309309万8-1016万1.5-2乙级办公楼（散售）1-2万万3-44-6小型企业总部办公楼（散售）8-12万1-3万12-15中型企业总部办公楼（大面积出售）甲级办公楼4-5万3-4万12-15大型企业总部办公楼（整栋出售）1万万2034地标性甲级办公楼（出租）栋数分类总体量平方米()单栋体量平方米()分产品类型体量表310310乙级2.502.60甲级净层高均值（单位：）m上海市成都市长沙市杭州市太原市2.382.612.512.592.492.552.62.7区域比较甲级办公楼一般要求净高在米以上，从而避免产生空间压抑感。近年来建设的高品质办公楼的净层高一般都在米以上。??2.72.72乙级1,4352,113）甲级标准层面积均值（单位：m上海市成都市长沙市杭州市太原市约约1,2531,6141,3241,5711,1101,5811,2002,000区域比较办公楼硬件指标建议：城市比较标准层面积、净层高——成熟市场甲级办公楼标准层面积一般大于平米。成都、长沙、太原、杭州四个城市甲级办公楼的平均标准层面积为平方米，乙级为平方米。?2,0001,7201,281311311\\乙级甲级架空地板（单位：）cm上海市成都市长沙市杭州市太原市仅少数具备\10-15\\\\10-15区域比较乙级75%100%中央空调甲级上海市成都市长沙市杭州市太原市N/A100%60.0%88.3%91.3%100%N/A100%区域比较办公楼硬件指标建议：城市比较中央空调、架空地板——甲级办公楼一般都配备中央空调。乙级办公楼大部分配备中央空调。架空地板是办公楼一项重要的物业等级评定标准，代表着楼宇的建筑品质和装修品质。在上海等成熟办公楼市场，甲级办公楼一般配备架空地板，高度在厘米之间；乙级办公楼仅有少数具备架空地板。在二线城市中，由于办公楼市场尚未成熟，架空地板不普及；只有个别由知名的投资人或开发商运作的项目具有架空地板，但配备架空地板是未来办公楼的趋势。?????10-15312312乙级5,7666,342）2客梯服务面积均值（单位：m甲级上海市成都市长沙市杭州市太原市约约6,0005,8065,3825,9105,8145,0006,5005,000区域比较250176乙级）2车位服务面积均值（单位：m甲级上海市成都市长沙市杭州市太原市约约205209180160265205250200区域比较办公楼硬件指标建议：城市比较车位、电梯——甲级办公楼的车位比较充足，二线城市甲级平均车位服务面积为平方米。乙级办公楼的车位服务面积略大，二线城市乙级平均车位服务面积为平方米。甲级办公楼电梯服务面积大多在平方米左右。乙级办公楼电梯服务面积在平方米左右。????1882255,000-6,0005,300-6,500313313层高根据城市的比较可以看出，甲级办公楼的单层面积要比乙级办公楼大。根据我们与对贵阳目前办公楼租户的调研中可以发现，贵阳目前的大面积租户不多，办公面积大多集中在平方米，未来扩张需求中，仅有小部分租户扩张需求面积大于平方米。我们认为虽然本项目企业总部办公楼定位为甲级，可与其他较为先进的二线城市的甲级办公楼的定位相似；同时，考虑到贵阳办公楼的需求，单层面积不宜过大，因此建议单层面积平米左右。企业总部楼群中，不同楼宇的单层面积可稍作调整，以保持物业整体的群体协调性。传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率），建筑结构上高层建筑选择钢混筒状结构。?????100-3001,0001,500-1,800根据城市的比较可以看出，甲级办公楼的单层面积要比乙级办公楼大。根据我们与对贵阳目前办公楼租户的调研中可以发现，贵阳目前的大面积租户不多，办公面积大多集中在平方米，未来扩张需求中，仅有小部分租户扩张需求面积大于平方米。我们认为虽然本项目企业总部办公楼定位为甲级，可与其他较为先进的二线城市的甲级办公楼的定位相似；同时，考虑到贵阳办公楼的需求，单层面积不宜过大，因此建议单层面积平米左右。企业总部楼群中，不同楼宇的单层面积可稍作调整，以保持物业整体的群体协调性。传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率），建筑结构上高层建筑选择钢混筒状结构。甲级办公楼一般要求净高在米以上，从而避免产生空间压抑感。考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深米是比较合适的。甲级办公楼项目配套架空地板（采用公分标准）及预埋线槽系统，以节省日后长期维护的成本。????????100-3001,0001,500-1,8002.712-1410-15甲级办公楼一般要求净高在米以上，从而避免产生空间压抑感。考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深米是比较合适的。