工业地产招商培训联动招商俱乐部2010年第一期主讲人：虞波wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟导图：工业地产概述市场回顾产业发展动态招商案例解析?定义、分类及特点?2009年度工业土地?发展历程?政府发布产业动态?工业厂房招商一级市场分析案例解析?市场特征??九大高新技术产业2009年度工业物业基地分布?综合类园区招?开发模式分析租售市场分析商案例解析??2009年度重点项目?盈利模式分析2009年度工业物业?9大招商通路需求市场分析落户盘点?开发风险分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述?定义、分类及特点?发展历程?市场特征?开发模式分析?盈利模式分析?开发风险分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述工业地产定义工业地产定义工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述工业地产分类工业地产分类根据建筑体规模大小的差异，划分为两大类标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工标准厂房业用途物业。工业厂房定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成定制厂房后，一般出租给使用者5到10年时间。工业地产综合工业园主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。科技园区物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。工业园区物流园区物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。专业园区对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼企业总部基地群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述标准厂房兼容性好，适合成片开发标准厂房标准厂房的优势物业形式多为单层、多层标准厂房的优势联排?缩减企业投产时间?节省成本?单层厂房利于企业扩张?减少经营风险多层厂房wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述满足客户特定要求，定制厂房定制厂房定制厂房的好处服务客户多为跨国公司?不必组建专门的基建队伍?减少使用者一次性的投资?减少持有物业的风险英特尔?减少短期租赁风险?提供使用者退出的机会微软?减轻使用者资产负担?充分满足使用者业务需求可口可乐wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述工业园区工业园区工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。金桥OfficePark总部园紫竹科技园区漕河泾高科技园区外高桥物流保税园区临港国际光仪电科技园金领之都综合园区wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述工业园区特点工业园区特点政策主导性强、专业性强投资大、投资回收期长?受地方政府政策、产业发展等影响很大?工业地产项目规模大，前期投入大?产业联系紧密，必须满足产业发展需求?投资回收期限大于住宅与商业地产区域性强项目增值性??具有很强的聚集效应发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源?不同区域具有不同的主导产业wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使发展历程用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。目前政策方经济发展曲线向政策经济效高速果开发区发展名义“圈整顿合理需要规划地”土地深化持续，逐集约用地引导集中整，监整顿步放土地发展逐步实顿阶段管力，取行阶出让盘活存量土地施工业度加得阶段金收用地招强段性支管鼓励产业结构优化拍挂成果理巩固整顿成果03年2月至03年底04年05年至07年08-09年后粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：工业地产概述市场特征市场特征特征一：工业投资持续增长，呈现工业地产开发热。特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第一部分：工业地产概述开发模式分析开发模式分析政府规划开发模式如：上海工业综合开发区嘉定工业园区主体企业开发模式工业地产开发模式如：金陵房地产海博股份普洛斯物流工业地产商开发模式如：运盛实业股份友喜实业致衡房产综合运作模式如：金鼎投资东方慧谷wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第一部分：工业地产概述以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包非市场主流模式装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商通过长期持有经营收益或出售产品获利工业地产盈利模式工业地产盈利模式项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式目前市场主流模式，实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，未仓储来市信托等。场主流模式将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第一部分：工业地产概述开发风险分析开发风险分析市场风险：经营风险：?产业转移导致区域竞区域市场供应情况，供大争力下降，引起对工于求造成市场经营难度，业物业需求的减少；形成的风险。?产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第一部分：工业地产概述休息10分钟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾?2009年度工业土地一级市场分析?2009年度工业物业租售市场分析?2009年度工业物业需求市场分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20092009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为奉贤区，80幅工业地块的总出让面积为379.463公顷，占到2009年上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20092009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下，占到75.15%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到28.3%，由此可见，2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20092009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源形成的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20092009年度工业物业租售市场分析年度工业物业租售市场分析2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势。在国际金融危机的影响下，2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低。但是为了应对金融危机，国家采取了多项救世措施，比如四万亿救世资金的投放、十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等，挽救或盘活了很多实体企业，也对工业物业租赁市场产生了积极的影响，此外，随着国内需求的增加和海外市场的回暖，2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20102010年第一季度工业物业租售市场分析年第一季度工业物业租售市场分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾20102010年第一季度工业物业租售市场分析年第一季度工业物业租售市场分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟第二部分：2009年市场回顾200920