首页
产业资讯
地产数据
中指报告
地产文库
指数研究
中指研究院
中指云
房天下
登录
用户名
上传文档
退出
来源
全部
地产文库
中指报告
类型
全部
研究报告
企业管理
项目前期
营销策划
设计资料
常用工具
全部
市场研究
政策研究
指数研究
调查研究
企业研究
中指研究院
中指云
搜文库
搜报告
房天下
>
产业网
>
地产文库
>
企业管理
>
洪客隆昌北项目整体定位及物业发展建议(中原)2011-163页_部分1
洪客隆昌北项目整体定位及物业发展建议(中原)2011-163页_部分1
61
人浏览
9
人下载
Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原(深圳)地产南昌发展部NC.2011.04.19洪客隆地产昌北项目整体定位及物业发展建议针对贵司项目的邀标内容,中原地产项目团队对此提出自己的思考和建议汇报说明3这是一个令人有无限想象的居住类项目,必须以前瞻的眼光来看待本项目!区域发展相对缓慢,从未被市场高度重视但相邻红谷滩仅5分钟车程,相邻老城仅10分钟车程国家级经济开发区,省级大学园区………………房地产市场较封闭,区域项目品质形像一般、以中小型开发商为主有这样一个地方……426万人口,商业市场保有量17万㎡14万商业,然而,它却是综合类属性!5老城区商业中心铜锣湾(50万)55万达广场(万)42绿地中央广场()赣江新天地()欧尚红谷十二庭8优乐汇(万)华南城全线阻击路在何方?6滨江一号国际金融中心第一街区地中海阳光??NO1;?10“”02-07年以参股形式参与地产开发08年通过三个项目的开发及热销宣告其正式进入房地产并迅速建立其品牌地位开发背景—洪客隆地产凭借“滨江一号”江景豪宅热销,品牌形象提升为本土企业高端住宅的开发形象被市民认可年通过江景豪宅滨江一号的打造及热销使其品牌形象上升一个档次,开发高端住宅形象被市场认可7中原对项目是如此理解昌北经济引擎和产业链的功能载体,实现洪客隆品牌传承和区域的价格标杆!!!基于洪客隆地产的开发背景8?我们运用SCQ模型分析项目目标实现将面临的核心问题……SCQ运用————1500-2000/S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2非期望结果面临重重围堵,区域人口、资源有限,封闭性市场中原期望结果树立昌北区域标杆,实现比周边贵元㎡配合区域发展树立昌北标杆性物业形象——核心问题目标9如何突破竞争格局,实现高溢价升华洪客隆企业品牌放大核心资源,从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇ⅢⅢⅠⅠⅡⅡVSVSVS核心问题是什么?我们怎么办?(解决方案的提出)现实目标和现实的冲突4300-460026封闭性市场,价格约元区域人口万,未来需求有限城市近郊,区域发展缓慢,从未被市场重视综合体内部商业与其他物业的关系如何,如何以商业价值带动其他物业的价值?使整体价值最大化?Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,2010如何打造核心价值体系突出重围,成为项目的唯一核心命题!本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。1111Codeofthisreport|Part.2发展机遇分析项目属性分析Part.1项目整体开发节奏建议Part.6Part.3发展战略Part.4整体定位Part.5物业发展建议报告整体框架12Codeofthisreport|经开区管委会区位较好景观资源:环球公园(离本项目500米左右))行政配套:经开区管委员仅有一路之隔,蛟桥镇政府教育中心:位于大学城区内商业配套:正元购物中心、紫荆路步行街、榴云路商业街等????关键词一:位于经济开发区中心位置,离区域重要功能节点较近;该区域目前属于非主流开发区域,地产开发成熟度不高,封闭性市场13Codeofthisreport|蛟桥镇政府昌九高速民宅青岚水渠经开区管委会自然资源一般展示面窄旅游资源:环球公园(离本项目500米左右),但经营状况一般,资源不够强势。地形规整,地势平坦,周边视线无遮挡。地块内部有一条废旧水渠。???