谨呈：深圳市特力（集团）股份有限公司特力珠宝产业园改造项目整体定位与发展战略1世联工作阶段划分05.12-05.2705.30-06.27项目市场调研项目整体定位及发展战略经济效益评价项目本体现状分析?水贝片区经济背景研究?珠宝产业发展背景及规划?项目盈利模式研判?消费偏好调研研究区域功能发展现状及?建议方案的经济效益对?房地产市场调研趋势研究比工作?委托方访谈?产业园、珠宝工业园等相?项目社会效益研究?产业园区珠宝企业访谈似区域案例研究?根据诊断深化研究，提?规划功能市场及指标研究出完善建议?水贝珠宝发展现状分析?珠宝产业发展研究成果?房地产市场分析?整体定位?提交整体报告?产业、人口、消费分析?规划功能定位?交通区位分析?功能分区?物业发展建议世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作实地调研与踏勘政府部门及专业人士访谈国内外案例研究进行的研究调研内容：园区内珠宝企业国外案例珠宝产业发展研究?国内珠宝产业现状研究?星光达珠宝??交通可达性泰国曼谷GEMOPOLIS?深圳珠宝发展研究?意大隆珠宝珠宝产业园?水贝珠宝未来发展趋势?地块现状?比利时安特卫普研究?金百福珠宝?城区发展意向水贝片区现状研究?纽约47街?金城银域?产业分布和园区发展?国内案例?产业园区现状研究??消费者消费特征研究现状百泰?扬州国际珠宝城?土地利用现状研究?…….?产业发展规划?房地产市场研究?房地产市场供需、价?交通条件研究?区位优势研究格水平现状园区功能及指标研究?消费习惯、消费水平?功能定位?各功能用地比例研究经济效益研究报告导图Part.项目本体及核心问题1.1项目本体解析11.2开发目标与核心问题Part.产业发展背景研究2Part.市场机会挖掘3Part.项目发展战略与定位4Part.项目经济效益评价5项目本体解析——项目区位本项目所在的水贝地区，区位条件优越、交通便利：是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段n本项目位于深圳罗湖区的水贝黄金珠宝产业聚集基地；布吉关口n区位条件优越、交通便深圳北站水贝地区利：水贝地区南临东门商圈和罗湖口岸，北临进出特区的布吉关口，是连接香港特区和关外的枢纽，东门商圈同时处于罗湖中心商业区皇岗口岸的边缘地段。罗湖口岸项目本体解析——项目区位本项目所在区域属于水贝黄金珠宝产业基地的门户区域和核心地带?本项目位于水贝黄金珠宝产业聚集基地的西北部，北面布心路水贝石化是产业基地最主要的工业区出入干道。项目所处位置属于产业基地的门户区域；本项目?地块东面区域由北到水贝工业区南依次是水贝石化工业区，水贝工业区和万山珠宝园，可以说本项目处于水贝珠宝产业集聚地的核心地带；万山珠宝园项目本体解析——项目四至地块四至：本项目北靠布心路，南至水贝二路，东接贝丽北路，西至文锦北路，整个地块呈倒U形?地块整体四至：北面为布心路和石化工业石化工业区区，南面为水贝二路及泊林花园。东接贝洪湖公园丽路与水贝工业区相对，西面为现状保留的住宅和加油站，隔泊林花园水贝工业区文锦路与洪湖公园相水贝村望。?项目整体呈倒U形，贝丽花园特力地块为2、3号宗地，形状相对规则。?项目总体分两期实施，特力2号宗地及东面7、8号宗地为一期改造范围，其余宗地范围为二期改造范围。项目本体解析——地块现状地块现有建筑以旧工业厂房为主，集中大量珠宝生产加工企业n地块指标：其中宗地拆除现状建筑规划建筑地块编号用地性质面积面积（㎡）面积（㎡）产业用房产业配套用房（㎡）（㎡）（㎡）一类工业用02976410188546783827516403地一类工业用03696813022390212731511706地合计-1673223210936996559028109n地块现状：l地块基本都为旧工业厂房，建于上世纪八十年代，楼层基本为5-6层l目前均为珠宝企业办公、展示及生产场所；l本项目所处的特力工业园为水贝三大主要珠宝产业园之一，客户认知度较高项目本体解析——交通条件地块外部交通条件良好，现状内部通达性较差，但改造完成后大幅改善布心路?外部交通条件良好：项目北面的布心路和西侧的文锦路是进入水贝黄金珠宝产业园区的主要道路，均为深圳的城市主干道，项目对外交通便利；02贝文丽?项目特力2、3号地块主要由水贝锦北一路二街进入，现状道路窄小、缺北路乏停车场设施，路边作为车辆停放路03点，造成交通拥挤。?改造完成后，水贝一路二街成为宽水贝二路14米的园区的主要道路，可供人、车通行，未来项目2、3号地块内部通达条件将大幅改善。?水贝二路上的出入口过窄，车行和步行都“只此一条路”，十分拥挤项目本体解析——资源条件项目周边产业、生活配套齐全，特力具有较好的物业租赁客户资源?项目位于国内最大的黄金珠宝产业园区，聚集了中国黄金、山东黄金、周大福、百泰、意达隆、星光达等众多大型珠宝生产、加工、销售企业，客户资源丰富；?特力产业园属于为水贝三大只要特力要我们，我们肯定会回主要珠宝产业园之一，特力拥有较好的物业租赁客户资来的。。。