JUSFINE?（嘉丰恒基）是注册在青岛的地产项目服务品牌。嘉丰恒基SERVICES作为专业地产项目管理服务商，以专注和效率，为投资开发商提供深入完我们的服务善的全程项目服务。?作为从事全程策划、营销代理和项目管理顾问的一站式综合服务机构，嘉丰恒基不仅具有系统的创意策划能力和整合营销能力，还可用模块化的全程项目管理服务，帮助开发商方案落地。Justfine，Justfit！打造美好适宜的实用方案，是嘉丰恒基的工作使命。我们的心愿和追求，就是尽力帮助开发商实现投资价值的最大化、产品价值的最大化、人居价值最大化和品牌价值的最大化。JUSFINE的合伙人均有资深国内外机构从业背景，战略联盟伙伴包括浙江汉嘉设计院、上海GPT建筑所、广东达安工程项目管理公司、青岛俊海商业管理公司等多家业内顶级机构。我们深知成功的因素，在天，在地，更在人！因为不容置疑的位置原因——中央商务区，更因为有超凡的视野与魄力，强大的信念与恒心——万城公司领导层，我们初步建议：万城置业，打造潍坊第一流的CBD城市综合体，精雕细琢出一座誉满四方的城上之城，!对话CBD：爱的就是你——项目产品定位：综合体（WHAT&WHY&WHICH）向成功者取经——开发模式：向谁学？学什么？（WHO&WHAT）万成业态组合分析HOW项目城市综合体设计参考HOW初步市场建议（Advice)总结与展望（Conclusion）用发展眼光看这地儿高速住宅物业，产业，周边单位数量、规模、档次区域商业的发展可预见政府规划、土地出让；周边项目品质和档次提奠定供区域商有序商业物业间互补性，业态、品牌、档次业发地位、客群多样化展主要机项目会结论：万城项目区域位置优势显著，万城项目周边商业环境气氛日益成熟，发展城市综合体是较好选择，业态符合潍坊城市升级要求，与周边物业能形成互补效应。中央领导核心位置不可替代万城这里的故事一定精彩书名：《打造潍坊CBD：舍我其谁》又名：《我和CBD那点事儿》装帧策划JUSFINE项目总体定位项目总体定位打造潍坊CBD！?潍坊顶级中央商务区?潍坊最大的购物广场?潍坊时尚步行街?潍坊城市新地标万城出品震撼全城对话综合体：为什么是综合体Part2要的就是你综合体就是Complex：1+1+1=111？1）综合体（Complex）：多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。2）又称HOPSCA，是综合复合了Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment等多种物业，以科学的配比实现城市功能的新型物业形态。3）综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。综合体：城市发展需要你城市综合体是城市聚集的产物①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。②经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。城市综合体是区域发展的产物未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。城市综合体是城市人的客观要求现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体重新吸引中产阶级西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。综合体：时势变革召唤你城镇化给商业地产带来新的机遇　加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，三四线城市及农村市场的各种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。在城市化进程不断加速的今天，城市综合体是一个城市最具价值的核心，成为城市升级的引爆器和发动机。非一线城市商业地产的成长空间更大　具备相似的经济収展水平、供给水平和需求拉动因素，未来5-10年非一线城市的商业地产如同10年前的一线城市一般迚入一个持续5-10年的高速成长期是非常确定的。而且，与一线城市相比，非一线城市商业地产的成长空间更大，主要理由：1、人均可支配收入开始达到催动商业地产存量需求释放的阀值；2、高速增长的人均GDP和持续增长的城镇人口所带来的新增需求依然强劲。城市综合体是实现价值最大化的发展模式过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式——而综合体就是时下最佳选择。