旅游地产专题研究报告大纲1.旅游地产的概念及特征………………………………3-62.旅游地产的发展及趋势………………………………7-183.旅游地产的核心驱动力模式…………………………19-264.旅游地产的开发模式…………………………………27-515.旅游地产面临的共性问题……………………………52-626.旅游者消费趋势………………………………………63-787.旅游市场营销推广趋势………………………………79-88Part1旅游地产的概念及特征旅游地产的概念旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游地产属于泛地产概念，具有两个发展方向，即旅游的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态—旅游地产。旅游地产的特征分析与传统的房地产开发的比较与传统房地产开发商相比，旅游地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。1.优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。2.专业的物业管理与酒店管理与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。3.符合旅游度假的设计方案旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。与其他领域比较1.投资回报率高旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。2.消费档次高旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。3.消费的可存储性和期权消费旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。Part2旅游地产的发展及趋势旅游发展的三种形式国际惯例表明，一国人均GDP达到100美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000-3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000-5000美元，旅游形态开度假旅游:始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入是旅游业发展到休闲旅游高级阶段的必成熟的度假经济时期。是指以旅游资源然产物.追求的为依托，以休闲是放松,是休闲为主要目的，以的高级形式.旅游设施为条件，以特定的文化景观和服务项目为观光旅游:内容，为离开定是旅游的一项居地而到异地逗最基本的活动留一定时期的游内容。如观赏览、娱乐、观光异国异地的风和休息。景名胜、人文古迹、城市美景及其风土人情等三种形式的对比分析指标观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP1000-2000美元2000-3000美元3000美元以上理念追求体验，获得刺激追求愉悦，获得放松追求健康，获得放松通过适当的外部刺激摆脱日常通过各种不同方式的体验达到通过各种活动使紧张得到放松，目的生活的枯燥，达到身心愉悦摆脱生活的枯燥恢复身心平衡多个不同的景点串成的旅游线依靠单个旅游度假的各种产品产品形态多种不同休闲产品的组合路组合相对较近，主要集中在居住地旅游半径由小到大，越走越远不太注重距离的远近附近几小时车程内在单个景点或目的地停留时间停留时间停留时间相对延长在单个度假地较长时间停留较短旅游形式以旅游团队形式居多团队较多，但逐渐在减少以散客为主对景点吸引力、交通便利、导对娱乐产品的新鲜度、参与性要求重点对住宿、餐饮、环境要求较高游服务要求较高要求较高消费特点中低档为主中档为主以中高档为主购买方式较多选择旅行社与中间商越来越倾向自我选择较多选择直接购买重复购买较少越来越多较多消费心理从众心理从众较多从众较少我国旅游业近10年相关数据2001-2011年国内旅游总人数2001-2011年国内旅游总收入（单位：亿人次）（单位：亿元）30250002520000201500015100001055000002009中国人均GDP:3677美元(IMF2010年4月21日发布),表明我国旅游业已经进入度假经济时代.当旅游度假成为一种广为接受的生活方式，度假地产的出现就成为必然。著名地产战略策划大师王志纲指出，中国正在进入到一个休闲大时代，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量。旅游休闲产业的发展带来休闲度假地产迅速升温。旅游地产发展是必然?2010年初，商业度假地产将成为今年市场投资热点的先兆就已显现。3月中旬，位于海南国际旅游岛的三亚湾红树林度假酒店，在当地房地产市场骤然降温、普通住宅几乎“零成交”的局势下异军突起，11天销售8个亿，创下了海南市场的销售奇迹。?一方面是当时的海南房地产市场因国际旅游岛的定位，导致住宅市场房价飙升，泡沫极剧增大；另一方面则是红树林度假酒店集地产、金融、度假为一体的“股权式”投资模式，满足了投资者复合、长效投资需要。打破传统度假地产理念的红树林度假酒店在拥有价值超过百万元房产、享受五星级酒店度假生活的同时，还拥有“一房在手、全国度假，一次臵业、年年分红”等多重投资回报。?拥有着稀缺旅游资源、未受政策调控的商业度假地产，显然是当前民间资本最适宜的投资选择。旅游地产发展六大趋势趋势一：功能演变——从“概念需求”到“产品支撑”?从国内旅游行为的角度出发，其特征正在逐渐的从单一性的观光旅游、到有目的的休闲旅游，再发展到的度假休闲旅游。?旅游行为的不断变化，其旅游产品也在悄然发生改变。早期的产品多为满足旅游人口的概念需求，如旅游地产的鼻祖深圳华侨城，其单纯的通过主题公园驱动房地产，仅仅满足概念上的旅游房地产开发。?而在旅游行为方式升级趋势下的项目开发，多注重创新产品的设计和多元产品的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑。?如芙蓉古城通过建筑符号作为产品表现特征之一，以文化包装项目，将住宅产品和旅游产品有效的整合在一起。趋势二：空间规模——由“小而精”到“大而全”的复合型区域开发?就目前旅游房地产的发展现状而言，占地面积正在逐渐的扩大：?一方面，不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行圈地，且土地越多越好；?另一方面，在累计了多年开发经验的情况下，很多开发商都有着较强的开发自信，在不断的扩大其开发项目的体量的前提下，在产品组合方面，通过不断创新的产品形态，进行合理有效的整合，在“全”的基础上，不断的创新。?在旅游地产大规模开发的发展趋势之下，也开始逐渐演化为大型区域的经济开发，由旅游地产主导的旅游产业和旅游相关产业，逐渐的支撑起地区的人口、经济的发展，并通过复合型的旅游房地产开发，不断的提高土地价值，催热区域经济发展，再反作用于地区产业经济的进步，这也就是之前说到过的泛旅游地产的概念，在这样的发展趋势之下，空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将越加明显。案例：天津珠江温泉城?作为区域型的大盘开发，天津珠江温泉城通过温泉作为核心引擎，盘活了超过了2万亩占地的新城开发。?项目东距北戴河和东陵，为1个小时车程，北距承德避暑山庄3个小时的车程。距盘山和古蓟州黄涯关长城45公里，温泉城占地22500亩，总建筑面积约435万平方米，分十期开发，它包含了上京别墅、珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心，27洞高尔夫球会、珠江国际外国语学校。?除以以外，还设有亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村；超五星级15万平方米仿非洲迷城凯越大酒店；国际著名设计大师设计的具有举办国际竞赛资格的27洞高尔夫球场；大型