109Codeofthisreport|——规模层面的优越：建筑无限生活+大型综合商业配套——产品层面的优越：创新+优质产品完美体现——消费者心理优越感：洪客隆品牌，给消费者一种嘉许；眼光的优越，决定居住的优越住宅形象定位红谷滩北40万方“洪客隆生活”起步区110Codeofthisreport|Q2：我们的客户是谁？111Codeofthisreport|客户是项目的灵魂客户是项目的灵魂我们的目标客户是谁？我们的目标客户是谁？……寻找我们的目标客户……寻找我们的目标客户112Codeofthisreport|Q5：从距离看客户可能包含的范围Q3：从项目本身可能提供的居住体验，来看谁可能成为我们的客户Q4：从可参照物业的客户群体，看项目可能的客户群体Q2：从近区域客户的构成及置业购动因素，来看谁可能成为我们的客户寻找最可能、最适合项目的客户群Q1：从交通、地缘分析，谁最可能成为我们的客户5导入维角度分析113目标客户Codeofthisreport|公务员、事业单位人员、中高白领层，经济上还算比较宽裕，但是社会地位不高城市平民，普通百姓私营企业主，中高层客理人员，顶级白领层，社会中的佼佼者拥有无与伦比的财富，是财富的掌控者顶级普通工薪阶层中产阶层精英阶层区域内教师、企业中高管理层、红谷滩及市区白领等—住宅客户定位结合本项目的资源特点与项目规模，及项目定位，初步确定项目的客户级别及人群114Codeofthisreport|客户构成：路网偶得客户；与工业园企业存在业务需求须长期驻昌的企业需求70-90客户构成：周边县镇客户，投资客户关注点：进城置业或工作需要，投资客看中区域未来发展预期和，跟随洪客隆企业品牌需要：平方偶得客户重要客户次要客户核心客户80-140客户构成：市区投资性客户、洪客隆品牌忠诚者关注点：企业品牌，规模与品质需求：平方的跨度较大???100-144470-10023客户组成：区域内教职工和企业中高层者等中高收入人群，及红谷滩区外溢客户关注点：上班便利，符合居住品质需求（区域内客户），改善性需求；交通便利，性价比高（外来客户）需求：改善性客户平方的三房、房；刚需以的房到房客户矩阵图115工作便利Codeofthisreport|红谷滩客户：他们在红谷滩上班，但收入不足以支撑红谷滩高房价，因区域交通价格优势被迫外溢，关注项目的综合品质及企业品牌。市区客户：受价格挤压或因未来工作变动需要其它客户：交通首站，价格因素及洪客隆的企业品牌社区舒适配套环境近郊便捷潜力区域外客户116身份品质Codeofthisreport|本地居民高校教师，企业中高层管理人员工作有一定年限，具有一定财富积累追求高尚的生活品质习惯了区域内的生活，有归属感兴趣比较广泛普通小市民生活街坊邻居的口碑传播????????我们的客户，他们是——我们的客户，他们喜欢——我们的客户，他们关注——配套氛围区域内客户117Codeofthisreport|区域内客户洪客隆品牌客户周边乡镇客户有清晰的置业价值取向明显的需求特征非高承受，但享受高尚生活缺乏明显的置业价值准则需求特征相对模糊置业愿望迫切，但支付能力有限是项目购买的追随人群红谷滩区外溢客户市区投资客跟随型引导型引导型客户是本项目产品营销引导的首要目标群体，抓住他们是项目成功的关键118？Codeofthisreport|产品Q3：打造什么样的119Codeofthisreport|高层占地比高层建面比容积率与高层建筑指标变化图68%55%80%90%85%95%97%28%40%60%65%60%70%80%0%20%40%60%80%100%120%1.331.822.52.833.1?当容积率上升至2.0时，高层建面比例迅速上升至60%以上，随着容积率的上升，高层建面比例在70—95%缓慢上升。高层占地面积也随容积率的上升而随之上升。结合本项目的容积率，地块现状和案例借鉴看，建议住宅做成舒适性高层120Codeofthisreport|89平米两房户型面积区间85-92平米两房72-89平米的两房86-111平米的两房和三房83-135平米的两房和三房70-92平米的两房和小三房LOFT公寓户型，区域仅有，赠送多高层小高层物业类型高层公寓小高层、多层多层、小高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层1.53.02.91.61.81.981.9万容积率56万20万10万8.5万8.7万3.4万2.2万总规模南天阳光绿腾雅苑润碧康城金桥慧景领秀公馆美罗嘉苑项目名称亿通藤旺居产品定位前提——目前区域热销户型主要以80-90㎡两房和100-120㎡三房为主999置业客户：以企业职工和大学教职工占主要部分，部分区域内经营业主，整体来讲，市场比较封闭；客户类型：经济水平一般，对总价较为敏感，是典型的刚需人群；需求户型：因此该片区畅销户型为中小户型：80-90㎡两房和100-120㎡三房。