非常荣幸参与“永丰旅游小镇”项目的竞标提案。“进力”愿与“合富锦绣房地产开发有限公司”一道见证项目的成功与辉煌！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库谨呈:武汉合富锦绣房地产开发有限公司““永丰旅游小永丰旅游小镇镇””竞标报竞标报告告委托方：合富锦绣房地产开发有限公司报告方：进力地产机构密级：机密时间：2011年08月15日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?当我们接触“永丰旅游小镇”时，我们为项目的宏伟规模所感染；?当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞，单就建设前“永丰旅游小镇”项目而言仅仅是一种说法，但如果我们志高存远，站在云南乃至滇、川、黔三省的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个昭通1500言亩的项目，具有更大的价值；?各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目，这个项目一经建成，对昭通乃至云南都会产生深远影响；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?因此，当我们审视项目时，我们不断地告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。前?任何项目发展都必须得天时、地利、人和。云南的旅游资源及未来规划发展，是天时；拥有昭通的宝贵资源是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。言?随着交通条件的改善，昭通不再是偏居一方的小镇，凭借自身丰富的资源优势，“永丰旅游小镇”有条件成为昭通的一颗璀璨明珠。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库汇报顺序壹壹我我们对项们对项目的理解目的理解贰贰市市场场分析分析叁叁项项目定位目定位肆肆项项目目营销营销策略策略伍伍销销售推广售推广陆陆服服务团队务团队介介绍绍柒柒公司的公司的独独特特优势优势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹项目的理解www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目属项目所处云南省东北部的昭通市，地处云、贵、川三省结合部，同时也是昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点。性四川成都市重庆市贵州贵阳市昆明市云南www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目位于昭通市的永丰镇政府对面，距昭通市昭阳区中心约10项目位公里,距离鲁甸约17公里，易与昭阳和鲁甸产生空间联系。置昭阳区10公里17公里鲁甸www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目地块北接昭阳区，南至鲁甸，西临建设中的昭鲁快捷通道项目四，周边有大量已建民房，重大设施处于即将建设阶段，区域整至体尚未起步。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体交通条件不够完善，随着昭鲁公路的修建，将有交通条件效完善和解决片区交通运输的问题，形成昭鲁一体化。?公路：国道主干线GZ40水富到昆明高速公昭阳区机场路基本贯通。?出省五通道：?巧家—宁南，?盐津—筠连，?威信—叙永，昭鲁线：位于永丰镇西?镇雄—毕节侧，是永丰未来发展的G213国道：是连接昆二级公路己建成依托明和昭通的重要公路，投入使用。永丰镇目前依托此路连?昭阳—威宁接昭阳和鲁甸已扩建为三级公路。?航空：于1991年机场扩鲁甸www.fdc01.com建动工，1994房地产智库竣工，改扩建为国家永久性二级机场，1994年4月正式复航，飞昭通至昆明航线。项目地块具有一定景观资源但不强势，整个区域除有少地块现状量村庄用地之外，其它用地均未开发。?地块具有一定景观资源但不强势，整个区域处于未开发状态；?项目远离污染，空气清新、生态环境较好；视觉美感非常突出，具备一定山林资源，生态性较好。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目地块SWOT分析?整体期限长，有在时间和空间上的弹性优?所在城市小，规模小，基础弱，经济总量小：势，可根据城市发展阶段调整个分期的建在小市场进行大规模开发困难；设计划；?交通不便利：交通瓶颈成为阻碍项目发展的不利因素；?项目规模较大，有机会打造出各类特色产品；?资源不强势：本项目虽然视野开阔，空气清新，但总体来讲并没有特别强势的资源；趣味性?政府支持；不足，吸引力不高，自驾游时间较长。?云南未来的旅游规划，将带动本区域发展；?当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大?昭鲁公路的修建，给项目带来的新的契机；考验；?