房地产智库www.fdc01.com呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告房地产智库www.fdc01.com汇报思路Part.1项目理解1.1区域属性1.2项目属性Part.2宏观市场分析Part.3针对性市场分析Part.4经典案例借鉴Part.5定位初判房地产智库www.fdc01.com海洋高新区塘沽海洋高新技术开发区成立于1992年6月，1995年1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，现规划面积44.5平方公里。房地产智库www.fdc01.com连接天津市区与滨海新区的三条高速中，有两条直通海洋高新区；驱车20分钟即可抵达天津机场、天津港、东疆港区位交通等重要海空港口，经由京津高速1小时即可直抵北京。海洋高新区地区路程（直线车程）车程?轨道交通：津秦高铁滨海站(滨海新区主天津中心城区30公里40分钟塘沽2公里5分钟枢纽站）滨海国际机场15公里20分钟?公路交通：唐津高速、西外环、西中环、天津港15公里20分钟京津塘高速、京津高速、庐山道（连接开北京100公里60分钟发区东西区）、津滨高速等。房地产智库www.fdc01.com目前该板块属初级发展阶段，“十二五”期间，海洋发展阶段高新区将成为滨海新区经济副中心及生态产业园区。?海洋高新区目前重点建设(已开工和即将开工)项目共计18项，个重点项目正式开建，拓展进入全线施工状2011?18累计投资约500亿元，总建筑面态，环境建设基本完成，园区新形象初露峥嵘积570万平方米，建成后可实现年产值2000多亿元，税收100亿元。?在“十二五”期间，将投入建奥特莱斯、黄金珠宝基地、海洋科技商务园、设资金800亿元，实现在建、2013中海油服研发基地等重点项目基本竣工，扩展竣工面积820万平方米，20层以区建设完成60%，园区实现高水平升级上高楼达到120座，实现产值2800亿元，税收200亿元，新增就业人口18万，整体绿化覆盖率达到40%以上，建设成为滨海2015扩展区建设全部完成，规划目标全部实现，建新区副经济中心和生态宜居产设成为滨海新区副经济中心和生态新园区业园区。房地产智库www.fdc01.com十大产业中心功能各异，形成互补之势，为居民提供从工作到生活的全程服务，为企业提供从生产到研发建设模式的全程产业链保障。中海油科技研发中心以中海油天津研发产业基地项目专业的科技研发中心呈辉滨海酒业文化交易中心以滨海酒文化产业园项目为中心建设展示酒文化风情建设新一代信息技术产业IT高科技产业中心依托信息安全产业园基地海洋科技商务总部中心依托海洋科技商务园项目汇集各类企业总部、研发销售中心奥特莱斯、红星美凯龙、燕莎新型商业中心依托奥特莱斯名品直销店加快提升城市服务功能中国智造创意产业中心围绕中国智造e谷项目增值型生产性服务业发展中国北方黄金珠宝文化中中国北方黄金珠宝文化中心依托北方黄金珠宝基地项目心卓尔华北商品交易中心围绕卓尔华北商品交易中心项目配套的国际化交易市场京秦高铁滨海站于2011年底建成，年客流量达到850万人次现代环车站商业商务中心现代商业旅游中心发挥京秦高铁滨海站人流优势、金海湖景观优势现代商业旅游景区房地产智库www.fdc01.com区域引进大量高科技企业，其中包括中海油服、海洋科技商务圈等，交通的改善和企业的入驻，将吸引大量中高收入群典型产业展示体在区域内置业。?中海油服投资建设的核心产业园区，先期投资约为35亿元，设备装备部分投资约为185亿元，是中海油服海上油田开采装备制造基地项目的基天津北方黄金珠宝园本建设部分。海洋科技商务圈?该基地位于塘沽海洋高新区扩展?项目预计总投资约26亿元。主要?项目预计总投资90亿元，总区，总占地面积达62.18万平方米，建设科技研发、企业区域总部、商占地面积约157万平方米，建计划在三年内建成集管理、科研、务和配套、顶级五星级酒店、商业成后基地将成为中国北方黄金数据、海上采油装备制造于一体的和国际公寓，作为项目的产业综合合租包设计研发、加工制造、现代化海上油田开采装备制造中心。展示交易、物流配送、会议展服务配套区，分三期开发建设，预览、信息集成等多功能于一体，计2011年底竣工。辐射“三北”地区的黄金珠宝首饰集散地。中海油服房地产智库www.fdc01.com海洋高新区作为滨海新区的经济副中心，土地出让面积适中，开发力度逐渐加大，在建项目以商业和写字开发现状楼产品为主?2010-2011年海洋高新技术开发区共成交20宗经营性土地，其中18宗为商业用地，2宗综合用地；共成交土地面积100万方?主要物业类型为商业、写字楼、综合体为主房地产智库www.fdc01.com典型项目滨海国际企业大道?开发商：天津博海缘置业投资有限公司?