关键词二:地块为较规则,无优势自然资源;同时项目仅北侧有出口,展示面较窄,受高速影响严重14Codeofthisreport|庐山大道—八一大桥主屏大街—洪都大桥桂苑路枫林大道交通通达性好关键词三:项目四至:东:昌北第二小学西:桂苑大道,双向四车道南:华江大厦北:枫林大道,双向六车道周边环境:项目两面临路,且为城市主干道,交通可达性较好,且周边为政府单位和学校,人员素质较高。交通情况:现有232,211,517,520等公交车到达。交通资源:交通通达性好,出往红谷滩、市区便利15Codeofthisreport|江西财经大学江西师范科技学院紫荆路步行街正元购物中心周边配套完善关键词四:商业配套:枫庐新天地、正元购物中心、紫荆路步行街等教育配套:大学城区,周边有近十所大专本科院校。医疗配套:南昌经济开发区医院位于大学城区,配套完善,但档次较低16Codeofthisreport|≤2.8≤35%≥30%217.5亩40.6万平方米商业(兼容宾馆)、居住用地中大规模、商业占比大、限制条件多的综合体项目??商业、旅馆业、办公总建筑面积为140860.3平方。其中≧2万㎡的四星级或以上酒店规划,≧4万㎡的自持商业(不得分割);动工后两年内星级酒店和大型商业建筑要求整体竣工并投入使用运营90/70政策限制备注容积率绿地率项目技术指标:中等规模,40万综合体项目;商业占比大,限制条件多规划建筑面积占地面积土地用途建筑密度关键词五:17Codeofthisreport|217.535%90/70对本项目的价值点界定位于南昌市昌北经开区的核心地段,临机场、高速路网,南昌北中心由实力雄厚、南昌市知名高端住宅开发发展商洪客隆地产开发亩、区域内大规模,中高容积率商住用地、商业建筑面积按总建筑面积控制,且必须规划有酒店、集中商业、会所、影城等休闲娱乐设施受””条件限制规划完善的商业配套交通便利,能迅速与中心城区接驳项目内部及周边无强势景观资源内部地势略有坡度经济指标商业配套交通状况景观资源地形地貌地块属性南昌北门户开发背景地块层级:项目属性界定近郊中心位置,无优势资源,封闭性市场自带大体量商业的综合性开发项目1818Codeofthisreport|Part.2发展机遇分析项目属性分析Part.1项目整体开发节奏建议Part.6Part.3发展战略Part.4整体定位Part.5物业发展建议报告整体框架19Codeofthisreport|4-案例视角发展现状基础3-房地产市场视角核心问题定位和发展战略选择定位和发展战略选择定位和发展战略选择战略选择模型战略选择模型2-城市发展视角目标1-宏观视角立足宏观、把握城市发展、关注房地产市场及借鉴先进经验是我们选择项目发展战略和定位的四个维度视角20Codeofthisreport|上调银行存款准备金率0.5,到目前为此大中金融机构存款准备率已高达20.5%国务院督察组深入江西南昌、景德镇考察房地产调控效果央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点,全国608个城市公布年度房价控制目标央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点南昌限购:对拥有2套及以上住房市区南昌市户籍居民家庭、拥有1套及以上非南昌户籍家庭以及不能提供一年纳税证明和社保证明的家庭,停止向其售房央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点,其他档期利率相应调整,其中5年以上贷款利率0.2个百分点国八条:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行限购,二套首付不低于60%,利率不低于基准利率1.1倍首套房首付不低于30%,暂停发放第三套及以上房贷;调整契税和个人所得税优惠政策,房价过高上涨过快城市限定家庭购房套数三部委发文明确房贷二套房认定标准,以家庭为单位国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍,90平方米以上购房贷款首付款不低于30%2011.4.172011.4.162011.4.62011.3.312011.3.182011.2.232011.2.92011.1.262010.09.292