致宏立城集团仲量联行零售部、战略顾问部及酒店集团年月20114贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目商业定位报告（终期报告）22就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题这份报告仅为贵方使用，具有保密性我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等该报告并没有包括上述这些因素因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。999免责声明33姜毅熠宋冬雪青疏影马韬陈旭卉公宁高娜商铺部乔裕生邓汝舜项目研究团队成员144伍可莹陈佩思酒店集团吴嘉保冯冰周一华战略顾问部谢凌谭娟项目研究团队成员255酒店公寓案例研究物业市场研究宏观经济分析各物业品种开发建议写字楼总体开发结论和建议零售本次报告主要内容本阶段研究进展：工作进度666目录场地分析整体开发建议零售商业开发建议写字楼开发建议商务公寓开发建议酒店开发建议1.02.03.04.05.06.0777场地分析1.088简称黔或贵，位于中国大西南东部，是一个山川秀丽、气候宜人、资源富集、民族众多的内陆山区省。贵州地处云贵高原，介于东经°′～°′、北纬°′～°′之间，东靠湖南，南邻广西，西毗云南，北连四川和重庆，东西长约千米，南北相距约千米。全省国土总面积平方千米，占全国总面积的。平均海拔米左右，是世界喀斯特地貌发育最典型的地区之一。贵州省人口万，年贵州省亿元，位列全国第位。“”“”1033610935243729135955091761671.8%1100360009GDP338726贵州省贵州省哈尔滨长沙乌鲁木齐温州上海天津广州深圳西安青岛沈阳大连成都杭州鞍山厦门昆明济南宁波南昌郑州武汉长沙北京南京海口石家庄太原福州南宁重庆贵阳合肥兰州台北贵州省简介99作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一；贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。由于贵阳本身的地理因素影响，各区域发展水平参差不齐；贵阳市辖七区一市三县，市域总面积平方千米，市区面积平方千米。城区包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约平方千米；贵阳市作为贵州省最主要的对外口岸城市和省内旅游的最大散集地，未来的发展潜力巨大。80342403495;贵阳市贵阳市贵阳市城市概况1010划辖七区（云岩区、南明区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县），各区辖有其各自的特点-南明：贵州省政治、交通、科技中心，西南重要的交通通信枢纽云岩：贵州省政务、物流、商贸、酒店业中心小河：小型的新旧融合的工业城镇金阳：贵阳市政治中心，新兴的人居与文化新区乌当：民族风情浓郁的小城市大农村区白云：以铝为支柱的工业区，自封西部风筝之乡花溪：是贵阳市文化区、生态区以及重要的水源保护区，素有云贵高原明珠之美誉根据经济社会发展速度、人口以及在城市甚至全省层面所起的作用与职能区分，贵阳市主城区主要包括云岩区与南明区。本项目基地处主城区的中心位置，地理位置得天独厚。贵阳市行政区贵阳市行政区?“”?????????息烽县开阳县修文县清镇市乌当区白云区金阳新区花溪区云岩区南明区小河区项目所在地贵阳市各行政区分布与简介1111城市定位城市性质城市职能发展总目标性质贵州省省会；西南地区重要交通枢纽；西部地区重要中心城市之一；全国重要的生态休闲度假旅游城市。定位具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。职能全省的政治、经济、文化、科教、旅游服务中心。西南地区联系长三角、珠三角地区的重要交通枢纽和物流集散基地。全国重要的以铝、磷、煤为主的矿产资源循环利用加工基地，以高新技术、装备制造、现代中药及特色食品为主导的产业基地。全国重要的生态休闲度假旅游城市，具有国际影响力的避暑胜地及休闲旅游目的地。