第一章解·构一、定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。第一章解·构－定义1、城市城：城，为保民为之也——《梁谷传》市：市，买卖之所也——《说文》第一章解·构——定义“城市”这个概念很好的展现了城市综合体的两种表现形态，即：（1）城市形态的表现。（2）经济形态的表现。第一章解·构－定义2、综合：多种业态组合。这可能是城市综合体最有别于常规房地产项目的地方，城市综合体开发的重点、难点、卖点均集中在这里。第一章解·构－定义3、体：“体”表现的是一个整体，不是所有的业态堆砌在一起就能称为城市综合体，这种组合必须是有一定联系和依存关系组合。第一章解·构二、万达城市综合体价值体系高可达性土地使用均衡性集约性空间连续性商家资源整体统一性运营管理完整性规划设计功能复合性社会效应第一章解·构1、万达城市综合体价值外壳（1）高可达性、便利性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区第一章解·构（2）高密度、集约性城市综合体建筑高度和密度均很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区成为城市的标志；第一章解·构（3）整体统一性城市综合体建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑互相配合、影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。第一章解·构（4）功能复合性城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。各功能之间联系紧密，互为互补，缺一不可。第一章解·构（5）土地使用均衡性城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能第一章解·构（6）空间连续性鉴于城市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性第一章解·构（7）内部、外部联系完整性城市综合体内部自身拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。第一章解·构（8）巨大的社会效应因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。第一章解·构（9）极具升值价值一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值价值。第一章解·构2、万达城市综合体价值内涵（1）商家资源商家资源可谓是万达城市综合体制胜的法宝之一，充足的商家资源确保了万达招商工作的顺利进行。很多企业屡求不得的主力店企业，如沃尔玛、国美等，早已成为万达的战略合作伙伴。第一章解·构（2）运营管理王健林一直强调商业地产不是简单的修房屋，卖商铺。房地产开发和商业地产开发最大的区别就在于商业地产开发建设过程完成其实工作仅完成了最多30％，招商结束了完成了60％，剩余的40％的营运管理工作才是决定商业地产成败的关键。第一章解·构（3）规划设计商铺绝不是在一块黄金位置上修四面隔墙隔出来的东西，而是全面、系统的研究人流动向、地块特点、内外部交通组织情况、内外部商业竞争态势精心设计出来的产品。第二章生·长第二章生·长“生”的含义是出生，“长”的代表着发展。这一章里，我们来解析一下城市综合体的生长过程。第二章生·长一、王者归来，城市复兴1、中心的没落西方发达国家的城市化率在20世纪中叶就已经超过70％，同时也相应产生了一系列问题：人口过度集中、城市环境日益恶化、土地和资源的不合理使用等。汽车的出现为人们从城市移居到郊区提供了可能，西方发达国家城市化中出现了郊区化(suburbanization)现象。第二章生·长早在1920年，全美国90％的零售活动发生在Downtown；而到了1970年，城市中心的零售总额不到全国的50％。城市中心区随着郊区化的进程和自身环境的恶化走向衰落。第二章生·长2、城市期待增容城市中心土地资源稀缺，如何充分利用土地，使其发挥更大的价值，是城市建设者们一直在考虑的问题。旧城的建筑对于土地资源来说无疑是种浪费。第二章生·长3、功能单一中国目前的旧城中心功能单一是不争的事实。基本都以居住为主，有的甚至是学校或者工厂，基本没有办法对城市的经济做出贡献。单一的功能使得城市中心功能的配置极不合理。要解决这样的现状，必须有新的建设产生。第二章生·长4、应运而生的城市综合体基于以上的原因，城市综合体在这种情况下可谓是“千呼万唤始出来”。城市综合体很好的解决老城面临的三大问题。（1）、购物中心用“水论商法”中的理论，购物中心可以将其形容为一个巨大的漩涡，通过这个漩涡将周边的人、财、物都吸过来。（2）、步行街步行街可以称为是购物中心的灵魂，有了步行街的购物中心也因此而灵动起来。