工业园项目策划定位——经验分享会2011年8月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟分享大纲?引言?顾问工作方法?项目案例经验分享伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引言?工业用地占总用地成交比重越来越大?全国土地供应：2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面积2.9亿平米，占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。?北京市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。?廊坊市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。土地宗数(块)建设用地面积(平米)北京市2010年工业用地占总出让土地比重43.83%42.91%北京市2011年至今工业用地占总出让土地50.70%55.10%比重廊坊市2010年工业用地占总出让土地比重31.13%27.95%廊坊市2011年至今工业用地占总出让土地35.58%38.38%比重伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引言?在住宅用地成交溢价率下降（或上升趋势趋缓）的同时，工业用地溢价率呈较快上升趋势。?土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测出，开发商的投资侧重点。?北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工业用地的溢价率则从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。?廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率则上升了15.2%。工业用地平均溢价率住宅用地平均溢价率北京市2010年1.07%64.76%北京市2011年1月-78.28%15.42%月廊坊市2010年6.99%11.45%廊坊市2011年1月-78.05%12.17%月北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此表明，住宅土地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引言随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。?工业园定义?产业园区是指一个国家或者一个区域的政府根据经济发展的内在要求，通过行政或市场化等多种手段，集聚各种生产要素，适应市场竞争和产业升级的新形势，满足城市化进程合理集聚的趋势，在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为结构层次合理、产业特色鲜明、集群竞争优势显著、功能布局优化的现代产业分工协作生产区，是链接工业化和城市化的纽带。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引言?工业园分类?国际上的产业园区主要分为以下几类：?第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主，有综合加工型的，也有专门从事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。?第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。?第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和谐共存的新型工业园。截至2003年，美国各州开展的生态工业园建设项目已经超过60个；在亚洲，日本的生态工业园建设项目也已超过30个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资源循环和高效利用的重要方式之一。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟引言产业园项目不同于普通住宅项目，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究项目。作为服务于开发商前期定位的顾问公司，应该走在开发商前面，理清产业园开发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产业园项目，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟分享大纲?引言?顾问工作方法?项目案例经验分享伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟顾问工作方法?开发商开发工业园区的核心需求?工业园区研究方法伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟顾问工作方法：开发商核心需求在利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下几方面问题：1.开发模式：结合项目开发体量和价值挖掘判断项目的开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？2.产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？3.客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？4.园区功能：园区提供何种功能？这些功能对客户的吸引力有多大？伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟顾问工作方法：研究方法?价值梳理?开发模式?产业规划?实施策略?园区建设伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟价值梳理?区域价值研究内容研究结果某城市区域发展布局地区生产总值看片区的经济总量发展水平城市产业发展状况判断产业结构和产业发展城市人口状况分析市场需求总规模城镇人均可支配收入当地人的购买能力周边区域发展对比和机会梳理分析片区的城市发展空间交通条件从大交通和小交通分别分析地块的未来对接方向和趋势某城市地区生产总值某城市产业结构伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟价值梳理?产业对接方向京津冀都市圈范围研究内容研究结果分析竞争产业园区、主导产业本片区周边产业发展现状方向和竞争产业分析片区辐射范围以及受哪些周边区域产业规划和产业布局城市和地区的产业发展辐射廊坊市产业定位苏州工业园区上海市伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟开发模式霍华德“田园城市”:韦林花园城?确定假设方向?产业主导型?住宅开发主导型?产业和住宅综合开发型?案例研究?通过对国内外经典案例的开发模式研究，分析何种模式更适合本项目。?选取合适的新城、产业园区为研究对象。分析其具体的开发阶段，不同阶段内产业和住宅的关系和先后顺序。?开发模式选择?在开发商利益最大化的前提下，结合项目本身特征，通过分析具体模式的优劣势，选取适合的开发模式。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟产业规划?主导产业和非主导产业的选择?结合项目产业发展现状和发展机会以及区域发展潜力，确定产业的初步发展意向；通过对特定产业的研究，判断工业园区的产业选择和产业排序。周边产业发展现状及在项目价值分析的基础上，综合分析产业发展规划现状和未来发展规划，是做产业规划的基础。产业初步发展意向应该符合当地产业发展现状产业初步发展意向和发展规划。产业发展方向诊断在产业初步意向的基础上，通过对具体产业的深入研究，判断产业是否适合入驻本项目。在分别判断产业发展方向以后，综合考虑园区确定主导产业和非主特征和产业发展优劣势，确定主导产业和非主导产业导产业。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreservedwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟产业规划?具体发展产业的基本策略研究?在确定主导产业和非主导产业的前提下，分析不同产业发展需求和不同产业对住宅开发的影响如何，细化产业发展的优先侧重。?在细化产业组合方案的基础上，借鉴同类型园区功能区划分和重点园区土地指标配比，对本园区的功能区划分和土地配置提出相应的建议。细化产业组合方案同类型园区的功能区划分“案例借鉴”确定园区重点功能区重点园区土地指标配比“案例借鉴”确