59小学小学2幼儿园路路划划规规幼儿园路路13府府规规划划路路市市纺织南路纺织南路4250245230规规划划路路石化卫生防护控制线石化卫生防护控制线纺织西路纺织西路本报告是严格保密的。项目三地块结构分析石化控制线，三块地用地性质很明确T字型道路一分为三??60123本报告是严格保密的。原规划方案问题1、三地块分割、无联系2、与城市的关系处理弱3、主力店位置不合理4、次主力店未考虑4、空间设置不合理5、各地块内部商业关系不合理6、问题铺较多：无效面积多未实现地块商业价值，规划增值有限???????61本报告是严格保密的。大拇指广场现在是上海非常著名的成功街区之一，成为现代街区典范。位置：芳甸路浦东新区联洋国际新社区占地：5.2万平方米、总建筑约11万平方米2003年10月开工建设，于2005年7月9日开张出租率100%业态主要设有：大型超市（法国家乐福）、主题商场、休闲娱乐（好乐迪音乐娱乐公司）、艺术中心(上海证大现代艺术馆)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管理海地区规模最大、功能最全的复合式社区与区域商业中心爱心广场，将有浓缩中外风情的咖啡吧、酒吧、茶馆、艺术陶吧等环伺左右成功规划案例???????62好乐迪大拇指店屈臣氏唐朝酒店星巴克家乐福肯德基本报告是严格保密的。1楼街区的规划充分遵循了商业街区的规律：曲径、短街、窄巷、焦点、共享空间两大主力店家乐福和好迪大拇指中间，设立了一个大的共享空间1楼临街面、共享空间的四周的商业单元均为小面积化分成功规划案例???63连廊本报告是严格保密的。优悠瑜伽会馆证大现代艺术馆美颂巴黎连廊SPA2楼的规划布局二层商业单元面积划分略大。一、二层的垂直交通：从共享空间为圆点，设置了多部扶手电梯一、二层的不规则处理，二层增加了连廊成功规划案例???64本报告是严格保密的。65本报告是严格保密的。政策调控下的下的安庆房地产安庆房地产综述安庆房地产客群研究代表性竞争项目分析安庆房地产外立面研究安庆房地产营销分析本项目营销策略营销实现目标价值最大化的项目营销策略价值最大化的项目营销策略????????第三部分第三部分66本报告是严格保密的。政策调控下的安庆房地产3-16767十七大报告十七大报告————本报告是严格保密的。政策导向：从单一追求经济增长转向追求社会公平，提升民众的幸福感；房地产市场周期：一线城市成熟化高峰已过，住宅的市场空间被严重挤压住宅政策的驱赶效应下，年是中国商业地产过剩的高峰期改变住宅供给结构，大力发展廉租房、经济适用房。年，中国保障性安居工程住房建设规模将达万套，相比年的万套，增长高企的房价不仅是经济问题，房地产从来都是社会问题，十二五政府更多关注民生，抑制房价是政策必然消费对的贡献持续走低，持续的刺激消费扩大内需政策201320111000201059070%GDP在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。一线城市住宅黄金时期已过政府对房地产市场政策发生根本性改变，调控常态化??????伴随中国一二线城市由快速城镇化转向平稳发展阶段，再加上政策彻底转向，中国住宅市场黄金时期已过68年）震年）震年）震年）震1~21~23~53~5本报告是严格保密的。起主主执执础与执执础与执执维发转变发转维发转变发转对产产业转彻发变对产产业转彻发变产过黄过黄挤应显业务来挤应显业务来庆场庆场荡调势荡调势导导荡内长荡内长导导政党思考政基政合理性政基政合理性政思生：由展向公平生：由展向公平政府房地的政策生了底房地的政策生了底住宅房地已金期金期政策出效明，商商迎第二春出效明，商商迎第二春安住宅市短期（住宅市短期（下行，政策整大占下行，政策整大占作用；中期（作用；中期（上行，城市在生需求上行，城市在生需求作用作用产业财约线临产业财约线临产业资发线产业资发线临会较庆属临会较庆属由于人口、、富的制，三四城市面分、富的制，三四城市面分型、源型、中心型、后型三四城市型、源型、中心型、后型三四城市机大，安于后者机大，安于后者化，面起主执执主产政党思考政思政府政策住宅房地已安由于人口、化，面zzzzzzzzzzzzzz信德成政策解读与安庆研判——69本报告是严格保密的。业项润来与现业项润来与现势线势发势线势发项营销战项业优营销战项业优础虑与务础虑与务商是本目的最大利源目前金流是本目的最大利源目前金流住宅在目前大下退居二，蓄待下退居二，蓄待目略上，目推售策略商先，目略上，目推售策略商先，上再考住宅商公寓。上再考住宅商公寓。