55Codeofthisreport|项目从10年初开始招商，主要是针对大型品牌开发商和内部客户资源，目前已经与杭州新远影城签约（约6000平米），与大润发超市洽谈。开发商的客户资源主要为天虹商场的一些客户资源，服饰品牌主要有ONLY、VeroModa等，现在也正处于洽谈期。其他有意向的非品牌商户，将各自信息登记在联系册上，累计登记200余组。目前项目只租不售，将统一进行意向客户的认租活动。项目解析：该项目虽然体量大，但是还是延续原有商业业态，无法打造成昌北区域商业标杆项目，引领昌北商业的未来。优乐汇距离经开区政府直线距离2400米，公交路线2850米。56Codeofthisreport|典型商业案例——金铺颐园：商业销售困难，尤其表现为2楼商业规模：共约7000㎡，约90个店铺主力面积：约50-100㎡价格：一楼售价约为11000-14000元/㎡，一楼租金约为45-65元/㎡月；二楼售价约为4000元/㎡，少量售出经营业态：理发店、小吃店、饰品店、宾馆、小百货等主力消费人群：大学师生金铺颐园临街商业：?????·57Codeofthisreport|zzz14红谷滩未来大量商业体供应，区域处于被辐射范围内；如打造同类物业，区域无法与其相抗衡区域内同质化商业体量处于超饱和状态，如延续原来的商业形式将陷入恶性竞争怪圈封闭性市场、区域内人口购买力整体不足；但项目万体量，必须转换思路、必然考虑差异化定位，扩大客户基数（引入外来人员）才可实现价值商业市场角度思考58Codeofthisreport|26254.53.78.33.6红谷经典3.123.2世奥广场2.45金久国际大厦2.38万达广场105.4871.21体量（万㎡）第一街区1.5104.81伍瑞琪唐宁街新地中心联发广场红谷凯旋项目名称近几年推出绿地中央广场南昌金融大街恒盛国际广场0.66.85.54.981.453.416.65105近几年写字楼总体供应量统计将超过万方；因区域形象较好，已经成为大部分企业办公的首选之地体量（万㎡）丰和都会红谷大厦项目名称海航白金汇红谷现代城未来总供应中航国际广场西雅图国际会馆南昌国际金融大厦6.05萍钢总部基地商业公寓红谷滩写字楼市场——住宅写字楼59圣达塑业蓝图铝业振大机械润田工业园钱江电气公司江西柴油机厂南昌制革工厂北大江西工业园Codeofthisreport|格林柯尔-科龙工业园江西拓扑工程有限公司中兴汉方药业有限公司江西金世纪材料有限公司南昌硬质合金有限责任公司广齐集团中港实业晶湛科技企业名称东旭投资地洲集团嘉宝莉公司南昌灯泡厂吉尼斯陶瓷南昌电表厂兴瑞重型机床先科电子工业园华东特种气体公司桑格瑞高性能部件有限公司慧华高科杏林药业华电实业蓝图铝业仁大实业江西国药厂齐洛瓦电器省煤炭科技园南方通用设备厂杭萧钢构有限公司凯马柴油机有限公司迪欧家具实业有限公司凯马百路佳客车有限公司区域以制造业为主，第三产业发展较弱，写字楼需求较少经开区写字楼市场—???第三产业决定区域商务办公的需求，经开区第三产业比重较小经开区企业大多为工业及制造业，办公场所为企业自建房部分培训学校培训机构租赁住宅作为办公场所且需求量较小60Codeofthisreport|??1005写字楼市场角度思考区域未来写字楼总体量预计达万平方以上；因区域形象，写字楼是大部分企业办公的首选之地；区域在同红谷滩仅分钟车程的情况，发展写字楼存有较大风险区域以制造业为主，第三产业发展较弱，写字楼需求较少；发展写字楼风险较大61Codeofthisreport|住宅市场受打压，让公寓产品备受投资市场关注和热捧在住宅类物业贷款受限的同时，公寓（商业性质）物业不存在贷款问题；同时由于公寓户型小、总价低，具有“自住”和“投资”两大功能等多重原因让公寓类产品备受市场关注和热捧。商业公寓南昌公寓市场——住宅写字楼62㎡Codeofthisreport|公寓体量㎡，预计明年发售公寓体量约㎡，预计今年、月发售158404000078金桥慧景绿腾雅苑东华理工华东通大江西农业大学江西财经区域租赁市场旺盛，未来已明确的公寓供应体量约5.8万南昌理工江西科技师范学院42002000021764390003000021154160516001400227818001386区域内企业职工约有5万人，其中高层管理阶层约有5000人区大专院校和科研机构36所，拥有教师3万余人，科研人员4000余人，平均每年毕业生达到5万人余余余学生人数教职工人数学校学生租赁需求旺盛，但可承受的价位有限；企业中高层需求能力相对较强，但基数有限经开区公寓市场——63Codeofthisreport|。