甲级办公楼项目配套架空地板（采用公分标准）及预埋线槽系统，以节省日后长期维护的成本。???2.712-1410-15单层面积甲级办公楼产品建议314314电梯参照二线城市车位服务面积建议本项目高品质办公楼物业平均平方米配置一个车位每车位需平方米计建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位，供临时停车用。???20030-35车位根据我们在成熟市场的经验，电梯等候时间是租户对办公楼较为关注的品质高品质办公楼建议客梯服务面积为平方米左右同时配置货梯，与客梯动线分开放置配置大堂到地下车库的转换电梯，增强客梯的运行效率电梯需合理分区，一般来说米左右的楼盘可分高低两个区；米左右的高层可分高区低区两个区或高中低三个区，低区电梯运行速度为米每秒，中高区电梯运行速度为米每秒?????5,000100/200///3-4/5-6根据我们在成熟市场的经验，电梯等候时间是租户对办公楼较为关注的品质高品质办公楼建议客梯服务面积为平方米左右同时配置货梯，与客梯动线分开放置配置大堂到地下车库的转换电梯，增强客梯的运行效率电梯需合理分区，一般来说米左右的楼盘可分高低两个区；米左右的高层可分高区低区两个区或高中低三个区，低区电梯运行速度为米每秒，中高区电梯运行速度为米每秒参照二线城市车位服务面积建议本项目高品质办公楼物业平均平方米配置一个车位每车位需平方米计建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位，供临时停车用。????????5,000100/200///3-4/5-620030-35甲级办公楼产品建议315315建议内容隔音吊顶大堂应拥有较为开阔与气派的空间，地面为浅色系花岗岩或大理石等高档石材，墙面为花岗岩或通亮落地钢化玻璃，立柱为高级镜面不锈钢饰面，天花板为白色石膏板等灯光单元布置应该被设计为允许不同面积办公室单元最大限度的自由分割大厦应透过部分的玻璃幕墙尽可能的自然采光办公区照明度平均值达到桌面灯光的控制开关应进行适当的分组设置与总控设置走道吊顶采用乳胶漆饰面，公共走道及办公区墙身采用乳胶漆饰面卷帘窗帘采用高档石材、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；玻璃幕墙应采用双层中空的多功能阳光控制热反射玻璃，透光率高，辐射率低，具有良好的热反射性能，较好保持室内温度500luxLOW-E??????????墙身窗帘天花板外立面灯光设计大堂大厅/指标装修标准甲级办公楼产品建议316316建议内容提供小时闭路电视监控和小时保安巡逻提供出入口磁门连接监控系统提供应急广播与应急电梯，安装紧急出口指示灯安装消火栓、消防卷盘和自动灭火喷淋系统；安装烟感、温感探测器两路供电系统：三相伏赫兹与单相伏赫兹提供紧急发电机组足够的供电量提供雷电保护提供足够的电话线，服务商应包括中国电信、中国网通和中国联通等提供光纤主干线和电视会议接入线预留一定的安装空间给通讯卫星提供国际网和局域网采用高标准的变风量中央空调，不同房间可自由调控温度足够的变风量箱、制冷量、新风量和冷却水供应量夏、冬季两季的温度分别为和摄氏度左右，相对湿度分别为和左右知名品牌中央空调系统，如开利、大金等24243805022050262255%40%????????????????指标安全系统供电系统通讯系统空调系统管理系统甲级办公楼产品建议317317建议内容建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，如采用筒状结构，抗震在级地震以上，楼板承重在以上。尽可能地提供无柱空间由经验丰富的知名国内公司管理进行物管公司，完善的物业管理服务包括小时的维护维修及保安服务。根据我们的访谈，办公楼用户对于如下配套设施相当关注，在没有集中零售的确区域可根据企业员工需求配置如下配套设施：银行机、快餐店、便利店、会议厅以及员工餐厅智能化及以上（楼宇自动化系统、消防智能化系统、安保智能化系统、通讯网络系统、停车管理系统）82.0KN/M224/ATM5A5A?????其他设计因素其他配套服务设施指标智能化标准物业管理系统建筑物物理状况其他甲级办公楼产品建议318318层高我们认为乙级办公楼的定位区别于甲级办公楼，因此至平米的单层面积将是较为适宜的。不同楼宇的单层面积可稍作调整，以保持物业整体的群体协调性。传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率），建筑结构可选择框架剪力墙结构。在调查中，我们了解到，贵阳小面积租户较多，考虑到未来扩张的需要，在单元面积配比上，普通办公楼以平方米以下的作为主力户型，其中设平方米以下的可分割单元，平方米以上的占比不超过。????8,001,00030010030030%我们认为乙级办公楼的定位区别于甲级办公楼，因此至平米的单层面积将是较为适宜的。不同楼宇的单层面积可稍作调整，以保持物业整体的群体协调性。传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率），建筑结构可选择框架剪力墙结构。在调查中，我们了解到，贵阳小面积租户较多，考虑到未来扩张的需要，在单元面积配