发展目标至年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市。????2020贵阳市城市总体规划年年-2009-20201212二环路：三桥—改茶路—贵黄路东段—南二环—富源路—东二环—贵遵路南段—三桥；十六条射线：贵黄路艺校至金华段、北京西路、观山路、黔灵山大道、金朱路、贵遵路、盐沙路、新添大道、北京东路、机场路、油小路、东站路、富源路、桐荫路、花溪大道、甲秀南路。一环路：蟠桃宫—宝山路北段—北京路—枣山路—浣纱路—解放路—宝山路南段—蟠桃宫；三环路：环城高速公路；目前环城高速公路以及北京西路、黔灵山路、甲秀南路、机场路、水东路已经建成通车；北京东路、甲秀北中路和二环路建设正全速推进，将于年月底前通车；整个三环十六射线交通路网将在年全面建成将极大缓解中心城区交通拥堵的现状；项目位处二环与三环之间，在路网全面建成后，项目最先开出的一期及、区域将首先受利。????()201182012AB城市路网系统规划三环十六射线——贵阳市城市总体规划之1313马墓苏庄东站路龙家寨二戈寨艳山红东林寺兴黔路马王庙花果园火车站南厂路兴筑东路麦沙大道会展中心观山东路北京西路改茶大道贵铝文体中心贵大洛湾云鹤顺海茶店0八三董家堰新添寨大营坡北京路花果园皂角井甘荫塘中曹司太慈桥瑞北路口花溪公园北京东路延安西路三号线站点四号线站点三桥金鸭村育才路金岭路兴筑路水井城长岭路茶园村马王庙阳明祠油榨街客车站七机路口观山西路观水路口二号线站点白云行政中心近期换乘站点远期换乘站点大关下寨扁井新村北京路下麦西迎宾路营盘坡贵阳北喷水池都司路火车站朝阳洞长江路场坝村人民广场行政中心清水江路一号线站点金阳体育馆城市轨道交通规划（版）2010注：据仲量联行对贵阳市规划局访谈获悉，轻轨号号号线站点改动空间较大，尚待确定。234新天组团龙洞堡组团新天组团3市区商业中心区龙洞堡组团241沙文组团4花溪组团32沙文组团1主城区花溪组团主城区贵阳市城市总体规划之新区CBD1414轻轨建设阶段规划：起步阶段（年）：在主城区形成基本骨架结构；发展阶段（年）：形成中心城区骨架线网；成熟完善阶段（年）：形成全部线网。项目区域邻接未来的轻轨号线及号线处于快速轨道交通的发展阶段及成熟完善阶段之间。、号线总体规划：号线和号线的一期工程，线路总长度公里：其中号线自金阳新区下麦西至小河场坝村，全长公里，设座车站；号线一期工程自白云区七机路口至油榨街，（穿过大十字、喷水池、人民广场），全长公里，设座车站；、号线一期工程投入运营后，将与城市道路、铁路、航空交通等有效衔接，形成现代城市综合交通体系。、号线总体规划：根据政府初步规划，未来、号线均将在彭家湾片区设立节点性质的换乘站点，具体位置的设定以及换乘站点的数量尚待进一步确认，争取空间较大。??????2009-20202025203034121256129.219226.818123434城市轨道交通线网规划贵阳市城市总体规划之1515贵阳市依据国家铁路干线布局规划，配合贵阳至广州快速铁路、贵阳至成都快速铁路、贵阳至重庆快速铁路等铁路贵阳段的建设。市域快速铁路网由一环一射两联线构成。一环：环城快速铁路，全长公里，共设置个主要车站；一射：贵阳东开阳快速铁路；两联线：久长永温（开阳），林歹（清镇）织金。新建贵阳火车新客站并扩建贵阳南站编组站、改造货运站，建设完善多个综合货场，完成贵阳铁路枢纽建设，提高城市铁路客、货运输能力；随着快速铁路建设对城市客运、货运能力的提高，贵阳市在未来年内，将逐步建设成为西南地区又一个货运、客运集散中心，同时促进商贸、旅游人口的增加，为城市商业消费带来新的发展契机。????“”12315———5-10至上海至广州—贵广城市快速铁路网系统规划一环一射两联线——贵开快速永久支线贵阳北站至重庆—渝黔至昆明贵阳市城市总体规划之至成都—成贵贵织铁路1616铁路交通铁路交通在未来年内，通过贵广、成贵、渝黔铁路的建设及市域铁路环线的形成等方面，将贵阳建设成为西南地区不可或缺的货运、客运集散中心，助推城市商业建设的发展。5-10轨道交通轨道交通在年前后通过轻轨缓解老城区与金阳、小河、新添等片区的交通压力，同时引导老城区过度集中的人口向新开发的城区分流，加快城市化进程，同时促进新兴商圈的建设、发展；以轨道交通迅速带动沿线商业的发展，改变因地理环境的切割及交通压力的影响而产生的传统消费习惯。??2020通过多方面的交通建设，在年