镜泊小镇下阶段推广策略2011/7/20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目思考www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现阶段我们的目标是？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库伍亿www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们的现状是？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库已销售上京传说}约2亿芬兰印象注：因没有取得任何确切销售信息，所以是大致估算价。上京和芬兰共约150套，总面积约为2万平，销售均价按1万/㎡，约为2亿。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库剩余产品欧陆风情（71套约1.5亿）注：欧陆风情总71套，平均面积约为190平，按一万均价，总价约为1.5亿。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产品缺口—1.5亿仅推售现有三个组团（约3.4万平）即使售罄也不能完成目标。若要达标则需要从雪域原墅或低碳原墅中推出一部分产品，或者是将年度目标下调为3.5亿。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库因目前仅推出三个组团，因此目前的销售情况还是很不错的。但通过下面的客群及现状分析，我们发现成果中也蕴含了一些危机。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们的目标客群在想什么？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库是否有投资价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库投资价值知人发基是开工名流展础否发程度量前配有商是是是景套大承否否否是否商诺能够够否够家是完大大够完入否成好善驻能兑现www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库看看我们做了些什么？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售方面客群分布：基本集中在黑龙江省内，尤其以牡丹江为主。客群组成：万合昌盛在本地的关系客户、项目内部客户、与项目本身相关的客户、大多为市政领导、公务员、内部股东或员工、还有部分抵押工程款客户。销售分析：因多项指标及权利未明确，如销售具体价格、优惠幅度、花园面积等，故目前销售比较杂乱无序，后续可能将面对客户投诉及众多法律问题，将对项目形象造成一定的负面影响。开发商应加快进度，尽快将一些关键指标明确，以确保后期项目快速发展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库知名度方面目前项目在牡丹江已经具有较大知名度，但在东三省、环渤海湾影响力就不够了，在珠三角、长三角基本没有知名度。分析：主要原因在于报广、户外、公关活动力度不够，短期内对项目没大影响。但长期看，一个超级大盘进行这么久还没有在当地和全国形成较大影响力，这对后续楼盘的销售以及旅游产品经营是很不利的。日后应加大广告投放力度，加大公关活动频率，将项目知名度迅速扩大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程节点到目前为止，十大特色旅游产品都未完工，只有高尔夫、风情街的俄罗斯街区、东南亚街区据最新时间表，年底可能完工。分析：到今年底，项目内可游玩的实质性项目仍然稀少，这对后续的推广与销售都会增加不少难度。项目方可对十大产品采取先易后难的方式，逐步落实产品建设。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库招商方面目前火山项目、4D影院项目、冬冰夏水游乐园、马术、小南国、七星级酒店等都没有正式完成招商，项目实际可推出的卖点较少。分析：在意向客群对项目不了解的基础上，还没有实质性的利好能够激起客群的购买信心，成交难度大。可采取先易后难的方式，再给予一些政策利好，先落实一部分商家，再一个带一个逐步完善。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库推广方面因为工程节点的问题，没有实质信息可传播给客户，推广比较虚。在前阶段并无不妥，但须尽快完成从虚入实的转变。我们始终只能传播一种规划一幅蓝图，却没有实质信息，这导致关系客户以外的目标客群很难下定购买决心，尤其是外地客群，理性的思维导致他们要看到项目工程、招商实质进展才会考虑购买。随着工程点的落实，之后的推广广告公司方面也将会将推广信息由虚入实。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小结现阶段销售完成得还不错，但客群方面主要依赖内部客户，在工程控制、品牌形象推广、项目知名度、美誉度建设方面有所不足。拥有较多的关系客户资源是件好事，但站在项目长远发展的角度来看，我们可以思考一下，www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库关系客户资源是否能支撑整个镜泊小镇的销售？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库NOwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目前已消化组团约150套，仅占总体量的二十分之一不到。剩余近3000套约45亿元的产权酒店，仅靠牡丹江本地以及关系客户资源基本不可能完全消化的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如果我们继续走在这样冲刺5亿的道路上，则很有可能我们是在www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库用5亿消灭45亿www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库所以，我们的误区在？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库伍亿www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上京、欧陆、芬兰三个组团全部推售也仅是3.5亿的量，而整个镜泊小镇的产权酒店建面是47万㎡，约合50亿元。而项目本身的多元化经营决定项目不单只是售楼这么简单，项目的旅游元素开发和后期经营更是关键。www.fdc01.com房地产智库年度目标需要达成，但更重要的是在达成年度目标的同时，为之后项目二期、三期产权酒店推出做好铺垫，为项目后期销售与经营做好铺垫。我们的资源优势要强化，后期的战略规划更要重视。兼顾现在与未来，项目才能取得良好的可持续发展。www.fdc01.com房地产智库所以，我们下阶段目标是？www.fdc01.com房地产智库用5亿带动45亿www.fdc01.com房地产智库下阶段营销及推广主线是？www.fdc01.com房地产智库由虚入实将价值点呈现给客群www.fdc01.com房地产智库随着现阶段几项工程都将进入尾声，是时候完成项目由虚到实的转变了。www.fdc01.com房地产智库营销推广思路www.fdc01.com房地产智库营销思路工程节点建议招商建议政府公关建议扩展建议www.fdc01.com房地产智库营销·由虚入实第一弹工程节点建议www.fdc01.com房地产智库项目名称开放时间操作难度高尔夫9月目前已开工，较好操作综合营地9月只需开辟一片空地，提供停车、烧烤、露营、钓鱼以及一些简单拓展功能即可，工程量小，投入小，运营费用低，应优先开发。约有3个月时间北方将进入冬天，温泉自然是最受期待的产品。温泉10月在冬天到来之前，将部分温泉产品建设到位对于项目的推广与销售将起到较好的作用。风情街作为在售三个组团最重要的生活配套，年底前竣工使用是风情街10月最理想的，风情街的开业将提升整个项目的居住氛围和投资价值。风水湖10月湖泊目前是开放的，但是乐园等建设未到位，可以考虑进行垂钓、小型游艇等功能开发，尽快将风水湖功能使用起来。冰雪欢乐谷2012年因工程量较大，年前不可能完成。度假酒店2012年目前仍未确定哪家酒店进驻，也没有动工，今年不可能完成。小南国2012年工程量大，维护成本高，应在前面产品开发完成，人流量扩大后再开发。火山生态园2013工程量大，约在2年后完成影视基地2013对整个项目要求高，当整个项目建设完毕，各景点达最佳状态后才适合引进，可考虑通过拍电影等方式传播整个项目形象。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案9月层峰人士的交际平台---高尔夫球www.fdc01.com房地产智库10月热带植物与北方温泉情景交融www.fdc01.com房地产智库室外温泉、温泉入户www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案10月充满异域风情特色的商业街www.fdc01.com房地产智库商业街—民俗风www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案10月风水湖www.fdc01.com房地产智库2012冰雪欢乐谷www.fdc01.com房地产智库冰雪欢乐谷—狗拉雪橇www.fdc01.com房地产智库2012昆虫馆www.fdc01.com房地产智库小结到目前止十大产品没有一项完工。在工程节点安排上，应采取先易后难得方式，将容易修建、容易维护且能立即投入使用的工程优先完成与开放。让目标客群看到项目每隔一段时间都有实质性的进展，从而实现将项目的价值点从前期“虚”的形象向“实”转变。注：由于北方具有强烈的季节性，尤其在黑龙江地区，长达近半年的冰冻期，因此，系列的旅游项目应在冰冻期前完成。www.fdc01.com房地产智库营销·由虚入实第二弹招商节点建议www.fdc01.com房地产智库项目名称招商时间操作