占地面积：230000平方米?建筑面积：480000平方米?容积率：1.9?绿化率：32%?物业类别：写字楼?建筑类别：独栋办公?户数：6500户?车位：充足（地上、地下）房地产智库www.fdc01.com海洋高新技术开发区定位较高，且拥有自然生态资源优势，但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定区域小结差距。地理位置位于塘沽区东北侧，开发区不塘沽区交汇之地。现阶段处于待开发状态，由于政府政策支持，区域市场未来状况将得发展阶段到极大改善，市场认知度也将大幅提升，升值前景大。区域内拥有金海湖水系资源，生态景观较好，但生活配套不成熟，交配套资源通通达性差，居住氛围不浓郁。物业类型写字楼、商业级综合体为主要物业形态，也包含部分公寓及住宅未来供应未来供应量较大，多以大型综合体为主客户认知高端客群位置，丏多为投资型客户，以外来人口为主典型楼盘滨海国际企业大道房地产智库www.fdc01.com汇报思路Part.1项目理解1.1区域属性1.2项目属性Part.2宏观市场分析Part.3针对性市场分析Part.4经典案例借鉴Part.5定位初判房地产智库www.fdc01.com位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合项目区位体项目津秦高铁滨海站海洋高新区边界线市区中新生态城工业区规划用地住宅区规划用地京津塘高速公路北向距本方案用地不到800米是津秦高铁滨海站。津秦铁路客运专线北连秦沈客运专线，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速客运通道。建成后的滨海站，将不仅仅是一个交通枢纽，它会成为集交通、商务、酒店会议等高端服务业的聚集地，与本方案用地相互辉映。房地产智库www.fdc01.com用地北侧为庐山道快速路，南侧为京津塘高速公路，西侧为津秦高铁，东侧为海缘西路，东北方向紧靠金海湖。用地东项目四至侧为在健项目“滨海国际企业大道”云山道，海德路,贯穿规划用地。庐山道快速路津秦高铁滨海站金海湖东侧在建项目地块内部云山路滨宇道海源西路房地产智库www.fdc01.com总用地面积61万㎡，总建面122万㎡，容积率为2，分项目经济指标七期开发,其中C地块限高为200米以下地块用地面积建筑面基底面建筑密容积率限高（㎡）积（㎡）积（㎡）度（%）ＡA地块135272.06192914.349214.670.361.4315m、24m、80mB地块53149.1175100.1415811.380.301.4180mBCDC地块40654.79168678.815811.380.354.15200mIEHD地块59559.93170889.924304.300.412.87100mGFE地块42605.19106107.817024.510.402.4980mF地块52961.88116223.515623.760.302.1980mG地块73414.31144557.215784.080.221.9760mH地块55431.98109135.212654.280.231.9760mI地块98383.07139423.532105.500.331.4280m总计611432.3212230301967480.322.00房地产智库www.fdc01.com项目分为七大功能区，将打造成海洋高新区项目规划内大型综合体项目1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5产业孵化基地：商务办公、商务公寓6企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业房地产智库www.fdc01.com目前公共交通尚不完善,便捷性较差,内部交通部分道道路交通路已修建完成,但主要道路交汇点尚未开启通达性较差云山道与海德路路交接海源西路与庐山道交接尚津秦高铁修建中处尚未开通未开通规划用地滨宇道用地附近公共交通833路尚未修建房地产智库www.fdc01.com金海湖未来区域规划侧重于生态、休闲、娱乐、度假项目景观功能，营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛金海湖简介金海湖金海湖岸未来打造为休闲水岸包括精品酒店酒店式公寓高端零售民俗街坊河滨公园高端餐饮酒吧茶室金海湖位于扩展区云游船码头山道西侧，占地面积约为70公顷，湖面积酒文化园50公顷，绿化景观工酒博物馆程面积20公顷。五大主题窖藏房地产智库www.fdc01.com本体小结项目关键词区位?地处滨海新区重点打造海洋高新区内滨海新区重点打造大规模·综合体·紧邻地块?大规模、中等容积率、大型