本书所探讨的，主要是对城市工业化和城市化影响最大的四种工业类型园区：经济开发区、工业园区、创意产业园区和生产性服务业功能区。在中国经济高速发展的推动下，城市化与工业化是园区发展升级的两大推手，尤其是在大的城际交通、城市更新、产业振兴以及新一轮城镇规划等优势利好的驱使下，园区升级成为城市经营者的头号课题与决策聚焦点。随着中国城市化率的不断提高，各园区都面临着产业升级、规划变更、土地价值评估等多方面的压力，如何实现产业积聚提升、城市功能融合、人口质素改善和政府税收持续显得尤为重要。作为专业顾问，世联有幸参与了中国工业园区的发展，对于国外工业园区做过系统、深入的研究与分析，也在国内进行过一些有益的实践，在此一并与业内人士分享。封底无防伪标均为盗版版权所有，侵权必究本书法律顾问北京市展达律师事务所图书在版编目（CIP）数据工业园晋级城市战略/世联地产编著.—北京：机械工业出版社，2010.3（世联地产顾问丛书）ISBN978-7-111-30106-6I．工…Ⅱ．世…Ⅲ．工业区-城市经济-经济发展战略-研究-中国Ⅳ．①F424②F291中国版本图书馆CIP数据核字（2010）第043577号机械工业出版社（北京市西城区百万庄大街22号邮政编码100037）责任编辑：胡智辉版式设计：卡邦传媒印刷2010年4月第1版第1次印刷170mm×242mm·8.25印张标准书号：ISBN978-7-111-30106-6定价：42.00元凡购本书，如有缺页、倒页、脱页，由本社发行部调换客服热线：（010）88379210；88361066购书热线：（010）68326294；88379649；68995259投稿热线：（010）88379007读者信箱：hzjg@hzbook.com世联地产顾问丛书编辑委员会陈劲松周晓华梁兴安张艾艾宋春生袁鸿昌冯刚郑子丰侯颖方主要编撰人员/詹文静徐爽周晓香编审/甘霖Ⅲ序产业与城市融合，工业地产发展的人本主义最近，“华为科技城”兴建的消息引人关注。根据政府“华为科技城”规划建设方案，将对华为周边22平方公里区域进行高标准规划改造，打造以华为基地为核心区，产业风貌突出、功能配套齐全、人居环境优越的“华为科技城”。目前已引入星河、保利、佳兆业、香港新鸿基等开发企业，将于2010年春节后开工建设。深圳地铁５号线将华为所在的坂田片区与深圳城市中心区相连结，奠定了该区域未来成为城市副中心的基础，而国家对创新及高科技等高附加产业发展的大力扶持，使得该区域高端产业人群对于区域内生产与生活配套的需求备加重视，加快了区域向城市副中心发展的步伐。从“华为产业基地”向“华为科技城”转变，顺应了当前中国城市与产业发展的三大趋势——轨道交通大发展、大都市区化、创新及高科技等高附加产业快速发展。这也是中国工业地产未来十年发展的大背景。中国工业园区的发展经历过两种模式。一种是新开发区模式，在城市周边区域建立以生产为主要目的的产业园，园区与城市相分离，造成区域内低端Ⅳ产业汇集、生活配套落后，无法吸引发展高端产业所需的高素质人才。第二种是新城模式，在城市周边建立以居住为主要目的的新城，居住和生产仍然分离，交通及生活配套成为新城发展最大的阻碍。因此，我们认为，将产业发展与城市发展相融合，才是真正的解决之道，也将是未来中国工业地产发展的趋势，即建设环境友好宜居的节约型的产业新城。世联地产董事总经理周晓华2010年4月Ⅴ序产业与城市融合，工业地产发展的人本主义1第1章中国工业园区走向业强，止步城弱 11.1走向业强21.1.1蛇口试验：中国工业园区的起步51.1.2技术升级、产业结构调整的“助推器”61.1.3从“中国制造”到“中国创造”91.2止步城弱91.2.1上海纺织工厂的历史蜕变121.2.2工业园区的“候鸟效应”131.2.3上海张江“双城记”15第2章中国工业园区的升级驱动152.1从产品规模化生产基地向技术创新基地升级152.1.1城市化运动催生工业园区升级172.1.2“实验室经济”192.1.3“区位品牌”效应202.2工业园区升级的三种理论依据202.2.1新城市主义232.2.2精明增长252.2.3循环经济Ⅵ272.3成功升级的园区典范282.3.1M50创意园，中心城区的“退二进三”322.3.2张江科学技术园，远郊工业园区的“亡羊补牢”382.4工业园区本质的再解读：“产业”与“地产”的两重维度382.4.1工业园区盈利模式的转变392.4.2工业园区建筑形态与物业功能的变化趋势41第3章主动融入城市：工业园区升级路径之一413.1苏黎世西部工业区的复兴启示423.1.1工业美术和高科技业推动产业更新443.1.2“混合适居城市”理念下的功能置换453.2上海八号桥：老厂房的另类利用453.2.1文化与时尚创意的交叉定位473.2.2八栋房子与四座桥的工业美学483.3田子坊：从弄堂工厂到上海的苏荷493.3.1自民间开始的转型历程513.3.2功能置换与创意产业的悖论523.4深圳天安数码城：从老工业区到都市办公综合区523.4.1天安数码城的前世今生533.4.2转型的关键举措563.5笋岗物流园：从产业仓库到城市贸易服务区的变迁603.6香港数码城：从高科技开始到豪宅区结束63第4章功能复合的产业新城：工业园区升级路径之二644.1日本“硅谷”筑波科技城：从研发园区到产业新城 