安庆华茂地块项目定位规划建议与营销策略报告我们因专业而强大我们因专业而强大我们因严谨而尊严我们因严谨而尊严我们因解决问题而信誉我们因解决问题而信誉2为了更好解决项目营销目标问题不能简单的就营销谈营销应系统的梳理、深层次的挖掘直指安庆城市人心实现项目价值最大化3创造奇迹商业中心空间关系地块结构空间机遇未来安庆价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目规划建议价值最大化的项目营销策略价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目规划建议价值最大化的项目营销策略历史机遇城市关系第一部分第二部分第三部分第一部分第二部分第三部分城市属性4个月个月4545月底前完成拆迁，明年上半年实现销售月底前完成拆迁，明年上半年实现销售1010年年庆销创庆实现值突破安水平，快速售回款造安奇迹，价最大化庆销销创庆实现值庆实现值突破安水平，快速售回款水平，快速售回款造安奇迹，价最大化造安奇迹，价最大化快速回笼资金，计划建设周期45个月提升和优化产品以匹配项目定位在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘功能，增加附加值2011年10月底前完成拆迁，明年上半年实现销售严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设庆创突破安快速回笼资金，计划建设周期提升和优化产品以匹配项目定位在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘功能，增加附加值2011严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设快速回笼资金，计划建设周期提升和优化产品以匹配项目定位在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘功能，增加附加值2011严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设???????????要求重要目标分析目标解读???要求??重要目标分析目标解读?????限制要求、甲方目标及目标解读5安庆城市属性未来的安庆未来的安庆商业中心城市下的项目属性在未来城市下的项目定位在未来城市下的商业定位在未来城市下的住宅定位在未来城市下的公寓定位价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择????????第一部分第一部分6安庆城市属性1-17芜湖安庆马鞍山铜陵池州1109988811467301皖江城市年对比（亿元）2010GDP下辖三区县（市），总面积平方公里，总人口万，是皖江城市中人口最多、面积最大的地级市81.53531下辖三区县（市），总面积平方公里，总人口万，是皖江城市中人口最多、面积最大的地级市81.53531皖鄂赣三省交界，皖江城市带产业转移示范区副核心城市?皖鄂赣三省交界，皖江城市带产业转移示范区副核心城市?迎江区：万大观区：万宜秀区：万21.327.825.2市区人口：万???74.3产业型城市产业型城市三产比重：产业结构以第二产业为主，带动第三和第一产业的发展，三产的结构比例为15.7:53.0:31.3产业结构：2010年安庆全部工业增加值中，规模以上工业实现增加值368.6亿元，占全部工业增加值比重为80.8%，重工业贡献222.9亿，处于主导地位安庆石化、南翔集团是市区产业的重要支撑，以石化为例，年产值多亿，约占全市工业产值的20020%三产比重：产业结构以第二产业为主，带动第三和第一产业的发展，三产的结构比例为15.7:53.0:31.3产业结构：2010年安庆全部工业增加值中，规模以上工业实现增加值368.6亿元，占全部工业增加值比重为80.8%，重工业贡献222.9亿，处于主导地位安庆石化、南翔集团是市区产业的重要支撑，以石化为例，年产值多亿，约占全市工业产值的20020%产业型城市，石化城，中石化与南翔专业市场集团是市区经济的中流砥柱???“”()产业型城市，石化城，中石化与南翔专业市场集团是市区经济的中流砥柱???“”()第一产业第二产业第三产业2010年安庆三产比重16%53%31%安庆地处皖鄂赣三省交界处，皖江城市带副核心城市，省际交通枢纽，石油化工为主导的8风景名城国家级风景名胜区天柱山；以火山岩洞和摩崖石刻冠绝省内的浮山；江上蓬莱长江绝岛小孤山；佛教禅宗圣地司空山；千年古刹迎江寺；万里长江第一塔振风塔。6.“”——古皖文明多年前，安庆就建立了古皖国，创造了灿烂的古皖文明。省府之都安庆城至今已有年历史。从清乾隆二十五年（公元）至年，其间多年，安庆一直是安徽省府所在，为全省政治、经济和文化中心。3.戏剧文化安庆是徽剧的发祥地，从这里走入京城的徽班，造就了国粹京剧。安庆是全国五大地方剧种之一黄梅戏的故乡。桐城派文学起源于安庆境内的桐城派文学影响中国文坛达多年。名人文化北宋著名画家李公麟，明代思想家方以智，清代京剧鼻祖程长庚，书法篆刻大师邓石如，现代通俗小说家张恨水，黄梅戏著名表演艺术家严凤英等均生长于这方热土。