保利箭港湖南侧地块定位报告保利箭港湖南侧地块定位报告2011年元月1保利箭港湖南侧地块定位报告目录第一部分项目本体及核心问题第一章区域概况一、整体城市概况二、城市发展格局三、镇海发展现状及规划定位四、历史文化内涵及底蕴第二章地块概况一、地块主要经济指标二、地块四至及地块现状三、地块交通分析四、周边配套及环境资源第三章项目使命与价值一、项目使命二、土地价值第二部分项目市场环境分析第四章宁波宏观经济及房地产市场环境分析一、宁波宏观经济环境二、宁波市房地产市场运行情况三、宏观政策及政府条件限制第五章宁波市商品住宅市场发展格局一、宁波市商品住宅板块划分二、镇海市场现状及特征三、本项目竞争格局分析2保利箭港湖南侧地块定位报告第六章重点项目研究一、新城板块重点项目研究二、新城板块未来供应研究三、其他六大板块内标杆项目研究第三部分消费市场分析与客户调研第七章宁波居民住宅消费市场分析一、城市人口及购买力分析二、购房消费需求及消费心理第八章客户问卷调研与分析一、调研目的二、调查方法三、客户调研结果分析第四部分项目整体市场定位第九章项目整体定位一、整体定位二、住宅定位三、客户定位四、产品定位第十章物业发展建议一、区域可比/竞争案例产品营造分析与标准二、国内高端项目产品营造分析与标准三、本项目产品营造建议1、团队建议2、项目建筑形象建议3保利箭港湖南侧地块定位报告3、项目景观营造建议4、公共空间营造5、全装修建议6、智能化、物管建议7、新材料新技术建议8、后期配置建议9、配套设施建议4保利箭港湖南侧地块定位报告第一部分项目本体及核心问题第一章区域概况一、整体城市概况宁波简称"甬"，地处长三角洲南翼，北濒杭州湾，东望舟山群岛，南临台州，西接绍兴。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里；2009年户籍人口571万，市区220万人。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。如今的宁波为长三角南翼经济中心、浙江省经济中心，是全国15个副省级城市和5个计划单列市之一，为中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，浙江对外开放的门户。宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，已与世界上100多个国家和地区的600多个港口开通了航线，2010年上半年，宁波港集装箱吞吐量居全国第三位，并一举超过釜山、迪拜和广州，成为全球第五大集装箱港。5保利箭港湖南侧地块定位报告二、城市发展格局1、城市总体规划概要依据宁波城市总体发展规划（2004-2020），力争到2020年，实现市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。根据宁波城镇发展特点，将宁波市域划分都市区核心（即中心城）、都市区外部组团（余慈地区、奉化—鄞南）、二级中心城市（宁海、象山）、中心镇（13个）、一般建制镇（41个）5级。?都市区布局及职能都市区由海曙、江东、江北、镇海、北仑、慈溪及鄞州、奉化、余姚部分区域组成，用地面积4036.7平方公里。其空间呈以宁波中心城为中心的带状组团式布局结构。宁波中心城由三江片、北仑片、镇海片组成。沿TRANBBS交通干道形成余姚市区、慈溪市区、杭州湾新发展区、泗门—朗霞、周巷—低塘、观城—师桥、掌起—6保利箭港湖南侧地块定位报告范市、慈城—乍浦、大桥—江口等组团，各组团之间留有较大的生态带。?三江片①人口规模2020年人口155-165万，其中老市区60万，南部地区（原鄞县中心区）30-35万，东部地区30万，北部地区25万，西部地区10-15万。②用地规模2020年建设用地149平方公里，人均90平方米。③布局三江片以余姚江、奉化江、甬江为发展轴，沿江形成市级行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和教育基地。城市内环以内以古城保护和旧城改造为主；中环以内发展第三产业及生活居住；外环与中环之间发展无污染的城市工业及生活居住。7保利箭港湖南侧地块定位报告2、中心城近期城市职能与发展方向?各片区城市功能三江片——全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片——东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片——作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。?中心城近期发展方向与规模三江片近期重点向东发展，初步完成东部新城框架，跨越式地发展北部地区（含两江北岸、镇海新城）；中远期随着杭州湾跨海大桥建成、通车及庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部和南部；镇海片重点向西、向南发展，完善沿江新区建设；北仑片重点向东向南发展，加快滨海港口工业建设。