2013年营销计划2013.03-2014.01前言开明·同心城，2012年3次推盘均取得开盘大卖的佳绩，但项目一期总开发量22万平方米，均达到预售标准，2013年的销售任务将更加繁重，本次提案将就今年的工作方向和不同房源的营销工作，进行专项提报。年度目标销售：保3亿，冲4亿品牌：“金沙大十字”形象落地方案大纲可售房源盘点——销售重点现有资源分析——策略方向专项产品销售——执行落地可售房源盘点——销售重点可售房源小商品馆中家居A馆1？8#建材馆休闲区规小公寓划矿机一期未定可售房源盘点——销售重点1规划原则：易去化，市场接受度高产品8栋兵营式商业8#规划依据：矿机一期兵营式商铺热售按一期面积计算总建面约：14100㎡21#、22#步梯房（多层住宅）热售规单层建面约：4700㎡划本地住宅已购业主产权概念薄弱建规划建议：18#规划为兵营式商铺议1F——矿山机电交易市场二期、建材区2\3F——40年产权步梯住宅（两房80㎡、三房100㎡）规划优势：将商业客户转变为住宅客户，缓解商业压力便于19#业态落位、加强商业存活能力可售房源盘点——销售重点业态楼号层高可售面积价格销售额总销矿机3~15一层1371.83900012346470?12,346,470一层1132.575800656890616二层7200400028800000三层7249.99335024287467一层00017二层5177.8400020711200三层5177.8335017345630商业?279,415,029可一层470090004230000018二层售9400290027260000三层全年可售额一层7760.68710055100828房19二层7760.68400031042720三层7760.68335025998278步行街16、17号楼一层1245.291800022415220?22,415,220源彩虹家园1~2层约7.5亿住宅底商东南环线底商1~2层2050012000246000000?246,000,000总步梯房裙房1~2层213-6层223-6层销3-18层2610328.77308031812612302-11层313-18层323-11层住宅203-6层?152,489,630233-11层243-11层253-6层39180.853080120677018273-18层282-11层292-18层小公寓3~152~3层14451.04280040462912?40,462,912合计150398?753,129,260以上面积部分为预估面积及套数、最终以甲方提供终稿为准可售房源盘点——销售重点销业态楼号总销售矿机3~15?12,346,470重16?59,656,37317?38,056,830商业点18?69,560,000研19(一层)?55,100,828判小公寓3~15?40,462,912住宅20~32?152,489,630合计?427,673,042.101.按以上房源70%去化率计算，总销售额：2.99亿元；2.借鉴步行街推盘实际销售情况，住宅底商和步行街目前销售并不能实现价值最大化目标，因此不作为全年去化重点考虑；3.16-17#二、三楼房源面积约2.49万方，19#二、三楼房源面积约1.55万方，由于此类房源去化周期较长，因此19#二、三楼房源不作为全年去化重点考虑。可售房源盘点——销售重点年度销售：保3亿，冲4亿目房源：标矿机一期余房19#2-3层实16#17#2-3层步行街现战18#、19#1层住宅底商略小公寓、住宅价格上浮现有资源分析——策略方向商业篇矿机一期、18#、16-17#19#一层、小公寓现有资源分析——策略方向2013年招商开业进度工作内容3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月矿山机电市场通知进场试营业开业家居A馆招商签约85%95%通知进场开业（16#二、三层）合同签约建材区30%40%50%60%75%90%通知进场开业（18#一层、19#一层）小商品区一期40%60%75%90%开业（16-17#一层）小商品区二期40%50%70%90%（17#二、三层）矿山机电二期50%60%70%80%95%（18#一层的一半）矿山机电市场一期4月试营业家居A馆招商3月合同签约、10月开商业热场业小商品区一期8月开业建材区1月开业现有资源分析——策略方向小微企业创业扶持户口及子女就学定向客群福利两免两减半的税收扶持2012年由于省内名额用尽本50000元的财政资金补助案商户并未申请县财政出资担保机构15万以下贷款扶持现有资源分析——策略方向目标客群预判矿机二期投资客户、自购自营客户135套家居馆投资客户332套小商品建材区区投投资资客客户户、自、自购购自自营营客客户户262224套套投资客群需求量大现有资源分析——策略方向商业营销策略方向2013年，招商开业活动丰富同类产品，节点借势发力2013年，投资客群需求量大招商成果，商业氛围炒热2013年，政策扶持名额下放定向客群，小商业的吸引现有资源分析——策略方向小公寓产品优势低总价：按2800元/平米均价，