Codeofthisreport|45?CopyrightCentalineGroup,2010七星酒店·物业展示定位：奥林匹克公园中国文化酒店经营模式：开发商自持，自营业态组合：酒店、会议、宴会、知名餐饮运作关键：充分发挥区位优势，丰富经营项目酒店Codeofthisreport|46酒店大堂实景图?CopyrightCentalineGroup,2010七星酒店·物业展示Codeofthisreport|47酒店客房陈设?CopyrightCentalineGroup,2010酒店客房天花七星酒店·物业展示Codeofthisreport|48直接销售获利开发商自持，固定资产租赁获利开发商自持，固定资产租赁获利开发商自持，自主经营获利?CopyrightCentalineGroup,2010项目各业态盈利模式公寓商业酒店写字楼Codeofthisreport|49商业办公公寓大宅超级租客?CopyrightCentalineGroup,2010提升品质高消费人流商务空中四合院项目各业态价值支撑及综合价值平台七星酒店完善业态资源平台提升品质资源平台Codeofthisreport|50七星公馆2010年5月1日入伙，目前商业在招商，写字楼招商尚未启动。2008年12月6日盘古七星酒店开业。2007年9月30日，历经磨难的北京七星摩根广场以盘古大观的全新形象开盘，盘古七星公馆隆重面市。?CopyrightCentalineGroup,20102006年9月26日，北京摩根公司重建摩根中心项目，重新命名为七星摩根广场。2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾”。2002年9月和12月，北京摩根投资(盘古氏投资前身)与北京市国土资源局分别签定了摩根中心项目的土地出让合同，项目初期建设进展迅速。项目开发策略及开发节奏2001年北京摩根投资有限公司的前身北京文茂公司通过转让获得该地块的开发权。Codeofthisreport|51?CopyrightCentalineGroup,2010项目营销推广“随着北京08奥运会的日益临近，国内外媒体记者来到奥运核心区，寻找报道奥运的最佳地理位置。毗邻奥运主场馆的盘古大观，以其不可复制的地理位置和和亚奥区域的第一高度，被奥组委推荐为拍摄鸟巢、水立方的最佳取景点。奥组委国家游泳队中心场馆团队的摄影部经理杨世明,前不久就组织新华社、中国青年报、解放军报、路透社、美联社、朝日新闻等13名中外媒体记者到北京盘古大观的“空中四合院”拍摄奥运会场馆夜景。今年以来，已有77家境内外媒体选择盘古大观A座写字楼39层作为拍摄的取景地点。”上文摘自2008年4月30号新华网《处奥运核心区“盘古大观"成拍摄奥运场馆绝佳地一时间盘古大观成为奥林匹克之外亚奥板块的焦点。但可惜的是鉴于奥运场馆的安全考虑在08年6月份该片区就开始实行交通管制，项目的奥运营销更多只起到了宣传作用。2008年6-7月份凤凰卫视转播间的进驻将盘古大观的奥运营销推向高潮：奥运营销：奥运会期间国内外各大媒体记者驻点播报赛事Codeofthisreport|52?CopyrightCentalineGroup,2010项目营销推广营销背景：12座云顶空中四合院项目最大的噱头·12座顶层豪装四合院·只租不售，年租金1亿人民币·比尔盖茨租住2008年7月23号，全国大大小小的在线媒体同时上线了一篇名为：《比尔·盖茨花一亿租盘古大观四合院观看奥运》的文章，当盘古大观或真或假地与比尔·盖茨发生了关系后，这里就成了北京最引人注意的地方。事件营销：12套云顶空中四合院与比尔盖茨营销Codeofthisreport|53?CopyrightCentalineGroup,2010项目营销推广七星公馆营销背景：毛坯销售价格：63000元/平米精装无家电销售价格：73000元/平米精装全屋家电销售价格：83000元/平米截止到2009年9月12日，在北京2009年预售商品房均价排行榜中，盘古大观仍以9.2万元/平方米的价格占据冠军宝座。销售情况怎样不说，天价话题已然形成。话题营销：不卖则不卖，要卖就要卖天价Codeofthisreport|54?CopyrightCentalineGroup,2010项目启示及借鉴之一：建筑中国风格如果说建筑造型铸就了盘古大观的中国风格，那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见的中国文化元素作为整个项目的精神旗舰是不二担当。无论与酒店大堂入口龙纹壁，旋转入口的大个景泰蓝，接待台背后的福、禄、寿，还是大堂吊顶的百鸟朝凤木刻，大堂两侧的龙纹石刻沙发，着眼之处皆传统，林林总总中国风。盘古大观，大气天成，取“潜龙出水”之意在距离水立方180米的地方以龙的造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴的地标建筑。开发商力邀著名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计。李祖原先生将华夏龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高192米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。四合院是中国的传统建筑符号，盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院，院内堆土1.5种植花草盆艺，按照传统四合院布局设计建造，画栋雕梁古色古香，让项目从外形到产品都镌刻着厚重中国烙印。建筑设计：讲中国语言的世界级建筑产品：12座顶级空中四合院文化营销：七星酒店--中国文化之窗Codeofthisreport|55?CopyrightCentalineGroup,2010项目启示及借鉴之二：非一般的拷贝盘古大观地块的天然优势决定了它必须做最能凸显价值的产品，实际上它确实是这么做了，盘古七星公馆以超常规的户型面积筛滤出精确的客户群，以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售。这一点是最值得我们体会和借鉴之处。纵向考察地产行情，在行情起落之间能立于不败之地的一数别墅二数豪宅，事实证明一般地块的豪宅都可以实现较高的溢价销售，核心区地块豪宅更是如此，如深圳的幸福里，当其1号楼开盘40000元/平米的时候市场的第一反应是惊叹，但随着1号楼的售罄，市场开始肯定幸福里的远见和定价把控。如果不是幸福里户型配比格局较小，它会实现更高的溢价。结合盘古大观的开发和销售可以得到一些启示，核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必须定位高端，并且需要一个清晰长效的主题支撑。用产品梳理客户，用定位吸引关注。从盘古大观实际销售来看得地利不得天时，不太容易总结，通过从侧面了解到其实际销售情况并不理想，而且公开价格也未必是真实成交价格。这样云里雾里的传言只会让客户疑窦重生，影响营销活动的效果。盘古大观是一个备受关注的综合体项目，但目前来看还不到判断其开发是否成功的时候，给我们的经验教训是作为地产项目必须有清晰完整的营销思路，制订相对公开透明的价格体系。高端定位的综合体物业如果在公寓之前启动商业部分，将对公寓、住宅起到明显的积极影响。Codeofthisreport|56?CopyrightCentalineGroup,2010华贸中心Codeofthisreport|57?CopyrightCentalineGroup,2010区位及周边情况北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。CBD东行延伸区域Codeofthisreport|58?CopyrightCentalineGroup,2010外部交通Codeofthisreport|59?CopyrightCentalineGroup,2010内部道路系统Codeofthisreport|60?CopyrightCentalineGroup,2010顶级建设团队北京国华置业有限公司（项目开发）于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国KPF（建筑设计）美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国EDAW（景观设计）美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国WATG（酒店设计）WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯（物业管理顾问）负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。Codeofthisreport|61?CopyrightCentalineGroup,2010规划布局???在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的