住建筑的零排放典范世博会汉堡馆——零碳商业世博成都馆——身边的水环境处理范例世博日本馆——光能利用可循环再生的建筑材料装配式的复合墙体技术对太阳光、热的隔绝与利用建筑水环境的可再生利用地源、水源热泵技术照明、空调、电梯等设备能源综合利用——万科引领的低碳绿色住宅万科绿色住宅推广计划2014年实现：①百分之百工业施工方式②绿色三星标准(消耗能源减少65%)③创新能源科技万科低碳绿色住宅：?上海朗润园?深圳万科城四期?天津东丽湖项目?世博万科馆?万科总部?……生活本源回归的关注成为趋势——③健康本源的生活方式回归胡润百富《中国千万富豪生活方式和品牌倾向报告》Hurun2009Best