套均43平米，总价约12万高回报：按金沙市场简装月租700元，年回报约7%高回报投资型产品小公寓资源优势市场空白：目前金沙市场无小公寓产品出售潜在客群：住宅与商业已购客群量大，均有投资可能性优先内部去化现有资源分析——策略方向整体策略方向大板商业为商业重点依托签约及开业热场启动销售小公寓为商业补充内部客群+市场客群双线投资引导大场面借势，小客户精准专项产品销售——执行落地家矿矿小家商业推盘节建奏居机机商居材矿A一一品A区机馆期期区馆开二合试开开开业期同营业业业签业约3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月111111111177冲96686889冲#小冲4#小44########::公:·公·二·二二一二一一寓二寓一一至至至至层至层层已开层层住住三三盘住三三矿三矿矿购商商宅宅宅层层机层机机层层铺铺已小底底底品认二开二二租小认开商商商商商牌筹期盘期期客筹盘推开推认认开品品认户区广筹盘广筹筹盘内区推认开部筹广认盘购专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）主题策划产品：16#2-3层，大板商业形态业态：家居客群：以投资客群为主卖点：低首付，单铺5万起投资门槛低?年回报率5%投资收益不高实力家居品牌保障投资有保障??策划主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）蓄水方案二层：5000元认筹，开盘享受200元/平优惠三层：5000元认筹，开盘享受100元/平优惠（主力面积小于50㎡，二层仅4间78㎡户型，即享受最高15000元优惠）两年返租：投资客与自营户每年5%?2012年9月对18#1F，16-17#2-3F进行认筹，交5000抵15000，本次认筹优惠与前期认筹优惠不重复享受。?前期认筹选择16-17#2-3F业态规划的客户29个，其中8个为投资客户，21个为自购自营户；?本次认筹由于16#业态调整（全为家居），且认筹前基本签约完毕，则前期21个自购自营客户，本次认筹可线下邀约认筹客户到访，转为17#小商品区或19#3楼建材区的签约。专项产品销售——执行落地家居A馆品牌商家签约活动“同心同行，共创财富”——开明·同心城国际家居馆品牌商家签约暨认筹仪式活动地点：奥斯特酒店活动时间：4月9日下午14：30分（暂定）活动目的：商业品牌炒作、客户蓄水邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导暖场活动：自助下午茶宴签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式现场包装：LED、条幅、易拉宝专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）推广安排主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东5000元火爆抢筹，最高200元/㎡优惠媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠户外/大牌/跨3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠街道旗3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠单页/巡展/电3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠视围墙3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠专项产品销售——执行落地矿山机电2期（18#一层）销售价格定价原则?根据产品建筑形态，18#楼价格应该根矿机一期的价格来制定?矿机一期的均价为9000元/平方米价格建议?18#楼一楼均价应与一期持平，但由于一期开业，因此暂定为9100元/平专项产品销售——执行落地矿山机电2期（18#一层）蓄水方案认筹：交5000抵扣15000三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%?价格未公示前对外统一报价9500元/平左右，用二期外铺成交价格压迫客户选择一期存量商铺，争取在二期未推出前去化一期存量商铺，以达到一期售罄的目的。专项产品销售——执行落地矿山机电市场开业活动“同心同德，财富共赢”——开明·同心城矿山机电市场一期开业暨二期认筹仪式活动地点：开明·同心城现场活动时间：5月20日上午9:30分（暂定）活动目的：商业氛围炒作、客户蓄水邀请客户：一期未购客户、周边县市经营户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导主要领导根据一期经营户开业数量确定暖场活动：舞狮队、锣鼓队、彩车巡游、开业礼炮开业仪式：领导致辞、开业剪彩现场包装：舞台、花篮、红毯、竖条幅、空飘、充气拱门专项产品销售——执行落地矿山机电2