Codeofthisreport|89?CopyrightCentalineGroup,2010华贸公寓配套——华贸19号（CLUB）1F：茶社、咖啡厅2F：中餐厅3F：西餐厅-1F：健身中心Codeofthisreport|90?CopyrightCentalineGroup,2010华贸商务楼，外立面造型新颖美观，挑空豪华装修大堂，100-700平米商务办公空间自由选择，极其适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，同时适合大型公司整栋办公。华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园，环境宜人。华贸商务楼，享有数千余车位整体配套资源，拥有独立的交通动线。对于向国际化迈进的公司而言，入驻华贸商务楼，融入华贸国际化商圈，就拥有了无限成长性和商业机会。。华贸公寓——商务楼华贸行政级商务楼，摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻，为您提供激发创作冲动的场所。华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻，享有高舒适度创意办公空间Codeofthisreport|91保底分成保底抽成出售获利出租收租金出售统一经营出租收租金自主经营，长期获利自主经营出售自主管理出售自主管理自主招商租赁自主招商租赁委托酒店管理与台湾新光三越合作1、2栋整体出售外企3栋自主租赁?CopyrightCentalineGroup,2010酒店写字楼购物中心新光天地商务公寓展示中心服务式公寓华茂广场/商业街商业公寓商务发展总策略：业态组合及盈利模式城市地标综合体Codeofthisreport|92酒店开业2007年初、新光天地1、2栋写字楼购物中心3栋写字楼?CopyrightCentalineGroup,2010商住楼公寓2007年初2004年6月2003年6月开发策略及开发节奏第四期第一期第二期第三期??处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化；引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后期自主经营的物业建立档次及形象；Codeofthisreport|93?CopyrightCentalineGroup,2010各物业价值支撑及综合价值平台????商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费力的商务人群；酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公寓档次；公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。Codeofthisreport|94。?CopyrightCentalineGroup,2010项目启示及借鉴?????华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化Codeofthisreport|95第三使馆区燕莎商圈CBD核心区第二使馆区?CopyrightCentalineGroup,2010朝外商圈东直门商圈区位及周边情况2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。Codeofthisreport|96项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。?CopyrightCentalineGroup,2010项目概况2008-7215-3304.9/3.530/16/285.1246.57开盘时间月开间面积平销售均价万平米装修状况精装修管理公司港铁物业层高管理费商业：元米；写字楼：元平楼层占地面积万平米建筑面积万Codeofthisreport|97?CopyrightCentalineGroup,2010项目概况相关数据三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。zzzzzzzzzzz整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）；建筑高度：97米建筑层数：33层，其中，地上：29层；地下：4层。写字楼标准层面积：1480平米；1162平米；2000平米（两个核心筒）。公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米。装修：公寓及写字楼均为精装修。车位：地下二至四层，共三层，地面65辆，地下停2175辆，总共2240辆。交房时间：预计在2009年整体项目将达到竣工验收状态。Codeofthisreport|98?CopyrightCentalineGroup,2010开放式设计，和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。总体规划和设计商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%1、各种功能规模：2、内部交通体系：3、内部空间布局：4、整体景观环境：Codeofthisreport|99SOHO商业大多由创意、个性、时尚店铺组成，追求随意、热闹、大人流，符合未来城市人们休闲消费的潮流风格。SOHO文化符号鲜明，SOHO倡导的都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领追捧。体量大，业态丰富，相比相邻的单纯商业项目，三里屯SOHO作为一个大型城市综合体，更容易在短期聚集大量人流。我们把三里屯SOHO设想成为北京中产阶级提供繁忙会晤的场所，写字楼里活跃的都是年轻有活力的企业，公寓里也住着崇尚现代生活方式，享受城市中心便利生活的人们。?CopyrightCentalineGroup,2010：张欣体量巨无霸：商业形态差异化：SOHO潮流号召力：zzz功能混合、体量庞大集中，具有城市建筑史上里程碑式的项目项目定位Codeofthisreport|100大型商场精装写字楼?CopyrightCentalineGroup,2010居住商业临街商铺商务全家居服务式公寓发展总策略特色商业中心都市综合体地下步行街Codeofthisreport|101）㎡?CopyrightCentalineGroup,2010统一开发，分割发售由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商