主要内容keycontent?背景分析?发展战略与项目定位?产业体系构建?核心项目策划与布局?项目概念策划?实施建议?规模与投资预算?项目发展保障背景分析?区域市场格局总体分析?苏州核心文化要素凝练?基地资源分析与评价?喷泉项目发展情况分析?国内外喷泉项目案例研究?区域市场格局总体分析?专题之主题公园旅游市场分析?世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用的弥补，而目前国内大部分主题公园都将门票收入作为主要的收入来源。中国众多的主题公园里，目前仅有10%在盈利，70%的主题公园，长期濒于亏损状态。?中国主题公园发展的市场潜力最大，每年至少有1亿人次的潜力，目前还远没有开发出来，大批量的客流、大规模的消费、巨额的投资、地方政府的高调投入表明中国主题公园时代将来临。?主题公园投资建设多与房地产开发有密切联系。一个高水准和成功的大型主题公园项目所产生的最大效益，往往不是自身的经营收入和利润，而是对附近一定区域内的房地产升值产生很明显的推动作用。＊资料来源：《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》?专题之旅游度假市场分析旅游度假胜地多集中在滨海、湖岸、山林；旅游度假市场趋势开始向主题化、特色化、体验化、休闲化转变。?主题度假形式受到青睐需?突出地方特色文化求?度假产品日趋高端化趋?追求康体保健功能势?跨国体验式度假旅游备受推崇?度假游客大多以家庭为基本单元?专题之“高端旅游”市场分析?苏州1小时飞机行程内城市密集、经济发达，存在巨大的潜在高端客源市场长三角经济圈、珠三角经济圈，居民收入高，人均可支配收入远高于全国平均水平，消费能力强。日韩国家地域狭小，旅游资源贫乏，且与苏州有着密切的历史渊源，市场潜力巨大。?苏州经济的崛起为本地区高端旅游客源提供重要基础2009年，发布的《中国城市开放竞争力报告》中，苏州的各项指标均名列前茅，经济发展势头良好；经济区域化程度居首，城市群区域分工显著。经济国际化程度名列第二，仅次于香港；开放竞争力名列第三，仅次于香港和深圳；?京津塘、珠三角、长三角众多富豪群体、有闲阶层为高端旅游消费注入强力支撑北京是富豪最多的省市，有千万富豪14.3万人，其中亿万富豪8800人；广东其次，有千万富豪13.7万人，其中亿万富豪7800人；上海列第三位，有千万富豪11.6万人，其中亿万富豪7000人。三地千万富豪共占全国总量的48%。?高尔夫、游艇、休闲会所带热“高端旅游”据苏州市旅游局最新统计数据，春节黄金周期间，苏州共接待境内外游客145万人次，同比增长16%，旅游总收入11.95亿元，同比增长23.2%。其中，以高尔夫球、游艇、休闲会所等为代表的高端旅游出现热潮。?专题之养生度假市场?养生旅游成为旅游时尚之举：在旅游中养生，为养生而旅游；?人们对自身健康的关注和呵护需求的逐渐增强：已经从基本的生理需求上升为对自身安全的高度关注，而对健康的关注和需求是自身安全需求的关键和最高级别?休闲度假已经成为国内中高收入阶层人们生活方式的组成部分，健康度假开始得到起步，并逐渐得到投资者和消费者的高度重视；?老年市场是养生市场中重要组成：退休老人人数众多，经济状况稳定，具有一定消费能力；专项市场分析—会议度假市场C15?专题之商务会议度假市场?商务会议度假细分市场的发展趋势：“风景名胜区+商务拓展度假”?处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择?国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片?专题之旅游房地产市场分析1、苏州旅游房地产市场现状及问题：?苏州的经济区域化程度、经济国际化程度、开放竞争力分别居全国城市的第一、二、三位，并跻身中国最具竞争力的城市前十名。＊?苏州促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，这成为旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。?旅游强市地位和长三角强大的消费群体，为苏州旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。?以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。?苏州基础设施尤其是高速路快速发展加大促进旅游房地产的发展。?苏州及环太湖的旅游房地产开发都将市场锁定上海消费群体，且普遍角色定位不明确，特色不鲜明，开发规划缺乏历史文化内涵。?部分旅游房地产开发只强调短期的经济利益，不顾长远的社会、生态和环境效益。＊资料来源：《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》2、旅游房地产市场趋势：?