Ⅶ654.1.1日本最大的科学中心和知识中心 664.1.2从“贸易立国”到“技术立国”674.1.3从“自杀之城”开始的三级跳跃754.2苏州工业园区：荒地上崛起的工业中心764.2.115年立园史794.2.2制胜之道：规划先行854.3上海金桥出口加工区：从“制造”到“智造”的嬗变864.3.1从9.5平方公里起步874.3.2四大功能区布局894.3.3金桥功能区的成功之处94第5章环保旅游生态城：工业园区升级的未来之路945.1工业旅游：“逆工业化”的园区升级955.1.1德国鲁尔，一个老工业园区的优雅转身995.1.2鲁尔区工业遗产旅游的开发模式1055.2生态工业示范园：循环经济下的新型工业组织形态1065.2.1丹麦卡伦堡循环工业园，工业共生体系1085.2.2卡伦堡循环工业园的循环经济效益1105.3从低碳经济到低碳型园区1135.3.1世界首座“零碳城”马斯达尔：沙漠里的绿色乌托邦1185.3.2马斯达尔产业规划与预期效益120后记122参考文献Ⅷ第1章中国工业园区走向业强，止步城弱第1章中国工业园区走向业强，止步城弱1.1走向业强改革开放30年中，有很多发展经验值得我们回顾和思考，其中，值得格外关注的是工业开发园区的经济开发模式。工业开发园区在官方词典中，是指在城市或其他有开发前景的区域，划出一定范围，经政府科学规划论证和严格审批，实行特殊体制和特殊政策的开放开发区域。工业开发园区作为经济开发载体，为外资和民间资本的引入提供了窗口，为跨国企业的发展提供了广阔的平台，在实际的经济建设过程中发挥了极其重要的作用。可以说，正是工业开发园区造就了中国这一世界级制造中心。如果经济也有记忆，工业开发园区应已步入而立之年。从1979年深圳蛇口的第一声炮响，到各种三资和民营企业林立的今天，中国工业园区在30年里，逐步从初期试点的经济特区蔓延至沿海开放城市、内地城市，再到西部省市，在全国开花。而园区的类型，也由经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等，逐渐向多功能、专业化发展。工业园晋级城市战略1.1.1蛇口试验：中国工业园区的起步在蛇口工业区微波山下，一块写着“时间就是金钱，效率就是生命”的标语牌矗立了20余年。被誉为中国“改革试管”的蛇口工业区已经不是当初的模样，而那段先锋者的历史却铭记在所有人的心里。自1979年中国第一个对外开放的工业园区──蛇口工业区设立，30年间，蛇口改革开放成绩斐然，招商银行、中集集团、平安保险等一大批知名企业从无到有，从蹒跚学步到叱咤风云。蛇口也从一个落后的海滨渔村发展成为美丽的现代化城区，成为我国改革开放历史变革的一个缩影（见图1-1）。图1-11979年，中国第一个对外开放的工业园区──蛇口工业区设立蛇口工业区试点的成功，推动了深圳、珠海、天津等城市“特别经济开发区”的诞生。1981年，国务院决定在沿海开放城市建立更多的经济技术开发区。1986年夏天，随着邓小平在天津开发区写下“开发区大有希望”的题词，蛇口实验成燎原之势向全国蔓延，一个个别具特色的开发区纷纷涌现，各显其能，干劲十足，带活了一个个城市和一个个经济圈。中国工业园区发展历程见表1-1。第1章中国工业园区走向业强，止步城弱表1-1中国工业园区发展历程阶段发展背景特征代表园区主要集中在深圳、珠海等经济特区探索阶段改革开放制造工业向园区集中，园区成为重要蛇口工业区（1979～1985年）参与国际分工的制造业基地政府直接运作主要集中在沿海开放城市起步阶段世界新技术浪通过生产基地本身高度的知识集约深圳科技工（1986～1991年）潮化，从单纯的大批量物资生产基地，进业园国家扶持高新化为较为精练的高附加值产品的生产基技术企业的发展地扩展至中西部地区膨胀阶段南巡讲话经济开发区、高新技术园区、大学科张江高科技（1992～2000年）国家工业园区技园、工业园、出口加工区、保税区等园区热潮不同功能及产业定位的园区类型应运而生数量庞大，质量参差不齐土地集约化利用得到提升整顿升级阶段中国加入在功能上由传统意义上的单一配套转苏州工业园（2001年至今）WTO向复合功能设计。在运营方式上，由原区经济和产业政来多类别科技领域的叠加转向专业化的策的调整研究开发链接：中国第一个对外开放的工业