谨呈：天津港地产发展有限公司天津港东疆港项目前期定位沟通报告2011.05.11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2项目印象区位——位于滨海新区新兴规划区域东疆港片区/隶属综合配套服务区2平方公里启动区内/距离滨海核心仅10km北京秦皇岛260km大连160km460km青岛中新生态城550km烟台休520km滨海机场闲度假区于家堡邮轮母港区?疆港（地块隶滨属环海十大渤海中心位置—战役之一），位于滨海新综区东合配套服务区2平方公里启动区内；天津港?距天津滨海国际机场约40km，距滨海中央商务区约10km，距中新生态城约14km。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3项目印象指标——地块整体52.6万平米建面/中大型体量/中等容积率/居住用地为主，商业建面≤10%北侧地块经济指标规划占地面积容建筑面积面积限备注用地（㎡）积（㎡）高性质率居住154849.2≤≤30969商业建筑面积占总≤80用地28.4建筑面积比例不大北侧地块米（建于10%议性）南侧地块经济指标（目前已知）规划占地面积容建筑面积面积限备注用地（万㎡）积（万㎡）高性质率居住10.8≤≤31.6商业建筑面积占总≤80用地2建筑面积比例不大米（建于10%议性）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库南侧地块4项目印象四至——紧邻亚洲及欧洲路两条区域主干道/地块内部较为平整，利于规划排布山西道洛阳道；北：山西道；东：欧洲路；?项目四至——南：亚洲路西：亚洲路。观欧洲路亚欧澜?地块现状——地洲洲路块周边进入性好，路路亚洲路与欧洲路为东疆港南北主干道，全面畅通；地道洛阳块现状内部为吹泥池，一定程度影响工程进度。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5项目印象交通——未来规划两条快速路直达开发区/津滨轻轨可贯穿港区/道路交通路网发达对外快速路：?京京内部路网京港高速、津滨快速、京津塘高速直达新港九京港号路东疆港区津港高速高速速速港八?轨道交通：号四川新道路津滨轻轨B5线自北向南贯穿港区新海底港七欧?内部交通路网：隧道道号北京美洲区域内规划了配套区内景观大道——美跃进跃进亚洲路亚洲路欧洲路路路美洲路路洲路,亚洲路，欧洲路，南北贯通津滨快速新道港四川六?公交系统：号?路目前尚未规划公交系统进入该区域津滨轻轨B5线?距开发区、市区交通距离和时间东临海路海路距离开发区核心区行车距离约10公里，北疆疆港道道路条件良好的情况下行车时间约15分港区北京区钟；南距离天津市区约50公里，行车时间约疆港1.5小时；区南港路www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6项目印象资源——经改造后海水等级达到旅游景点标准/项目位于海景第二排，距离海边仅0.8公里?东疆港三面环海，海水资源条件优?与大连、青岛、秦皇岛等区域海水资源等值?近2000米长人工沙滩?海景第二排，距离海边0.8公里东疆港www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库东疆港7项目印象配套——邮轮母港和东疆湾景区现已投入运营/未来区域将有丰富高端休闲度假配套/生活配套尚待完善之中?邮轮母港总建筑面积160万平方米，岸线东疆半岛长2000米，6个泊位，首期开发邮轮母港面积76.1万平方米，码头岸线672800米，3个泊位。8344豪华游轮陆续停靠，让天津走向世界！母511.邮轮母港码头2.海滨浴场港3.人工沙滩4.五星级酒码店头6.国际休闲运动中?邮轮母港区域内部规划有5.心国际游艇俱乐部7.SPA中心、网球馆、环球影酒店、商业、学校、娱乐城8.商业购物中心设施等高端配套。?五星级酒店?全国最大游艇会?人工沙滩长约2000米，宽约105米?水上休闲娱乐区?沙滩亲水区?沙滩游泳休闲区?水上运动训练中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8项目印象东疆港微格局——预计为区域首个面市高端大盘项目，有打造区域标杆的机会远期套区居住生活配邮轮母港地块：区域商务、规划未定，启动时间较晚商业中心彩虹项目：闲中小规模，产品品配套质有限低密度部分商业产权，众期贻兑现成项目：先休大启动时间较晚启动时间较晚，套划未定假端度海航项目：规配远期高端综合体集群高按已知信息看，除贻成外，各项目启动时间均较晚www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9项目印象陌生区域、海景资源、中等密度、以居住为导向的中大规模项目/有机会打造区域首个标杆项目优势劣势环渤海中心滨海新区东端东尚属陌生区域，区域内区位条件滨海城市核心/海资源优越疆港2km启动区尚未项目供应?