绿地之于社会和和谐绿谐绿地地共建共享共建共享“在我眼里，企业家除了保持企业的持续稳定发展之外，还需要是一个优秀公民，对于社会责任的履行应该是全方位的。比如，公司的运作过程中要时刻考虑到环保、节约、减排的责任。另外，捐建希望小学、支持特奥会等，都充分表达了我们“和谐绿地、共建共享”的价值理念。”——绿地集团总裁张玉良绿地之于客户?产品层面：生态的、温馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、有升值潜力的……?品牌层面：国际化的、有情调的、标志性的、有品质的、有尊荣感受的……绿地的发展方向全国化布局，与政府共赢！“做政府希望的事情，做市场需要的事情。按照政府导向做，就自然会有很大市场。绿地是做当地政府想做、而当地企业又做不了或者不容易做的事。”——绿地集团总裁张玉良绿地之于蚌埠城市平方公里城市平方公里运营运营商商?一座城市，两个绿地大盘，绿地品牌统领，双盘资源联动；?唯一进入蚌埠的大规模开发品牌，足以掌握市场话语权；?城市平方公里运营商，绿地站在城市运营的高度，加速蚌埠的城市建设；?通过引入先进的城市开发理念，积极参与蚌埠建设，帮助城市升级换代。绿地之于本案一座城市的一座城市的腾飞腾飞引擎引擎?蚌埠高新技术开发区，是整个蚌埠产业经济集群地；?绿地打造的百万平米项目，必然是这个首脑中的“中央处理器”，如CUP一般，把持着区域发展的核心动能；?居住、商业、商务……全面发展，项目犹如这个区域“中央引擎”，全面集中，均衡发展。三三资源优化项目资源优化本案除了品牌及规模优势外，其他方面（区位、环境、配套等）存在很大抗性。因此，资源的优化不是需要！是必要！！！优化方式：1、在项目现有基础上进行优化；2、通过创造资源的方式进行优化。通过对于本案的自身研判可以看出，本案拥有的优势有限，而且抗性较多，市场接受项目的难度较大。只有通过资源的优化，才能够提升本案的价值，使本案的价值大于价格，为项目的快销、热销打下基础！区域抗性配套抗性本案存在四大主要抗性交通抗性环境抗性资源优化1——区域抗性的化解配合政府区域宣传及项目自身价值塑造蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得到政府力所能及的支持。只是需要政府配合，提升高新区“产业经济带+宜居生活带”区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章。资源优化2——配套抗性的化解一商业部分引进强力品牌商家本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于本案较大的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商家来强化商业配套，提高项目的市场接受度。例如：永辉超市……资源优化2——配套抗性的化解二教育配套提前引进当地知名学校的分校鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒。资源优化2——配套抗性的化解三引进国际品牌双语幼儿园鉴鉴于本案已有的九年一于本案已有的九年一贯贯式式学学校，校，为为了了增增强强这种优势这种优势，我司建，我司建议议引引进进知知名品牌名品牌双语双语幼幼儿园儿园，以，以满满足社足社区区需需求求并并提升提升项项目目附附加加值值。。也也作作为为前前期期卖卖点点导导入。入。资源优化2——配套抗性的化解三医疗进社区，建立当地知名医院的社区外驻点本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧。我司建议本案通过政府牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，以解决客户的后顾之忧。资源优化3——环境抗性的化解一搭桥邀请国际知名景观公司，参与政府小黄山改造方案，通过媒介放大效果本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定污染，影响居住。另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案。使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高本案附加值。更主要是通过媒介放大宣传。资源优化3——环境抗性的化解二借助高压线的退让要求，修建景观轴线公园项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响。可以借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值。资源优化4——交通抗性的化解与政府部门协商延伸公交站点到本案本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点距离本案有段距离。因此我司建议把公交站点（123、103路）延伸到本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房。同时可利用这两路公交车做广告载体。