[旅游地产研究报告][大深圳建筑中心][2011.09]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|1旅游地产研究报告?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2旅游地产的起源与国内开发需求?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3旅游地产的起源?雏形——地中海的贵族消费阶段地中海流域有史以来就处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊则是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文MareMediterraneum直译就是“中央国之海”。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4旅游地产的起源?地中海的贵族消费阶段地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5国内旅游地产发展?旅游地产开发热的原因（1）、居民收入增加产生巨大的休闲度假需求。（2）、中国城镇化比率的快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。（3）、房地产资产在近几年的急剧升值（4）、投资性需求形成的巨大的市场。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6国内旅游地产发展需求旅游地产开发热的表现（1）、空间的广泛性（2）、投资主体的全民性?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7旅游地产旅游地产的开发类型?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8旅游地产的定义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。长隆欢乐世界上海新天地?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9旅游地产定义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。与普通住宅类商业类地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。深圳观澜湖博鳌千舟湾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10旅游地产的定义旅游景点地产?旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11旅游景点地产旅游景点地产——主题公园?品牌主题公园：如迪斯尼乐园、香港海洋公园、韩国乐天世界、欧洲主题公园、深圳锦绣中华；?区域特色主题公园：航天主题公园：海南文昌市将建设新航天发射场，以此为主题的游园项目；航母主题公园：天津滨海以“基辅号”航空母舰为独特旅游资源的大型军事主题公园；横店影视城：古装电影、电视剧拍摄基地。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12旅游景点地产案例一迪斯尼世界?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13旅游景点地产?迪斯尼世界——世界主题公园之都1955年建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园，是世界上最早的真正具有“主题”意义的公园，也是迄今为止最为成功的主题公园之一。开创了主题公园建设新时代构建了现代概念的旅游目的地形态改变了旅游休闲娱乐的选择方向影响了现代旅游业的发展模式?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14旅游景点地产—主题公园分类?迪斯尼世界——世界主题公园之都迪斯尼文化的产品化迪斯尼艺术的具体化迪斯尼理想的现实化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15旅游景点地产—主题公园分类?迪斯尼世界——世界主题公园之都主题公园在“主题”两字上奥兰多迪斯尼世界本身是具有局限性的。——独立娱乐休闲王国人们对旅游休闲产品多样化包含主题公园及其周边土地的项目需求不断深入提供最大限度的享受和丰富的产品六大主题，均有特定情境氛围单一化特性成为发展障碍设施和服务日趋综合化周边出现其它经济机会?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16旅游景点地产—主题公园分类?迪斯尼世界——世界主题公园之都米高梅(MGM)影城大型主题公园三个水上乐园夜生活娱乐区“迪士尼城”一个大型体育中心26个主题酒店6个高尔夫球场网球场、游泳池、餐厅及购物中心等等供企业举行活动的场地一个政府特许的结婚场所?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17旅游景点地产案例二韩国乐天世界?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18旅游景点地产—主题公园分类?乐天世界——韩国的迪斯尼乐园乐天世界是首尔市中心一个集娱乐参观为一体的娱乐场所，有惊险的娱乐设施、凉爽的溜冰场、各种表演、民俗博物馆，另外还可以在湖边散步，是一个愉快的主题公园。乐天世界分为室内娱乐和室外娱乐室内：各国风格的街道及各种娱乐设施纪念品店演出和激光表演餐饮室外：室内娱乐所不能享受到的项目如高空探险，魔幻岛探险湖边散步世界最大室内主题公园世界级的主题公园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19旅游景点地产—主题公园分类?乐天世界——韩国的迪斯尼乐园室内“乐天世界探险”室外的“魔术岛”四季皆宜的“乐天滑冰场”“乐天世界民俗博物馆”“乐天影院”?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20旅游景点地产案例三长隆欢乐世界?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21旅游景点地产?长隆欢乐世界?交通配套全国首批，广州唯一，国家级AAAAA景区。地处南广州中心腹地，东连华南快速干线，西接105国道，北临珠江。2006年通车的星光快速干线贯穿集团版图；2006年底开通的地铁三号线经过长隆集团，；2009年投入运营的亚洲最大的火车站—广州火车站距长隆不到5公里。所有的交通配套都预示着长隆经济版块将成为新广州市中心最繁华热闹的都市旅游版块。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22旅游景点地产?长隆欢乐世界?交通配套长隆欢乐世界地处广州番禺迎宾路，东连华南快速干线，西接105国道，即将建成通车的星光快速干线紧靠游乐园，2006年建成的地铁3号线直接连接长隆欢乐世界，多路公交车可从广州市区直达，交通十分便利。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23旅游景点地产?长隆欢乐世界?项目概况长隆欢乐世界由国际知名的主题公园设计机构——加拿大Forrec公司规划设计。采用了欧陆风格设计，开创了国内欧陆式游乐园模式之先河。国内游乐园大多重主题包装轻游乐设备，而长隆欢乐世界重游乐设备和自然生态环境。长隆欢乐世界采用国际一流的游乐设备，科技含量非常高，结合长隆版块原有自然、生态特色，让游客在优美的自然生态环境中体验刺激、享受愉悦，放松身心。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24旅游景点地产?长隆欢乐世界?项目概况长隆欢乐世界是长隆集团巨资打造的新一代顶级游乐园，首期占地面积1000多亩，游乐设施近70套，是目前国内设备最先进、科技含量最高、游乐设备最多的游乐园，日接待游客能力达5万人。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25旅游景点地产?长隆欢乐世界长隆欢乐世界由国际著名的主题乐园设计机构主持总体规划，游乐设备均从欧洲原装进口，其设计与技术保持国际领先水准?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|26旅游景点地产长隆欢乐世界?长隆的成功，是产业链的成功?规模经济和范围经济效应的体现?产业链的延伸，不断发展壮大酒店1989年创办集团的第一家企业--香江酒家后，三星级香江大酒店、生态酒店长隆酒店等相继开业。旅游酒店餐饮业稳步发展之时，长隆把目标转向了旅游行业。香江野生动物世界、长隆夜间动物世界先后隆重开业，并成为广州的标志性旅游项目。娱乐近年，长隆又把投资伸入到游乐领域，精心打造欢乐世界和水上乐园。加之长隆高尔夫练习中心、广州鳄鱼公园、长隆国际大马戏的成功运营，长隆已形成集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的欢乐体验大联合的旅游王国。?CopyrightCe