谨呈：昆明俊发房地产俊发·郑和故里文化旅游项目中期汇报稿仅供俊发集团内部使用二零一一年三月十五日本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟项目的工作阶段划分：本次汇报主要集中力量解决关键问题2011/02/1824天2011/03/15第一阶段发展战略与实施策略（终稿汇市场调研阶段发展战略与实施策略（中期汇报报））?与客户进行首次沟通?项目界定及客户目标分析?根据客户意见对中期报告进行修改?项目地块现场查勘?市场简析与问题结构化分析?项目实施策略细化研究?区域宏观经济背景研究?核心问题的提出?房地产市场调研?核心成果沟通?旅游度假市场调研?为解决核心进行多角度多层次的深入研?政府人员访谈究与分析?专业人士访谈?可持续发展战略之参考案例借鉴?一线销售人员访谈?项目整体定位与发展战略?消费者访谈?规划实施及分期构思?市调成果沟通?项目发展战略及实施策略研究报告和中?项目发展战略及实施策略研究报告终稿?市调成果沟通期汇报报告本报告是严格保密的。2www.fdc01.com房市金碟主体报告结构目标解析与核心问题界定市场机会分析项目价值重审整体发展战略战略指导下实施策略重点项目开发要点本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟破题篇——项目面临的核心问题和诉求是什么？本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟本项目是俊发进军旅游地产的亮剑之作，也是企业目标集团多元化业务模式的试水之作旅游地产的亮剑之作?2100亩、滇池资源、郑和文化、都市范围等诸多元素奠定了该项目的成功DNA。?俊发首个旅游地产项目，必将延续企业“品质筑就生活”的高品质开发理念，成为昆明旅游地产的标杆之作。多元化发展的试水之作?该项目所蕴含的酒店、商业、住宅的复合要素，将拓展俊发非住宅领域的开发经验，为俊发积累优质的资产沉淀，为下一步的融资上市做好铺垫。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟本项目在控制性详规已完成的情况下，主要弥项目目标补规划方案的不足，解决可行性和落地的问题本报告是严格保密的。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟酒店会议用地同时，2/3的用地为酒店、商业用地，销售郑和·和谐论坛国际度假会议中心A型物业和经营型物业的均衡开发成为关键BC地块用地性质占地面积建面容积率限高生态湿地湖滨生态湿地保护区A酒店会议189亩5万m20.412mDB酒店会议72亩5.7万m21.224mC酒店会议94亩2.5万m20.412m商业用地文化旅游主题公园合计酒店用地355亩13.3万m2ED商业用地156亩5.2万m20.516mE商业用地204亩6.8万m20.516mFF商业用地131亩4,4万m20.516mGG商业用地25亩0.83万m20.5324m住宅用地17.23万湖滨风情民居小镇合计商业用地515亩m2HH住宅459亩56.6万m21.8550mI学校23亩1.3万m20.824mI合计住宅用地482亩56.6万m287.13万共计可建设用地1352亩m2本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标解析下的一、以文化为魂、城市化发展为导向，旅游、着力点商业、住宅各物业的均衡共赢为重要目标基于安全，确保内部赚持有、搏更高利润滚动开发！、做城市代言！示范项目可以为公司现金流优质资产上市提供的?世联对目标的理解：自身滚动，动态盈利，对高成长？商业的捧星策略。[世联对项目的目标思考]——设定合理的开发组?寻求现金和资产的平衡；?织关系与开发节奏，是不能因为短期现金流，贬损了项目整体价值；?面对大体量商业，前期只投入不产出，是不行的；保障项目达成目标的关?通过品牌树立俊发旅游地产开发商的里程碑；键因素！?前期限制：启动资金预计4.4亿的资金限制；容积率、限高等规划限制；文化主题、星级酒店等项目限制。本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟目标解析下的二、破解城市陌生区域带来的开发困境，以标着力点杆项目奠定区域的领军地位，带动板块的成熟：城市背景一线旅游城市，旅游“二次从国家定位和城市规划的角度，均可促创业”成为突破重点进企业运营转型的功能角色。：景背目项区域认知陌生，板块成熟自我催熟进行时，实现快速开发的话，尚待时日需要有清晰的区域概念。标本项目目转型盈利包括了企业运营转型，也包括了大规模项目长期的持有盈利！——转型盈利俊前期发俊前企业品牌导入、口碑传播、主动占位昆明高端市场的奠基形象已完成。——品牌建立本项目目标：?前期的高端立势，保证企业稳步转型；?