源，并已意达隆、星光达、——金城银域曾总金百福等大型珠宝企业初步达成合作开发协议；?项目南端为成熟的生活区，生活配套齐全。项目本体解析——限制条件项目属于工业园区升级改造项目，改造完成后物业出售条件受限制《深圳市城市更新办法》：拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；?项目物业出售需补交《深圳城市规划标准与准则》：在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并相应地价；不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，?项目配套商业、配套宿舍不能分割出售；《深圳城市规划标准与准则》：在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间?必须在工业区改造完距要求，成后项目改造物业才可分割转让；《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第四条　经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分?自用建筑面积比例不之五十的，非自用部分可以分割转让。低于总建筑面积的50……%；工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准?分割转让须经产业主管部门、规土委审查《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第七条　本办法实施后出让的工业用地上兴建的同意并报市政府批工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让准。合同中明确约定。《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第十二条　依照本办法规定可以转让的，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第十五条　本办法规定的工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途。项目本体解析——限制条件根据现有的改造专项规划，两块地均规划了工业宿舍的功能，可能会对整个项目的功能布局及项目启动后的经济收益产生影响功能布局？经济收益？项目本体解析——地块价值梳理地块价值梳理:一线城市中心，产业集聚核心区，交通条件和展示性较好的工业园改造项目区位优势?本项目所处的水贝片区是连接香港和关外的枢纽，交通和区位条件好?位于水贝黄金珠宝产业集聚基地的门户区域及核心地带，周边产业园林产业优势立，珠宝交易中心云集，产业资源优势强，产业及商业氛围浓厚已初步与大型珠宝企业达成合作改造意愿，改造完成后，项目对客户有一客户优势定的聚集效应；先发优势?项目属于水贝黄金珠宝产业基地的第一个改造项目，具有较好的先发优势景观资源及?项目向西面临洪湖公园，改造完成后，具有较好的景观资源；洪湖公园地昭示性势开阔，项目改造完成后，西侧具有非常良好的展示性项目属于工业园升级改造项目，改造完成后，物业出售受较大限制限制性条件刚批复的专项规划，对项目合理的功能定位及未来收益可能产生影响。报告导图Part.项目本体及核心问题1.1项目本体解析11.2开发目标与核心问题Part.产业发展背景研究2Part.市场机会挖掘3Part.项目发展战略与定位4Part.项目经济效益评价5项目本体解析——目标解析项目目标解析改造物业适应行业未来发展趋势，实现物业价值最大化；1客户目标短期回笼项目资金。实现黄金珠宝产业的升级发展，进一步完善产业链构成；2政府目标推进早期工业用地更新发展，发挥土地更大价值；优化园区功能构成，提升城市建设面貌、补充完善产业配套设施。拥有产权物业，作为企业发展基地；珠宝商目标3拓展企业发展空间，满足企业展销、研发、生产需求。我们通过金字塔模型来分析核心问题R1R2非期望结果——期望结果——不按常规发展的可喜欢某一结果，能结果想得到其它目标?形象更新——重塑区域形象，建立区域?工业园区发展空间有限，不能满足珠宝形象标杆，成为城市旧改的示范企业现实需求?价值更新——实现物业价值提升，满足?园区功能及配套不足，城市面貌落后客户盈利需求?罗湖区土地及房地产价值的洼地。?功能更新——带动产业功能提升，产业配套设施完善寻找从R1到R2的通路项目本体解析——核心问题界定核心问题n项目如何适应产业发展趋势，满足企业发展需求？n如何利用项目资源建立自身竞争优势，实现价值最大化？n如何实现项目资金短期回笼？报告导图Part.项目本体及核心问题1Part.产业发展背景研究2.1国内珠宝行业现状22.2深圳珠宝行业发展Part.市场机会挖掘32.3珠宝企业物业需求研究Part.项目发展战略与定位4Part.项目经济效益评价5产业发展背景——国内珠宝市场我国珠宝市场快速增长，未来几年仍将呈现加速成长的趋势国内珠宝市