增加卖点的资源优化考虑1、本案地处蚌埠尚不被认可适合居住的高新区。2、本案周边楼盘价格也在4000元/㎡左右，与大家所认可的蚌埠国际花都所在区域售价相差10%左右。3、本案规模百万平米，高新区范围内的购买力非常差，客群需要锁定全市及下辖县域的客户。4、本案容积率只有1.7，会有丰富的产品线，客群还会涉及各个收入阶层。单单靠“绿地品牌、百万规模”，很难最大化的撬动客户选择高新区的这个项目。我们必须找到一个资源优化的方向，从而撬动客户。增加卖点的资源优化考虑最终，我们选择了——高性价比超大盘闻名的碧桂园，选择用价格、品质来体现高性价比。作为绿地，品牌就昭示着品质的一切。价格固然是个很好的利器，但其是把双面刃，我们更愿意选择另一把市场利器——产品极致创新资源优化5——价值提升优化产品户型优化创新户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将强化项目的性价比，引起市场的更大关注。入户及空中花园小三房资源优化5——价值提升优化户型提高附加值的一般手法类别指标方式特点阳台赠送一半面积结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；露台赠送全部面积奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也内庭赠送一半面积可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。赠送凸窗赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。面积在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的夹层赠送全部面积面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设复式赠送部分面积计则可通过平台、露台实现面积赠送。退台赠送全部面积退台式产生的露台，可赠送全部面积入户入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品赠送一半面积花园舒适度。提高步入舒适式衣——追求品位人士家庭的必备功能区，是舒适度的体现。度柜阳光270度景观的阳光房，2.2米层高以下，不算面积，但可以赠送全部面积房极大增加主卧的舒适程度。目录31市场调研及竞争环境分析2自身研判及资源优化33项目定位及延展4一期住宅组团创意策略及延展35整合传播策略及延展36明亮博远服务优势一一竞争环境的自身定位“跳出地产看地产，跳出项目做项目”站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考的起点。项目市场角色定位在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：引领者挑战者追随者?产品是当地市场的?产品在当地市场有?产品在当地市场比高级产品；一定的特色。较同质，无太大特色?项目规模在当地是?项目规模在当地有。少有的大规模居住社一定规模。?项目规模较小。区。?项目在客群中有一?项目在客群的认知?项目在客群中有较定的认知度。度较低高的认知度。本案的市本案的市场场角色角色定位：定位：蚌埠市蚌埠市场场的引的引领领者者用张玉良董事长的话来讲：“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事。”通过引入先进的城市开发理念，积极参与新城建设，帮助城市升级换代。功能定位蚌埠高新技术开发区，整个蚌埠产业经济集群，而蚌埠的绿地世纪城则必然是这个首脑中的“中央处理器”，如同CPU一般，把持着区域发展的核心动能。居住、商业、商务……全面发展，绿地世纪城犹如这个区域“中央引擎”，全面集中，均衡发展。一座城市的腾飞引擎品质引擎：国际团队国际品质，提升城市生活品质；经济引擎：助推高新产业发展，加速区域经济升级；教育引擎：联盟名牌教育机构，奠定城市未来基石。功能定位建立绿地品牌在蚌埠的市场地位，为世纪城的推广提供形象价值支持及溢价能力的提升。蚌埠绿地世纪城的出现和登场势必引起整个市场的轰动！同时，以绿地世纪城产品系的标准和高度打造的城池，势必吸引无限的关注和目光！绿地集团将以领跑者的身份，凭借绿地世纪城开创蚌埠城市生活新版图.二二客群定位客群定位依据项目核心价值：性价比优势性价比引引爆爆//拉拉阔阔市市场场多元化产品＼复合型社区\百万㎡绝对大盘注定我们的客层是层次丰富而难以单一纯粹去定义.目标客群的概念描述——初次置业，实现新生活与家庭理想客——对生活拥有更高追求的中等收入家庭与个体群概——主力购买人群年龄在20-45岁/50-60岁念——对居住与生活便利成本认同并满意描述——对项目国际宜居品质/居住价值认同——具备二次投资能力并看好增值潜力关键词：追求更高与城市生活憧憬与投资增值作为一个百万绝对大盘，客群范畴拉阔至整个蚌埠城区、下辖三县三三产品及功能定位产品功能定位思考中档价格、中档客群是项目的市场竞争区隔。先天资源与滨湖区、新城区不同，与其费尽力气打造“生态”、走“城市方向”等概念，不如坚持“国际”路线：本项目的核心竞争力就是由国际化品牌开发商打造的百万平米的国际化