www.fdc01.com房市金碟一·场·与·“国·际·化”·的·邂·逅太仓金仓湖郊野公园策划建议报告世联地产顾问有限公司2006/12/12谨呈：太仓东林农业投资有限公司1www.fdc01.com房市金碟?11、地、地块块理解理解?33、客、客户户界定界定太太仓仓市人口分析市人口分析城市的城市的视视角角产业产业人口分人口分类类区区域的域的视视角角客客户访谈户访谈地地块块定位定位客客户户素描素描客客户户影影响响力力客客户锁户锁定定与与策略策略?22、市、市场对场对比比?44、策略建、策略建议议市市场调研场调研纵观纵观全局全局社社区区分析分析策略策略发发展展总总体分析体分析经营经营模式模式案例借案例借鉴鉴金金仓仓湖社湖社区开发区开发案例案例总结总结休休闲运动项闲运动项目目开发开发2www.fdc01.com房市金碟同策同策对对于金于金仓仓湖地湖地块块的理解的理解金仓湖地块的策划必须基于金仓湖地块的策划必须基于对地块的完全理解。因此，首先我对地块的完全理解。因此，首先我们将从宏观和市场的视角来透视其们将从宏观和市场的视角来透视其生存的土壤。生存的土壤。13www.fdc01.com房市金碟ONE地地块块理解理解??城市的视角4www.fdc01.com房市金碟ONE地块理解市场扫描客户界定策略建议1城市的视角城市印象地理位置地处长三角，临近上海，地理位置十分优越。南京都市南临上海，属于大上海都市圈圈距上海市中心45公里距上海虹桥机场35公里苏锡常都市圈距上海浦东机场80公里拥有郑和下西洋起锚地——太太仓仓港上海都市圈坐拥五大都市圈太仓杭州都市圈上海宁波都市圈5www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场扫描客户界定策略建议1城市的视角城市印象历史人文郑四千多年的四千多年的娄东历娄东历史史和留留给给太太仓灿烂仓灿烂的文化的文化王和丰富的人文和丰富的人文锡爵郏亶张朱溥清吴宋健文雄治6www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场扫描客户界定策略建议1城市的视角城市印象历史人文海天禅寺梅花草堂南广寺南园憩园悠悠灿灿久久烂烂的的的的历历文文天妃宫王锡爵故居吴晓邦艺术馆张溥故居史史化化郑和纪念馆州桥高仁歧油画馆乐萌园7www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济实力经济总量经济步入“黄金发展期”20062006年太年太仓仓市人均市人均GDPGDP1022810228美元美元在国际上，人均GDP从8000美元到超过10000美元时期被称为“黄金发展期”这一时期的主要特征是：工业化转型城市化加速经济国际化提升社社会经济综会经济综合合发发展水平名列展水平名列400.0070.020072007年度全年度全国国百强百强县县（市）（市）第第350.0060.0300.001313位位。。50.0250.0040.0200.0030.0150.002006年，太市GDP到366.66元；20.0仓达亿100.0050.0010.0“十一五”期间，太仓市GDP年均增长率0.000.02001年2002年2003年2004年2005年2006年16.9%，远远高于全国平均水平；GDP（亿元）财政收入（亿元）GDP增长率（%）财政收入增长率（%）“十一五”期间，财政收入年增长率为38.9%8。www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济实力经济结构第二产业发展迅速，第三产业比重偏低。20002000年三次年三次产业结构图产业结构图第一产业9.0%第三产业37.8%第三发达国发达国家家20062006年三次年三次产业结构图产业结构图70%第二产业产70%53.2%业第一产业第二产业第三产业第一产业4.3%比第三产业中中国国40%40%34.9%重太太仓仓34.9%34.9%第二产业60.8%第一产业第二产业第三产业三次产业增加值结构由2000年的9.0：53.2：37.8调整为2006年的4.5：60.8：34.9；第二产业发展迅速，占GDP的比重由53.2％提高到60.8％；第三产业占GDP比重偏低，仅为34.9％，不但远远低于发达国家70％的水平，甚9至低于中国的平均水平。www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济实力经济结构服务业发展滞后，且以传统服务业为主。服务业发展速度滞后??2000年以来，除2005年外，太仓市服务业的增长速度始终低于工业同期增幅，服务业增加值占GDP总额的比重不升反降。传统产业仍占主导地位?交通运输、仓储业和批发零售贸易、餐饮业增加值占服务业增加值的比重为58.2%,与美国、日本的不足30%相比，明显偏高。?金融保险与房地产业占服务业的比重为21.9%，与美国、日本的30%以上相比，明显偏低。?