在此基项商住宅在目前大在此基zzzzzz70本报告是严格保密的。安庆房地产综述3-2710510152025303501020304050607080010203040506070上半年同比增长19.8%安庆市商品房销售额2005-2010年安庆市房地产投资额2005-2010050100年安庆市住宅商品房销售均价2006-20100501000200040006000均价（元）增长率年年年年年上半2266.725182622.8341544654613.4211.14.130.230.7819.8200620072008200920102011房地产投资亿元）增长率年年年年年年1825.643.163.665.392.2%21.242.268.747.52.741.2200520062007200820092010商品房销售额（亿元）增长率（）年年年年年年18.923.934.839.965.185.1%36.626.445.914.763.130.7200520062007200820092010本报告是严格保密的。2005至今，安庆市房地产投资额、销售总额、均价均稳步增长，2011上半年住宅销售额和均价同比增长率分别为27.8%和19.8%概况概况2006-2010年，安庆市商品房销售均价增长1.97倍，年均增长率为19%2011年上半年达到4613.42元同比增长19.8%年，安庆市商品房年销售额增长倍，年均增长率为年上半年达到亿元同比增长2005-2010年，安庆房地产投资额增长5.12倍，年均增长率为37.25%住宅均价逐步提高：销售额度稳步增长：投资总额不断攀升：2005-20104.536.2%2011108.727.8%房地产市场72月均套数总套数2009年—2011年月成交套数比较年安庆市住宅成交数据2010222322558445693534768637600552474346402039384011387836173723533145944858473049294744010020030040050060070080090012345678910111201000200030004000500060003414.64465.54646.60100020003000400050002009年2010年2011年上半年2009—2011年住宅成交均价比较615513591716161513548020004000600080002009年2010年2011年上半年本报告是严格保密的。2009-2011年住宅成交均价平稳上涨；2011年上半年月成交套数高于2010年，但月成交量缓慢下降6845724583737037584027.54679.44770.44782.64881.95191.902004006008001234560100020003000400050006000年上半年安庆市住宅成交数据2011年安庆市住宅成交数据20092013172053003096205476067089391487922333131313094322931233071327533603361370938633836020040060080010001200140016001234567891011120500100015002000250030003500400045002011年成交量缓慢下降概况概况房地产市场732011年迎江区成交量较2010年减少，占安庆市房产总成交量一半，宜秀区成交量上升2011上半年安庆市各区住宅成交量1864,53%277,8%574,16%833,23%4466,72%171,3%743,12%771,13%2010年安庆市各区住宅成交量2010年迎江区成交量增大，占安庆市房产总成交量近3/4，其它区成交量急剧萎缩本报告是严格保密的。宜秀区开发区大观区迎江区2009-2011年安庆住宅房地产市场中，迎江区成交量远高于其它区域，2011年宜秀区所占比例逐上升概况概况2009年迎江区成交量最高，占安庆市房产总成交量近一半2009年安庆市各区住宅成交量1105,15%3194,44%1394,19%1596,22%房地产市场742010年，共销售936套，总面积113407㎡。月均销售78套，9450㎡2011年上半年，共销售695套，总面积77151㎡，月均销售116套，12859㎡??绿地迎江世纪城是年销售套数、金额双冠王2010-2011945066775668363339012894307620222329537063014174496639704353——26601285