项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综述1、工程时间跨度较大；2、由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的角度谋划。着眼于云南乃至滇川黔市场，跳出本地市场，去规划设计本项目；3、因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，充分与政府合作，积极与本地市场对接，缓解资金压力；加强团队建设，借鉴其它成功项目，弥补开发经验的不足，做好打大仗的企业准备。?本项目主要面临城市容纳力不足问题，在小市场做大生意；?既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看项目，www.fdc01.com才能争取房地产智库更大的市场。贰市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场分析关键点1、利用外部环境因素创造价值：云南环境、昭通环境、滇川黔三省环境2、利用内部环境因素创造价值：项目工程规划、项目市场定位、项目的经营等；3、正确处理与政府及未来拆迁户的关系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库昭通基本概况地理位置：昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2.3万平方公里。2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。?对外交通建设重启云南“北大门”——由铁路、公路、航空、水运组成的立体交通网络初具规模，区位优势凸现。?“水电王国”的建设————白鹤滩、溪洛渡、向家坝3座电站。?………………?2007年以来，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。?随着西部大开发的不断推进，昭通力争在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从规划来看，项目属于凤凰山休闲片区外的延伸地带，只能依托森林覆盖率高、空气清新等自然条件，难以共享其它片区的现有资源。昭通市城市规划发展以现昭通城为基础，落实旧城改造规划旧旧城城片片区区打造昭通市商业集聚中心结合行政中心的搬迁，以行政中心为基础，大力发展太太平片平片区区会务休闲、体育运动、生态居住三个核心产业依托昭通火车站、发展商贸、物流及现箐箐门片门片区区代加工工业，形成城市新的经济增长点与旧城区相联动，以旧城区商业中心海楼海楼--珠珠泉泉路片路片区区烟厂为依托大力发展及地方特色工业凤凰山凤凰山依托凤凰山离城近、森林覆盖率高、空气清新等休闲休闲片片区区优秀的自然条件，建设独具特色的休闲养生生态片区城市发展目标城市发展目标：：?21世纪昭通将建设成为一个具有一定工业基础，又具有较强商贸、物流功能的综合城市；一个适宜居住生活、环境优美的生态型山地城市。?在城市发展上通过“南进东拓”“优化旧城”规划策略的实施，调整城市空间结构，完善城市功能，实现城市由单中心向多中心，集中式向片区组团式的转变。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库昭阳区是昭通房地产开发的主导力量，全区77万常住人口，城镇化水平仅为26%，房地产发展前景可观,占全市房地产的开发量的60%以上。昭阳区概况昭阳区：?中共昭通市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。?位于云南省东北端，面积2167平方千米，位于11个县城的中昭阳区央位置，是昭通发展的核心。距省会昆明市381千米。东与贵州省威宁县接壤，西隔金沙江与四川省金阳县相望。?地处云、贵、川重要经济枢纽战略地位。?总人口77万余人www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库昭阳区房地产市场概况2006年，昭通房地产产业处于初2006-2010年，在经济增长大势推动下昭通地产发展模式期发展阶段，该时期所开发的地昭通房地产产业由起步阶段向发展阶段方向？过渡。“近两年来房价涨的太快”消费者产项目特点总结如下：的直观感受是对市场环境的最佳诠释：2006年2010年20XX年开发区域向南部、北部新区延展开发项目多集中在南市区旧城区改造工程大规模动工开发模式以政府部门委托、政府委托集资建房与商品房共存，单位集资建设为主导房地产市场现状混乱项目开发操作缺乏规范性项目开发操作缺乏规范性产品类型单一、创新不足旧城区域有少数亮点楼盘无主题区位优势明显但创新不足忽略策划、营销等组织行为本地开发商欠缺营销策划组织能力外来开发商开发操作把控难度较大历程发展如何做到：引领昭通城市生活、迎接昭通的休闲时代？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库昭阳区房地产市场概况市市场场住住宅宅多层大面积住宅+少量社区底商共80户2005年8月开盘无售楼部无策划代理机构秀水康城小高层、多层、商业共719户昭通首个推出小高层建筑的楼盘营销、策划、推广面有一定突破东门康荘上居多层住宅+社区底商共1100户政府开发背景