信息传输、计算机服务和软件业仅占2.8%，与世界其他国家相比差距更大。10www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济实力工业发展工业发展质量不断提高，规模化趋势明显。7006005004003002001000销售总收入利税总额利润总额规模以上工业总产值工业产品（亿元）649.0161.0831.1677%规模以上工业产品（亿元）498.5736.120.0规模以上工业总产值其他工业产品（亿元）规模以上工业产品（亿元）1000.0040.0900.0035.0800.00“十五”期间，规模以上工业30.0700.00总产值和工业产品销售收入增600.0025.0500.0020.0速平均高于工业总体水平10个400.0015.0百分点以上；300.0010.0200.00100.005.02006年，太仓市工业总产值0.000.0900.24亿元，其中规模以上工2001年2002年2003年2004年2005年2006年业总产值达到696.83亿元，占工业总产值（亿元）规模以上工业总产值（亿元）工业总产值增长率（%）规模以上工业产值增长率（%）工业总产值的77%。11www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济实力固定资产投资固定资产投资增长迅速，投向以工业为主。2006年太仓市固定资产投向工业房地产开发67%10%工业房地产开发其他“十五”期间，太仓市固定资产250.0090.0投资年均增长率为41.4%；200680.0年，固定资产投资占GDP总量的200.0070.054.6%。60.0150.0050.02006年，太仓市的固定资产投40.0100.00资总额为200.17亿元，其中工业30.0投资为132.7亿元，占总投资的50.0020.066.3%；其次为房地产投资，总投10.016.6%0.000.0资的。2001年2002年2003年2004年2005年2006年全社会固定资产投资（亿元）增长率（%）12www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济国际化对外贸易进出口保持稳定增长，港口吞吐量迅速增加。40.0040.035.0035.030.0030.025.0025.020.0020.015.0015.010.0010.05.005.0“十五”期间，太仓进出口总额0.000.028.7%2001年2002年2003年2004年2005年年均增长，出口增长率进出口总额（亿美元）出口（亿美元）25.2%，进出口保持持续健康增进出口总额增长率（%）出口增长率（%）长。160030140025“十五”期间，太仓港口吞吐量120020年增44.8%，集装箱年增100057.3%80015。6001040052000020012002200320042005港口吞吐（万吨）集装箱吞吐（万标箱）13www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济国际化利用外资11988年批准第一家境外投资的公司22004年底，外商来太太仓太仓投资办企业729家。以其独特的魅力，吸引着外商纷至沓来！4外资涉及56个国家和地区。32004年底，总投资额已达55.1亿美元。14www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济国际化利用外资外资流入持续增加。1440%1235%30%1025%820%615%410%25%00%20022003200420052006注册外资实际利用外资实际/注册实际利用外资持续增加，2006年70.00%60.00%太仓市实际利用外资达到4.5亿美元50.00%40.00%。30.00%20.00%10.00%实际利用外资增速基本保持在0.00%50％以上。-10.00%2003200420052006-20.00%-30.00%实际利用外资占注册外资比例稳步注册外资增速实收外资增速提高，太仓对外资吸引力不断增强。15www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济国际化利用外资外资项目规模不断扩大。300900800250700200600500150400100300200501000020022003200420052006新批利用外资项目项目平均注册资本2002年至今，太仓每年新批的外资项目都在150个以上。年新批外资项目数量有所下滑，但是项目平均注册资本逐年提高。太仓的外资项目正在逐步走向精品化、规模化。16www.fdc01.com房市金碟ONE项目理解市场对比客户界定策略建议1城市的视角经济国际化利用外资外资企业增资加速。增资企业举