旅游房地产开发投资由一线城市向二、三线城市转移的趋势；一线城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段，且土地成本高，房地产开发投资门槛高；优势资源开发殆尽，旅游房地产无市场；而二、三线城市房价相对偏低，旅游房地产价值远未被挖掘，且未来升值空间巨大。?旅游房地产需求由实用型开始向舒适型转移的趋势；中国经济的持续发展造就了不少成功人士，而这些人在成功之后，对居住环境进行改善的愿望比较强烈。一方面，更注重健康生态的居住环境、热烈浓郁的文化氛围和舒适惬意的生活空间。另一方面，萌生了度假置业的需求和支付能力，使度假房地产前景广阔。?旅游房地产产品由度假性产品向休闲性产品转移的趋势；旅游越来越成为人们日常生活的一部分，旅游地产也越来越休闲化。旅游房地产经历了旅游地房地产化和房地产旅游化两个阶段，旅游地产开发不在仅仅是旅游地的需要，更普遍的是房地产开发商用、居住与旅游休闲功能一体。3、旅游房地产市场需求分析：?高端客户注重自然生态环境、高端配套、休闲娱乐设施和产品自身的品质，也将休闲度假与居住生活联系在一起，居住与旅游融为一体?比较看重配套服务，保障生活、休闲娱乐的便利性?社区的安全性及完善的安保措施也是关注重点，这与项目的区位及周边环境直接相关?要有完备的社区会所，能够得到运动、健身、休闲、疗养等方面的服务?比较注重商务配套，能有酒店和高端商务会所，方便会客与谈生意社区环境一定要符合当地的生态环保要求，最好能够与周边环境融为一体在小区产品布局上，能够做到比较合理、适当增加绿化率，打造宽松、和谐的社区环境。?区域市场格局总体分析?盛泽湖项目市场定位与城市的距离大中型城市市内或市郊（苏州）大中城市远郊（上海）旅游目的地城市（苏州）周边自然环境专项产业商务市场优良的水体岸边，生态环境良好优质的空气条件都市休闲娱乐业市场旅游景观地产市场所处区位的人文环境兼容并蓄的人文环境旅游度假地产市场精细雅洁的历史文化旅游商务地产市场所处区位的经济环境沪苏一小时经济圈内发达的路网条件地区宏观经济的各项指标名列前茅地区投资环境吸引力排名靠前?区域市场格局总体分析?盛泽湖旅游目标市场-苏州近几年经济的飞速发展，人民生活水平普遍提高，-沪苏一小时经济圈的确立，其中有不少人已跻身新一代缩短了上海与苏州的空间距离，富豪之列，对居住条件有新苏州成为了上海的后花园，上的要求。苏州本地市场是基海市场是苏州房地产的主要目础市场，相城依据优质的生标客源市场，而相城依据其交态环境、美食资源等优势在通区位、文化区位等优势具有具有良好的竞争优势良好的竞争优势。盛泽湖旅游目标市Title-国内市场；苏州自古以来-苏州文化与日本渊源流长，都是中国文人墨客最爱的居佛教、茶道、诗词等等无一场住地。尤其是苏籍儒商、政不有着千丝万缕的联系，苏要、文化大家退隐养老居住州高新区日韩企业的比重决市场。定了房地产市场对两国的重-国际市场；名声远播的苏视。州园林在国际上树立了宜居典范，随着苏州国际化进程越来越快，必定诞生可观的-随着苏州新加坡工业园的房地产需求市场成功开发，新加坡投资商与苏州密切往来，随之带来的是房地产的需求?区域市场格局总体分析?小结苏杭经济发达城市群?基地巨大的游憩消费市场?文明城市群释放的强烈艺术倾向?原生的生态社区的强烈诉求?恰如其分的休闲度假区位条件2小时休闲度假圈?发达的经济提供的企业外放的多种可能?苏州核心文化要素凝练1、一级文化要素吴文化是苏州文化的躯体苏州是古老而常新的吴文化的发祥地和集大成者，亦是吴文化的主要载体和展示地。苏州灿若群星的文物古迹，巧夺天工的私家园林，技艺精巧的工艺美术，享誉艺苑的吴门画派，具有浓郁特色的地方戏曲以及字正腔圆而荡人肺腑的吴侬软语等，都是吴文化的载体和结晶。水文化是苏州文化的灵魂苏州沿江临海，傍湖枕河，是著名的水城。太湖流域，水乡泽国，在同水打交道的历史长河中，吴人也具有了水的灵气，秀慧、细腻、柔和、智巧与素雅，逐渐形成了独特的水文化精髓。刚柔相济，兼容并蓄，奔腾不息，百折不挠，纯洁透明，创造美好，是水文化的集中概括。?苏州核心文化要素凝练2、二级文化要素苏州的人文理念——和合文化苏州传统文化非常重视人与自然之间的“和合”，到处都充溢着“天人合一”的理念。无论是苏州古城、园林，还是那些古镇、古村落，都与周围的自然山水浑然一体，相融相依。集建筑、人文、艺术于一体的苏州古典园林，园内山水有致，花木扶苏，充满着大自然的气息。苏州的建筑理念——园林文化苏州古典园林宅园合一，可赏，可游，可居，这种建筑形态的形成，是在人口密集和缺乏自然风光的城市中，人类依恋自然，追求与自然和谐相处，美化和完善自身居住环境的一种创造。苏州的生活理念——宜居文化这里气候适宜、环境优美，民风和煦敦厚，是适宜居住的好地方。古代文人归乡后，根据自己的生活方式和各自的思想情趣，在为自己营造一个适宜的生活环境方面下一番工夫，努力使自己生活得更闲适、更潇洒一些。孙子、白居易、范仲淹等历代名贤都把这里作为“最好的退隐”之地。?苏州核心文化要素凝练3、喷泉文化主题公园与当地文化要素结合的构想声音旋律：文化载体：吴侬软语昆曲评弹灵动之水跳跃之泉空间组织：景观雕塑：“天人合一”的诗意园林布局精巧工艺美术书画古迹和合