（3）、城市公共空间万达广场很多都设计了大量的城市公共空间，这是把城市还给市民的最佳举措，这使得城市、万达综合体、市民真正的融为一体。现象绝大部分人愿意去方便去留得住中心条件足够数量人群多业态吸引便利交通舒适最后推荐大家读三本书：《美国大城市的生与死》——简·雅格布斯《当代商业居住区的规划与设计——新都市主义论》——王受之《采访本上的城市》——王军大连万达集团?企业综述–大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。–万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。–公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17年来，万达集团投入公益事业的资金累计超过8亿元。–2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。2006年2005年2004年2002年?确立经2001年济型连锁酒店将成?成立商2000为集团新业规划研年的支柱产究院。?新疆万业。?发行…达小商铺?将原来REITs失?开始实行万达退?在中国三级管理败。?只租不售?1994年经历出足坛。?其第一房地产界结构调整发行了办电?确立商模式。为两级扁CMBS个商业地第一家提?开始投1992年梯厂，业地产和产项目长出做百年平化管理开连锁住宅地产资电影院结构。春沃尔玛企业。。1988年超市，“两条腿建成。?成立商?改制为?万达进军投资红走路”的业管理公万达集团足坛酒、药重大战略司。股份有限厂等多调整。?公司成立公司种尝试。大连万达集团?管理者——王健林?王健林简历–勇于开拓，敢于创新?出生年月：1954年10月?从住宅，到商业、酒店、影?籍贯：四川院；从足球到字画、学校；?1970年12月沈阳军区服兵役从大连到全国，永远在不断?1986年7月西岗区人民政府办公室主开拓新的领域。任–高调处事，善于宣传?1989年1月西岗区住宅开发公司总经?进军足坛，发展商业，和世理界500强合作，他每件事情?1992年8月大连万达房地产集团公司都做得名利双收。总经理–漫漫长路，上下求索?1993年3月大连万达集团股份有限公?在摸索中发展，不掩饰自己司董事长、总裁发展中的失误，在纠正错误?1994年进军足坛，2000年退出足坛的过程中取得新的成功。?2005CCTV年度经济人物?万达商业地产发展历程–2000年，万达集团召开了一个内部称之为“遵义会议”的重要会议，决定回归主业——房地产业，剥离不相关业务，发展商业地产的规划在这次会议中首次被提出。–2001年，万达在开发第一个商业地产项目——长春万达购物广场时，计划引进美国沃尔玛超市。双方签署了联合发展协议，万达的“订单地产”模式迈出了关键一步，万达“订单地产”由此确立了基本模式。–2004年，万达编写了商业地产开发管理制度，并且每年进行调整，从而将开发经验固化到流程中。–2005年末，万达进行了自成立以来最大的一次机构调整。将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构，以更好的调配资源，配合商业地产的发展。同时成立了万达商业管理公司，负责购物中心的后期运营。–2006年8月，万达成立了商业规划研究院。–至今万达在全国已有50个购物中心，商业地产成为万达的第一支柱产业。2009年，万达集团总开发面积超过1000万平方米，其中商业地产开发面积超过600万平方米。万达商业和住宅城市分布图哈尔滨长春沈吉北阳林京大天连津青济西岛南安上商业南海成京住宅武都汉宁只有商业波长昆南只有住宅沙明昌南南兼有商业和住宅昌宁?商业地产之于万达–发展商业地产是万达的战略性决策?住宅市场激烈的竞争,有限的消费次数,日益高涨的拿地成本促使万达开辟住宅以外的市场?发展商业地产是万达经历长期摸索实践最终确定的.在经历了办电梯厂，开连锁超市，投资红酒、药厂等多种尝试后，万达认识到商业地产既可以提供长期稳定的现金流，又能使万达不脱离主业,因此发展商业地产成为万达做大、做强的首选。?万达实行差异化战略,采用自己特有的发展商业地产模式,使自己从众多发展商中脱颖而出,最大化的提升了企业形象.?商业地产之于万达–万达在实践中不断改进着自己商业地产的发展模式万达各时期推出的商业地产产品，其独特创新赢得市场的同时也为其带来了各种问题。万达的商业地产之路就是在不断解决问题的过程中成长的。从单店、组合店、城市综合体，到如今发展影院、酒店，无论是由主动还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索。　?万达订单地产主要内容–第一、联合协议。租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款，包括目标城市选择、面积要求、租金条件等等。–第二、平均租金。为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的租户约定，全国除北京、上