北仑、镇海二片形成与三江片相向发展的态势。8保利箭港湖南侧地块定位报告中心城近期规划人口200万，城市建设用地243.22平方公里，其中三江片规划人口155万，城市建设用地148.04平方公里；北仑片规划人口30万，城市建设用地66.67平方公里；镇海片规划人口15万，城市建设用地28.5平方公里。?总体布局近期建设分为旧城改造与新区建设二部分内容。新区建设以三江片和北仑片为主，三江片重点建设东部新城、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海新区和北部新城；北仑片区重点建设北仑西片小浃江区域、北仑中片区大碶高塘区域及北仑东片区滨海工业区。旧城更新结合历史街区保护、三江文化长廊、三江六岸绿带等工程的建设，完成中心城区非成套房改造。?建设重点加快市政基础设施投入，提升城市公共设施服务能力和城市综合防灾能力；完善城市道路系统建设，改善港口的集疏运条件；加强城市环境建设与整治力度，全面改善城市环境质量；保护城市历史文脉，提升城市文化品位与档次；合理引导房地产市场健康发展，规划以二类居住为主，新增居住用地主要位于江北西区、镇海新城、北仑城区南部、镇海城区北部的后海塘地区，新增居住社区13个，其中三江片9个，北仑片3个，镇海片1个。加快经济适用房建设，新增经济适用房面积100万平方米。9保利箭港湖南侧地块定位报告三、镇海发展现状及规划定位镇海是宁波魅力城区之一，北与上海浦东新区一衣带水，东与舟山群岛隔海相望。镇海历史悠久，文化璀璨，人杰地灵，素有“浙东门户”、“海天雄镇”、“院士之乡”、“商帮故里”、“人文梓荫”之美誉。进入二十一世纪，镇海面临以上海为龙头的长江三角洲加速发展，宁波城市化、工业化加速推进，杭州湾跨海大桥及舟山连岛通车等历史机遇。同时也面临周边区域快速扩张，城市竞争愈演愈烈，人口、产业、环境压力与日俱增的内外部挑战。2001年，镇海在宁波市总体规划修编的同时，亦介入镇海片区的发展研究，加快开展镇海相关建设。此轮规划中，镇海作为宁波六大中心城区之一，提出向西、向北方向发展指导方针，将镇海老城政治、经济、文化中心职能向新城片区转移，全力构筑“两中心一基地”，即建设浙东生产性港口物流中心、宁波中心城区北部商贸商务中心、国家级石化产业基地，向建设经济更活跃、环境更生态、文化更先进、人民更富裕的新镇海目标迈进。10保利箭港湖南侧地块定位报告1、镇海整体发展规划概要规划范围：镇海区行政区范围及部分江北区范围，总面积为236.8平方公里。规划期限：近期2004-2010年，远期2011-2020年。分区职能：承担宁波市作为华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽，以及浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心等重要职能。分区规模：至2010年人口规模为35万，城市建设用地规模为50平方公里；至2020年人口规模为58万，城市建设用地规模为82.5平方公里。规划结构：总体呈组团式发展结构，包括老城次分区、滨海产业次分区、镇海新城南区次分区、镇海新城北区次分区、机电工业园次分区、澥浦次分区六个次分区及九龙湖风景区。次分区之间设置大型生态绿带和楔形绿带。11保利箭港湖南侧地块定位报告产业功能：新一轮的城市发展规划将原先集中在招宝山街道的几大功能升华，各次分区分别发展特色产业，形成：——以镇海新城北区为代表的宁波中心城副中心；——镇海新城南区为代表的北高教育园区；——以澥浦为代表的国家石化基地、国际集装箱物流水基地；——以蛟川为代表的经济开发区；——以招宝山街道为代表的浙东旅游基地、海铁联运物流枢纽、国际物产资料物流基地；——九龙湖旅游区。12保利箭港湖南侧地块定位报告2、镇海新城规划?范围与规模镇海新城位于宁波中心城区三江片的北部，北至绕城高速，南临甬江，东起东外环，西界329国道、世纪大道镇海段，规划面积46平方公里，规划人口40-45万。其中：新城北区：东起东处环路、西至329国道、南沿洪镇铁路、北接绕城高速，总用地面积26.5平方公里，规划人口25万。新城南区：东起东外环路，西至世纪大道，南沿甬江、北靠洪镇铁路，总用地面积19.5平方公里，规划人口15万。13保利箭港湖南侧地块定位报告?交通条件镇海新城是宁波中心城区连接舟山、接轨上海的重要节点，区内有世纪大道、绕城高速、东外环、北外环、329国道、宁镇公路等快速路及3条规划轨道线与周边地区相连。贯穿中部的世纪大道南至东部新城，西北接杭州湾跨海大桥至上海；横贯东西的北外环路东至北仑港区，西至宁波三江口、栋社机场；东北经东外环路连舟山连岛大桥通舟山。?总体定位镇海新城作为宁波中心城区三江片的重要组成部分，立足现有优势，服从于“中提升”发展战略，着力打造宁波中心城区北部商贸商务中心，建成一座既体现商帮财智文