2007中国地产金融年会第三届中国地产金融年会The3rdChinaRealEstate&FinanceAnnualForum暨首届中国地产周The1stChinaRealEstateWeek中国产业园地产创新研究报告——报告制作方：思源经纪房市金碟www.fdc01.com12007中国地产金融年会引语2006年，思源顾问的《中国产业地产创新研究报告》在对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询基础上，对新兴的产业地产进行了系统、全面的深入研究，已就产业地产的出现与发展、需求状况、政策分析、市场和产品定位、开发模式和产品形态创新及存在的问题和误区等多方面进行了深入系统的阐述，获得业内的广泛好评。但随着2006-2007年度国内房地产市场的发展，产业地产的发展状况、政策环境、开发模式等方面都出现了新的变化，产业地产在快速发展的过程中面临新的发展形势和机遇。为了准确把握产业地产的发展脉搏，继续深入研究产业地产这一新兴的开发模式，思源顾问在已有产业地产研究成果的基础上，结合06年以来产业地产相关的新的发展动态，在产业地产的市场发展趋势、面临问题、涉及的重点产业、融资渠道、产品创新和开发模式创新等方面进行了深入的研究，以期在产业地产的实际开发操作过程中起到实质性的指导、借鉴作用。2006-2007年度，在政府工业用地实行招拍挂、指定基准地价的宏观调控下，产业地产走上了快速、规范的发展道路，专业化程度日益提高，在园区产业规划、产品升级、园区内部管理方面都有不同程度的提高和完善，同时产业地产的快速发展也给开发企业带来不小的资金压力，融资问题开始成为制约产业地产发展的关键。产业地产发展的另一显著表现是涉及的重点产业范围扩大，除了总部经济外，近年发展势头旺盛的临空产业、创意产业也受自身发展特点影响纷纷选择产业地产作为其发展的依托。本报告仅作为产业地产应用领域的探索，我们希望和业界持续探讨。研究方法：产业地产作为产业与地产的跨行业、跨领域结合，具有较强专业特点。房市金碟www.fdc01.com22007中国地产金融年会在研究方法上，我们以市场经济学为理论基础，综合运用市场研究和行业研究方法，依托实证研究在国内研究应用的现实可行性。在定性研究和定量研究结合时，对于定量的数据支撑，我们进行了审慎的甄别。力求定性和定量相结合时，两者之间相互验证的真实性。由于国内统计数据的缺陷，以及产业地产相关的统计口径以“工业地产”为标准，统计标准与产业地产所涵盖的外延有较大差异。因此，我们在统计数据的选择和使用上采取审慎的态度，数据的选取力争从多角度求证其可选用性。在实证研究方面，我们认为符合现阶段国内产业地产研究资源匮乏的需要。通过讨论论证后的策略支点、市场切片选取，能够有效、真实的体现现阶段中国产业地产的发展状况。同时我们借助一些国外产业地产发展的案例，给国内产业地产的发展以借鉴。关键词：产业地产、产业升级、生态办公、临空产业、创意产业、总部经济、融资、产业园、创新、外资基金房市金碟www.fdc01.com32007中国地产金融年会目录第一章本年度产业地产发展新趋势和面临的问题...........................................................71.1本年度产业地产发展新趋势......................................71.2本年度产业发展新问题..............................................91.3产业地产，一座未挖掘到位的金矿............................111.4回归市场主导模式，地价上涨优化产业链................121.5产业地产迅速蔓延，向二线城市扩张........................15第二章本年度产业地产涉及重点产业领域探讨.............................................................172.1临空产业崭露头角，产业物业需求量大................172.2创意产业风起云涌，生态化办公呼之欲出............182.3总部经济风靡全国，产品体量升级成新趋势........19第三章本年度产业地产融资渠道探讨.............................................................................213.1产业地产的发展难题：资金与管理........................21房市金碟www.fdc01.com42007中国地产金融年会3.2产业地产的资本特点................................................223.3目前国内主要的融资渠道........................................223.4产业地产多元化的融资发展方向探讨....................223.5外资基金已进入产业地产领域................................24第四章本年度国内产业地产的创新现状.........................................................................254.1中国产业地产开发典型案例....................................264.2产业地产创新的典型案例分析...............................30第五章产业地产误区和创新方向...................................................................................355.1产业地产目前存在的问题.......................................355.2产业地产创新的发展方向.......................................40第六章产业地产项目开发创新经验借鉴.......................................................................436.1新加坡经验：园区住宅产品如何实现区域平衡...436.2美国加州麦克顿内尔中心产业园改造案例...........466.3加拿大生态办公产业园区案例...............................51附件：相关政策...........................................................................................................70一、清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限70二、国家发改委提出清理整顿开发区审核原则和标准72三、关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见..........................................................................73房市金碟www.fdc01.com52007中国地产金融年会四、工业项目建设用地控制指标（试行）................75五、国务院关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》的决定..........................................................................................76六、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》..82七、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范..................84八、国务院关于加强土地调控有关问题的通知..............98九、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知101十、国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知........................................................103房市金碟www.fdc01.com62007中国地产金融年会第一章本年度产业地产发展新趋势和面临的问题2006、2007年间，随着一轮轮宏观调控政策的热浪袭来，住宅和商业物业的开发在风口浪尖中徘徊，产业地产领域也发生着深刻变革，在调控中仍保持着强劲的发展势头，迅速窜升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。当融资成为了开发投资商前行的绊脚石，开发专业度成为难以逾越的门槛，当普洛斯集团（prologisGroup）等外资抢滩中国产业市场，当受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。面对这座未充分挖掘的金矿，多少投资开发商摩拳擦掌，在开发银根缩紧收益受限的严峻现实下，仍未能阻挡产业地产开发的脚步，结束了土地低价时代，回归到市场主导的开发模式，伺机进行产业链优化的产业地产，迎来空前的发展契机，在全国迅速扩张并对二线城市进行了渗透，改写了二线城市的市场格局。未来，“产业地产”将与商品住宅、商业物业共同绽放。当前全国对房地产调控持续深入的政策现状，我们更应该看到，新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，2008奥运会举办的经济辐射效应，这对以产业为依托的产业