旅游项目属性，确立优质资产，实现最终整盘利润最大化。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标解析下的三、合理安排开发和推售策略，动态平衡租售着力点方案，最大化挖掘项目的最优价值组合大体量旅游型商业的考虑，本报告要解决的是兼顾运营与产出的问题，兼顾整体与部分的问题，旨在实现动态最优的结果——脱离传统开发的经营思路+B（buildi）投入T（transfer）变现而是要结合运营商的思维O（operate）运营B（buildi）投入T（transfer）变现开发思路中，要注重财务平衡，实现整体项目的可持问题一续发展。项目特征基调变现现金流与持有商业的体量？前期住宅与旅游型商业的投入量？住宅与商业的开发时序？节奏？项目运营模式的有效选择基于项目的准确定位捧星策略，符合明星气质的优质资产持有。问题二，项目价值挖掘下具有现金流商业存在？成长型商业的选择，何可为？何不可为？商运营业为住宅提供的价值依托？商业中后期的选择溢价？竞争力的特征定义！本报告是严格保密的。10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟取势篇——项目拥有的关键市场机遇是什么？本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟调研发现，本项目未来将面临两类有效型市场市场机遇目标客群过境游客本地市场规模：每年3000万规模：600-2000万来源：全国来源：大晋宁区域（特征：短暂停留昆明、玉溪及周边）特征：频繁性前往本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟随着区域旅游合作和旅游经济一体化的发展，过境游客昆明作为云南的旅游门户地位将进一步强化昆明区域旅游合作示意图中国面向西南桥头堡的战略要位?中国—东盟国际旅游圈：指依托中国—东盟自由贸易区(囊?国家关于“把云南建设成为中国面向西南开放的桥头括越南、老挝、缅甸堡”的重要指示加快了云南融入东南亚、南亚经济发等东亚、东南亚11个国家的经济体)实现区域旅游经济一体化发展；展的步伐，也给昆明市的旅游业融入东南亚、南亚?中国—南亚国际旅游圈：指面向南亚(以印度为主)的中国旅游业的发展带来了机遇；—南亚旅游经济一体化发展；?大西南旅游圈：指依托西南六省市的大西南旅游业的区域合作?泛珠江流域旅游圈：依托泛珠江流域9个内陆省份+香港全省推进区域旅游合作澳门2个特别行政区进行的旅游业的区域合作…充分发挥云南面向东南亚、南亚的区位优势，…大西南旅游圈…积极推进大湄公河次区域、泛南亚经济区、西南六省市七方和泛珠江流域区的旅游交流与合作，努力促进和形成面向东南亚的中国—东盟国际旅游圈昆明泛珠江流域旅游圈，面向南亚的中国—南亚国际旅游圈，连接四川、中国—南亚国际旅游圈贵州和广西的大西南旅游圈和泛珠江流域旅游圈，共谋互动发展…中国—东盟国际旅游圈——摘自《云南省旅游文化产业发展规划纲要(2009-2015)》本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟昆明每年3000多万人次的过境游客，为项目过境游客提供了巨大的市场机会空间2009年云南各城市国内游客数2009年云南各城市国外游客数单位：万人单位：万人不论从国内游客人数还是国外游客人数的角度来看，昆明都拥有云南其它城市不具备的规模优势，是云南旅游的唯一集散地本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟过境游客随着昆明旅游二次创业所带来的旅游产业结构升级，也必将吸引更多的游客前来?在云南省旅游业“二次创国家旅游综合改革发展实验区业”战略中，昆明市积极采取措施，促进旅游业的结构转型；将重点完善休闲度假、会展商务、康体等功能；一省一岛一市?在产品打造方面，将重点云南海南桂林打造：?实施精品战略，集中力量打造好六大精品景区；由传统观光型产品观光度假休闲型?加强旅游与文化的结合，打造特色都市旅游产品；旅游资源大省旅游经济强省?加快休闲康体度假旅游产品开发建设；?加大乡村旅游产品开发力度。建设目标：国际旅游胜地休闲度假会议展览购物娱乐康体养生本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟但昆明现有的旅游项目主要以传统观光为主，过境游客跟现代游客追求休闲、体验、度假的需求脱节过境游客大量观光旅游产品“我们绝大部分外地的客户开完年会后都会去大理丽江，因为这边（昆明）没什么好玩好看的”——翠湖宾馆汤总监“跟我们预定旅程的客人还是比较倾向去丽江，版世博园纳那边，昆明市区没什么好逛的，民族村大观园没什么吸引力了，在车上两个小时不用都逛完了”西南联大黑龙潭——中国国际旅行社黄半小时旅先生翠湖公园，云游圈南讲武堂2009年全年旅游收入（单位：亿元）803大观楼一小时圈