综合体：你是城市发展趋势城市功能潍坊城市功能多样化现体潍坊城市形象特色化标识区域经济综合体强化代潍坊城市环境生态化表城市中心潍坊城市资源集约化城市形象综合体：你是功能便利要求1）城市综合体是一个综合平台，能让各种物业在这个平台上?项目活力的核心，建各得其所：住宅给商立高端形象业提供客流，酒店和?形成完善配套、信息?商业为写字楼、酒店和?公寓为商业提供客源写字楼吸引了外面的平台公寓提供配套高级白领、商务人士?公寓可能降低项目整?项目利润实现的关键?商业可能对公寓带来负等高端客群，商业又体档次面影响能给住宅配套，所以商业城市综合体是城市发?利用其他功能，实展的发动机，具有很现价值最大化公寓办公?实现较高的销售价格好的成长空间和吸引?现金流来源?保持物业形象力。酒店?为商业带来基本消2）大型城市综合体都是当地时尚窗口和费人流?写字楼为商业、酒店和公寓带地标性建筑，其独有?酒店为公寓或者?提升整体档次的来潜在客户的配套和多种功能组办公提供共享的服有力手段?写字楼可以提高商业整体档次合带来的一站式便利务和配套设施?标志性（尤其是对?写字楼可以与酒店共享大堂生活，使得它的每一?酒店可以提高项外地和外籍人士）种物业都有着比单一?型物业更高的价值。目整体档次资产沉淀或整售综合体：使价值链有机增值资源平台提升品质商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流提升品质公寓住宅做不做城市综合体，其实是一个简单的取舍只要它经得起向市场倒推它迎合地产趋势SWOT支持SWOT分析?项目优势（Strength）1）地块的唯一性和稀缺性。项目区位优势，位于中心商圈。2）体量优势,超级大盘。3）地块规整，便于规划布局。4）集团支持，市领导关注。5）母公司实力支撑，可以长线作业。6)适合打造商业综合体，也适合住宅项目，盘子大，二三期可以根据市场变化调整规划。?项目劣势（Weakness）1）商业地产人才缺乏。2）没有城市综合体开发经验。3）需要办理土地手续，旧房搬迁等，等待中可能会丧失最佳开发机会。?项目机会（Opportunity）1）潍坊城镇化带来的人流商流机会。2）在目前房地产发展环境下，商业地产机会更大。3）项目周边商业环境非常成熟。4）本项目对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力是很大提升，有利于后期开发。?项目风险（Threat）1）开发风险：开发产品与市场脱节的风险；开发步骤走错的风险；资金吃紧的风险。2）销售风险：营销策略的问题，执行的问题，竞品引发的问题等。3）招商风险：招商不足的风险，商家质量的风险。4）经营风险：不懂商业经营的风险，商业人气不足的风险。4）紧缩的货币政策，对于公司项目的融资和销售产生不利影响。5）跟风者搅局，商业地产的同质化产品供给出现过剩。做什么样的城市综合体，才是一个复杂的选择——项目核心问题商务休闲商务娱乐商务商业商业商业文化会展娱乐休闲体育居住居住居住文化休闲具有了一定的商业综合体的功能增加，多样业态继续增加，功、商务、居住综合化业态产生，商业性质发能复合化程度最高功能，但各自之间生质的飞跃，各功能之间，综合体推动城市联系较少。相互融合、共生。的发展。CommercialComplexBuilding城市升级趋势大型商业综合体CommercialRetails发展空间仍大（零售）商业步行街SellingMarket业态专业单一专业卖场项目发展策略项目发展策略制定，就是不断选择的过程。既然开发商有信心做综合体，市场也支持做综合体，但开发商缺乏开发和经营综合体的经验，那我们就要先详细了解综合体，了解别人怎么成功开发和运营，这里有一个逻辑，了解了商业模式，才能决定开发模式；才能进行业态布置，才能在确定业态体量比例，从而确定规划设计建议。所以，我们的思路就是：了解综合体、学习榜样、获取适合自己的模式，进行项目定位，并根据市场调研确立业态体量和比例，然后合理进行规划布局，提交建议方案。策略步骤：深入了解综合体业态了解行业做法，了解成功的综合体开发和运营商业模式根据自身禀赋分析，确立自己的开发商业模式根据开发模式，结合项目情况，确立项目定位利用综合体评价体系，结合市场情况和项目规模，进行商业体量和业态确定根据市场情况和通行做法，确定和估算各种业态的体量比例根据项目的情况给出业态布局建议，提交方案。住宅产品定位内容（略）?产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。?建筑方案设计建议配套设施规划设计建议?功能配套建议?总体规划建议?智能化建议?建筑风格建议?会所设施建议?园林设计建议产品建议社区服务建议?建筑单体建议?物业管理公司建议?户