1.20002.80017601938170“”“”4.“”“”2005.2000年古皖文明；170年省府之都；黄梅戏的故乡；桐城派文学故里；山川灵秀，人文荟萃“”99现在安庆在外面做生意的很多，只是过年过节回来，故乡的亲人成为他们唯一的眷恋；安庆非常重视教育，安徽省很多清华北大的学生都是从安庆出去的，但最终回安庆的寥寥无几。安房网客户经理陈彬彬——安庆最近几年没落了，商业就集中在人民路那么大的地方，而且还没有停车位。现在连池州都不如，更不用说芜湖了。芜湖现在都有万达广场了，想当初我们安庆可是省会城市，安徽的老大啊。人民路新百百货张先生——昔日的省会，今日的黄花；全省物价最高，工资排名最低；全世界独有的石化城，坐落于花园城市中间，没钱不可怕，少吃的还减肥，没健康就没有活法了。安庆，美丽的城市，可爱的故乡，想说爱你真的不容易！天涯网民语录——从清乾隆二十五年到民国二十六年，安庆一直是安徽省省会和全省政治、经济、文化中心，是中国较早接受近代文明的城市之一。近几年来，安庆的城市发展相对落后。年总量虽然排名全省第三，人均收入却排名靠后。安庆的城镇化率在全省处于全省平均水平，在安徽省主要个城市中排名第位???(1760)(1938)2010GDP178昔日的省会，今日的黄花安庆城市集体失落，市民无城市自豪感和归属感——10未来的安庆1-21111东部工业组团东部新城白泽湖休闲宜居组团杨桥组团老城区新城北区休闲旅游组团老城工业组团龙山科教组团北部新城总体策略：“东进北扩、环山发展”，逐渐形成“一城两翼，两心七片、山水交融、环状组团”的城市空间结构形态一城两翼：一城指老城区和东部新城区组成的主城区；两翼是位于东西两侧的新城东区和安庆石化工业区两心七片：两心指“老城区城市级中心、新城城市级中心”；七片指一城两翼中心大团和外围组团构成环状组团式结构：中心大团：老城区组团、城市生活居住组团、东部工业组团；外围组团：龙山科教组团、白泽湖休闲宜居组团、杨桥组团、新城北区休闲旅游组团主城区功能定位：老城区中心：主体功能是城市公共服务设施中心，主要承担旅游服务、文化产业、商业零售等新城区中心：行政办公、大型商业零售、金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能城市东进北扩，呈带状组图式发展，形成老城、东部新城、北部新城三大组团城市规划?9999??城市发展城市发展城市发展1212新城东区组团白泽湖组团中部生活组团新城商业中心新城商业中心杨桥组团商品集散中心老城商业中心老城商业中心西部居住组团北部新城组团西部工业组团老城商业中心（次）：位于老城人民路，主要承担旅游服务、文化产业、商业零售等功能，着力建设现代商业基础设施，改造和提升网点档次新城商业中心（主）：位于新城独秀大道的商务金融中心，主要承担行政办公、大型商业零售、金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能个城市级商品集散中心：光彩大市场承担商品集散交易、仓储配送等功能个组团级商业中心：各服务万人包括：中部生活组团、东部新城组团、西部居住组团、西部工业组团、白泽湖组团、杨桥组团、北部新城组团等1730-50商业规划商业规划商业规划个市级商业中心：各服务万人????280-100城市商业规划为双核城市级中心：老城商业中心、新城商业中心13项目位置年年20201010--552003年安庆城区形态z、安、、安、庆庆进对进对随东随东围组团围组团进来进来区扩张黄区扩张黄1在最近在最近程相程相后后着部新城着部新城的快速的快速，未，未的的滞年城市化2和外推是主城金期滞1年城市化2和外推是主城金期？2030年建成区(城市规划)1990年安庆城区形态zz安庆市区目前建成区1980年安庆城区形态zz安庆城区历史面积总体往东、北方向扩张，老城核心地位在城市生长过程中不断扩大。5~10年内安庆老城市主要发展方向？14核心开发时间起步期年建设期年成熟期年1-35-810-15主城核心核心核心核心核心第三阶段：多核化发展副中心酒店、写字楼、商业大量开发商业氛围基本成形，商业价值大幅提升??副中心年左右年左右核心副中心1010副中心副中心第二阶段：一核心多副中心大量住宅入市，居住功能凸显商业以零星餐饮、零售为主，部分大型商业着手建设人气渐旺，商业租金快速提高???庆还处发单扩张阶发庆还处发单扩张阶发东还东还时间为时间为安于城市展核段；按新城一般展周于城市展核段；按新城一般展周城的成熟需城的成熟需成副中心成副中心期，安期，核心第一阶段：单核心扩张商业价值规划设计基础设施和市政设施建设少量住宅或写字楼开发???东部15新城区光彩大市场片区：商品集散中心经济开发区经济开发区老城中心区：居住、商业、金融服务功能老城中心区：居住、商业、金融服务功能北部城区:居住和商务石化居住区：产业居住商业自成体系相对独立支撑支撑石化工业区：城市经济产业的重要石化工业区：城市经济产业的重要年左右，东城崛起，一主一年左右，东城崛起，一主一年内，主城向北，一支独大年内，主城向北，一支独大510510未来未来副双