地块整体52.6万平米建面/中以居住价值为导向的中大型体量/中等容积率/?居住用地为主，商业建面大规模，为不同阶段物指标条件≤10%业选择提升难度?内部路网健全，可快速联通居住价值纯粹?滨海核心和天津市区、高速路网可快速联通天津北京、唐快速联通环渤海2小时经济圈交通条件公共交通配套匮乏山、秦皇岛等环渤海城市未来核心规划有轨道交通系统和地下隧道?邮轮母港、东疆湾景区已投入运营配套条件丰富高端休闲度假配套基本生活配套匮乏?未来规划有多项高端休闲度假配套www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标理解开发背景——集团实力强大/以港口物流为主营业务/地产开发经验有限国有特大型交通运输企业，负责全面经营和发展天津港。天津港集团??以港口物流为主营业务：包含港区土地开发；装卸搬运；仓储；货物中转联运、分拨；港口理货；客货运输服务；驳运等相关服务?中国500强企业，位居港口行业第二名，总资产逾300亿元，下属二级企业和单位共计63家键词：、?产?????????????????????????????品及生产能力：集装箱、煤炭、矿石、石油及制品关四大支柱货类，业务物流设计吞吐能力10427万吨。港口??多次荣获“中国500家最大服务型企业”、“全国量效益型企业别奖”、“全国质量管理先进企业”等多项国家、部国企有、市级50荣誉0企。天津港地产?天津港集团下属地产公司，具备雄厚的集团实力和国企背景?2009年11月成立，涉及港口工业、住宅、商业地产的开发、建设、销售、租赁及物业管理等业务，业务链众多，但地产客观实操经验有限??近期的开发以东疆港项目的成功运营为核心，后期将步逐向关键外扩大，形限成全市持续开发实www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标理解区域运营的首个高端项目/对项目有中高端追求?从瞰海轩到海倾地块现有规划意向：城，区域深耕另一力作，项目质素＞多产品类型规划，瞰海轩；包含?高端别墅产品；瞰海轩?承载中高端追求?大面积园林体系。的极佳地块，品牌中高端形象树立。中高端品质追求。世本项目联对东疆港项目目标的理解：2nd:全面承载开发商品牌美誉度，品牌落地口碑传播，成为东疆港运营商稳健操作1st:实现品质基础上的热销，保证项目稳健操作www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本项目初步规划基于项目属性和目标的问题聚焦：本体有机会打开发商有中高造中高端项目端追求海资源稳健操作中大规模项目整体运营资源导向型陌生区中等密度品牌落地域，规模大盘中高打造道路上有障碍有缺憾端打造之路区域陌生无高端开发经验www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库世联大盘操作实践观点：考虑层面：战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项战略层面目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。财务目标层面财务目标层面：战术层面整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。战术层面：如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库世联大盘操作实践观点：大盘操作的8大关键问题?站在城市视角的区域价值定位基于城市视角的整盘价值洞见?以财务目标为核心的开发策略解决整盘开发的战略问题?基于竞争的可持续发展的项目核心能力驱动因素核心动力?配套开发策略的制定是项目成功的关键?动态的客户层面选择一期=整盘，准确选择启动模式?兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择战术选择确保启动必胜?项目增值为导向的营销策略www.fdc01.comwww.fdc01.com?房地产智库房地产智库企业品牌的社会营销后期营销命题?项目持续增值的社区管理和项目运营创新壹、站在城市视角洞悉整盘价值区域·市场·客户·案例壹问：区域资源拉动的新兴板块，价值是否止于海滨度假？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一眼印“京津知名休闲旅游度假岛”，依托资源拉动的区域发展象?天津定位：国际港口城市、北方经济中心和生态城市??滨海定位：中国北方对外开放的门户，全国综合配套改革试验区?东疆港定位：规划面积33平方公里，丰富一线海景资源，知名休闲旅游度假区和北方国际航运及国际物流中心东疆港分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”，具有码头装卸、集装箱物流、商务办公、生活居住、休闲旅游“五大功能”。?码头作业区位于港区西部，纵深1000米，建成后将为天津港新增8公里深水集装箱码头岸线，可