前在售房源有米层高精装公寓、米层高公寓（毛坯）；米层高精装公寓均价元㎡，带全套家装家电发售，户型以㎡平层为主；米层高公寓均价元㎡，户型为㎡36LOFT33800/436LOFT4300/45-87营销动态在售公寓领秀公馆基本经济指标占地面积：㎡总建筑面积：㎡其中公寓约㎡，商业约㎡容积率：绿化率：车位总数：共个总户数：户物管费：元月㎡开发商：江西力邦房地产开发有限公司134743382813000200001.638%2993110.55//项目现状项目目前正在销售公寓房源，去化速度较慢，集中商业现在尚未动工客户分析项目客户群主要以来自英雄和经开区二大经开区的企业职员为主，以及部分项目附近的居民。64Codeofthisreport|现代风格，底部石材，立面质感一般3米层高67㎡两房6米层高38㎡LOFT公寓由于项目位置偏僻，同时因为前期是以毛坯产品入市、与市场需求不符合；没有给公寓的额外支撑体系，导致前期销售去化慢房型长廊南北排布，可组合，六米层高LOFT赠送一层65Codeofthisreport|?????住宅受政策的打压，投资性公寓产品备受市场关注和热捧。区域租赁需求旺盛，但教职工以及企业部分商务往来人士、企业管理层的中高端公寓的租赁需求未被充分挖掘。综合当前区域内公寓项目推售情况看，大体量公寓供应存在风险公寓需要提供给一个支撑点区域因临近红谷滩及交通的优势，吸引部分市区投资、置业客户公寓市场角度思考66Codeofthisreport|4-案例视角发展现状基础3-房地产市场视角核心问题定位和发展战略选择定位和发展战略选择定位和发展战略选择战略选择模型战略选择模型2-城市发展视角目标1-宏观视角立足宏观、把握城市发展、关注房地产市场及借鉴先进经验是我们选择项目发展战略和定位的四个维度视角67Codeofthisreport|福州·金融街万达广场各物业建筑指标KTV福州?金融街万达广场位于台江鳌峰路和曙光路交汇处，占地49130平方米，总建筑面积389500平方米，集购物、美食、休闲、娱乐、商务、居住等功能于一体。项目成功引进万千百货、国美电器、大歌星量贩、万达影院等主力店及次主力店。1、项目简介案例68Codeofthisreport|2、销售情况2、销售情况??44-6/2-3/100%12.6销售了室外步行街及商场内室内步行街，可售面积达万平方米，商铺售价为万元㎡，高于项目周边商铺的售价（万元㎡）。项目采用内部认购，销售率。剩余万平方米持有。69Codeofthisreport|3、经营情况3、经营情况??项目集餐饮、休闲、文化、娱乐、服务等功能于一体，将多元化发展的市民消费一网打尽，让每个消费者都能够找到相应的消费场所。项目于2010年12月22日开业，从开业至今吸引了大量的消费者，目前经营状况较好。70Codeofthisreport|??KTV项目成功引进了万千百货、世纪联华、万达影院、大歌星量贩、国美电器、肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、哈根达斯、屈臣氏等主力店及次主力店。其中万千百货、世纪联华、国美电器、万达影院等主力店在项目建筑设计之初就已成功引进。通过提前对主力店的引进，与主力店进行建筑规划上的技术对接，满足主力店对建筑规划设计的要求，从而达到物业的合理优化配置。4、招商情况4、招商情况71Codeofthisreport|代表品牌万达影院、万千百货；影院、万千百货；世纪联华万千百货、国美电器、、、、、哥弟、欧时力、帕加尼、酷动苹果、屈臣氏、佰草集、天长地久、麦当劳、星巴克、哈根达斯、必胜客、肯德基；万千百货、国美电器、圣迪奥、简、卡宾、马卡西尼、唐狮、蓝色倾情、肯德基、麦当劳、必胜客；万千百货、大歌星量贩、斗牛士排餐厅、汗拿韩式烤肉、盛世经典牛排；万达影院、万千百货；1F2FZARASELECTEDONLYVEROMODA3F4FKTV5FB11F超市、超市辅营区；2F万千百货、国美电器、男装、女装、黄金珠宝、化妆品、餐饮；3F万千百货、国美电器、男装、女装、黄金珠宝、鞋、包、餐饮；4F万千百货、餐饮；5F影院、万千百货；B1楼层5、业态分布图5、业态分布图6、品牌分布图6、品牌分布图72Codeofthisreport|设置部分室外步行街，通过购物中心提升街区价值，街区通过销售实现部分开发资金的快速回笼。大型单体购物中心，规模大，可以通过塑造良好的购物环境，引进高档次的优势品牌，形成较强的辐射力，提升项目其他物业的价值。街区，实现资金的快速回笼项目借鉴借鉴一：大型单体购物中心提升项目形象及价值借鉴二：73Codeofthisreport|????住宅开发面临严厉的调控，未来调控将趋常规化；商业地产成调控盲点面向南昌，占位昌北，借助区域的交通优势及人文资源，具备承接昌北人文节点的功能布局立足中高端市场，坚持中高品质；依托高性价比，吸引外来人群，规避红海竞争整合各方资源促进各物业价值最大化，实现企业品牌升华突出重围的发展战略和定位原