1215%30%40%10%15%100%所占比例（建面）Codeofthisreport|建面（平米）26万7.8万3.9万2.6万1.3万10.4万90350210套数100012002850总价（万）38-4545-5055-6366-6971-802+1户型两房三房四房小三房合计70-8085-90100-110120-125135-145面积区间（平米）（备注：套型建筑面积90平方以下的建面占总建面70%）户型建议：打造适度超前产品，期期有亮点，保证产品的竞争力231、以客户需求为基准：以中小户型为主，控制总价主力户型为70-90m2的两房及100-120m2的三房、借鉴市场畅销产品：户型紧凑实用、方正实用、南北通透、产品创新，打造差异化产品：如有可能，尽量有较高的赠送率建议方向1、同政府申请，突破90/70限制或减少90㎡以下面积占比2、是否以套内面积90㎡以下计算1221Codeofthisreport|3室2厅2卫1厨134.00㎡长城半岛城邦23面积:85.35m2信义荔山公馆荔山道户型参考建议123Codeofthisreport|4室2厅2卫133.45㎡荔山道3室2厅1卫89.59㎡124地形平缓Codeofthisreport|地形市场竞争客户偏好与周边的协调性（商业、经开区政府）建筑风格本项目的建筑风格将主要从市场竞争、客户偏好、地形、与商业的协调性4个纬度进行分析建筑立面风格建议125润碧康城南天阳光绿腾雅苑Codeofthisreport|建筑风格评价有一鲜明的色调建筑立面品质较差立面陈旧、品质差瓷砖立面，立面品质感强立面质感不强，品质一般高层市场竞争客户偏好本体地形开发类型多层、小高层、花园洋房多层、小高层多层小高层高层多层小高层高层建筑风格简欧风格现代风格现代风格但比较尊重当地建筑风格现代、简约的建筑风格现代、简约的建筑风格项目效果代表项目南天阳光绿腾雅苑润碧康城金嘉名筑金桥慧景2011-6-27该片区项目的建筑外立面比较相似，且没有明显的风格，多为现代与古典的结合，立面品质感整体处于较差水平。126Codeofthisreport|香溢花城客户访谈纪要：在南昌，客户对高层的建筑风格的爱好倾向于欧陆，外立面比较倾向于暖色调——专业市场研究员世纪风情高层供应类型小高层，高层多层，小高层，高层联排，多层，小高层，高层地中海阳光地中海西班牙建筑风格现代简欧美式西班牙楼盘名称世纪风情香溢花城根据走访及当前南昌热销项目，根据项目的档次，客户呈现不同喜好地中海阳光联泰香域尚城联泰香域尚城（以上这些楼盘的整体感觉为现代，只是在建筑的局部装饰欧式的元素，如建筑的底部、顶部、窗户、阳台等部位）127华润幸福里Codeofthisreport|莱蒙水榭春天建议一：现代风格128Codeofthisreport|ART-DECO风格建议二：129Codeofthisreport|Q4：品质提升建议？130Codeofthisreport|引入吉的堡幼儿园或南师附中附小（或江师）、大风车幼儿园等?文化配套——引入南师附小（或吉的堡幼儿园），提供最优质的启蒙教育131Codeofthisreport|坡地景观坡地景观庭院坡地休闲景观道坡地休闲景观道庭院??集中景观采用“现代园林”的基本风格，结合水景、绿化等元素加以表现。坡地园林显得通透开敞，清新旷达，布局自由，能缓解本项目高容积率带来的压迫感园林核心景观区：做足“浅水”资源使水资源在景观设计中延伸，营造坡地景观132Codeofthisreport|??架空层营造出不同景观系列的休闲空间，为各年龄层及爱好不同的小区提供丰富多彩的娱乐场所；利用架空层，会产生从细节到整体都放大的透视效果，真正达到步移景异及景观共享的效果133儿童娱乐区Codeofthisreport|???面积控制在800-1000平方。会所精细的应用，会所虽小供应俱全作为商业体的补充会所作为营销道具，先行建设，利于后期的营销。会所为业主工作之后提供一个放松身心、交流的平台精致会所134Codeofthisreport|小型运动场地精致餐厅精致餐厅小型运动场地135Codeofthisreport|为体现高规格物业服务，建议请知名品牌物管公司如世邦魏理仕作为物管顾问，负责日常管理培训，提升项目自建物管部门物业服务水平公共服务：\安全管理服务\道路、交通、停车管理服务\环境卫生、垃圾清运服务\供水、供电系统维护、运行服务\电梯运行、维护服务\小区公共设施设备日常维护服务\物业档案资料管理服务\小区绿化服务\社区文化活动服务家庭常规服务：代缴公用事业费\送洗衣服务\叫车服务\订报刊杂志服务\代找佣工服务\访客留言服务\行李服务