010.06.042010.04.15限购提高购房门槛,控制刚需规范市场、抑制再改抑制投资投机国家对房地产住宅市场调控将越来越严厉和常规化,多种组合方式使购房成本大幅增加,对真实的购房需求影响较大,投机行为基本得到遏制21Codeofthisreport|中央政府与地方政府互相博弈,各地政府房价控制目标被指“房价上涨目标”,房价若过快上涨,房地产调控力度或将进一步加码22Codeofthisreport|99999供应量:受限购的影响,开发商放缓土地的开发,供应量短期内大量下滑;成交量:成交量大幅下滑,尤其是高端住宅产品受到明显冲击;成交价格:房价上涨势头被遏制;客户心态:因购房成本的增加,刚需客户陷入持币观望中,投资客渐渐退出市场;市场机会点:非限购区域和非限购产品将成为热点;限购令对南昌房地产带来的影响:成交住宅均价成交总计成交供应423.223.3.23.3.183.613.413.213.13.南昌限购前后市场表现成交套数020406080100120140160180200803.603.403.南昌近期市场运行情况023.822.622.422.2.222.22.812.6.122.142.212.2.12.802.6.02供应成交均价月月月月月月月月月月月月月月22.145.6716.4047.7333.5612.6427.114.6545.2337.0130.3040.9029.540.7716.1512.3614.3938.5817.0356.4519.3222.4840.1234.8029.8935.4140.6823.896761526858475847670056645487580761266935821873506970659710.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211
收 藏
下 载
文档大小:4.11MB
财富值:免费
热门文档推荐
华润中心写字楼项目_营销战略与
华润中心写字楼项目_营销战略与策略报告
房地产项目开发需办的证件及流程
房地产项目开发需办的证件及流程
成本管理制度
成本管理制度
华润置地风险管理手册
华润置地风险管理手册
批量精装修工程策划模板
批量精装修工程策划模板
正荣地产成本管理部各项业务制度
正荣地产成本管理部各项业务制度宣贯
您搜索“
苏州...
”进入房天下产业网,点击这里搜索更多
高级搜索
使用其他账号登录
[登录]
[注册]
我的上传
我的下载
我的收藏
客服电话:400 630 1230-5
文档信息
3.0
还行
已有
1
人评分
(评分成功可获2财富值奖励)
纤纤雨梦
贡献于2013/12/6
文档标签:
项目管理
内容摘要:
洪客隆昌北项目整体定位及物业发展建议
最近浏览
09-10
同致行2007曼哈顿国际公寓公开选
其他关于
企业管理
的文档
08-13
泊寓长租公寓项目产品手册
08-13
冠寓长租公寓项目运营管理手册...
08-13
房地产项目开盘阶段营销策略
08-13
地产项目案场管理手册
08-13
万科项目成品保护可视化标准
阅读该文档的用户也阅读
03-03
最系统的房地产销售培训资料
03-11
碧桂园成功营销全解码
03-16
企业集团薪资制度(万科)
03-18
住宅户型平面分析研究(嘉联地...
05-11
户型配比模型的分析与建议
合集推荐
08-08
万科地产企业管理品牌策划合集...
08-08
知名房地产企业品牌策划管理合...
08-24
恒大房地产开发管理企业管理制...
08-07
万科建筑工程施工标准化做法合...
05-09
商业地产公共突发事件应急预案...
研究报告
市场研究
|
企业研究
指数研究
|
政策研究
调查研究
企业管理
企业管理
|
采购管理
销售管理
|
工程管理
物业管理
|
项目管理
企业公告
项目前期
土地交易
|
开发定位
项目报批
|
可行性研究
营销策划
活动策划
|
广告策划
推广文案
|
营销策略
设计资料
规划设计
|
图片库
建筑设计
|
园林设计
户型设计
常用工具
常用表格
|
常用合同
制度流程
|
考试资料
专利信息
|
其他资料
政策法规
政策法规
用户下载数据配置中……
收藏成功,您可在用户中心查看
0
份海量文档资料
登录
即可免费下载 !