保利箭港湖南侧地块定位报告一、宁波市城区商品住宅板块划分1、市中心板块区域范围：由机场路——环城北路——世纪大道——环城南路围合区域。价格范围：普通高层18000——23000万/平米大平层46000元/平米（精装修5000元/M2）市中心板块占踞城市核心优势，滨水、景观、地段、配套资源突出，但是由于土地资源的稀缺性，商品住宅供应相对有限，且单个楼盘体量相交较小，其住宅价亦占据着宁波房价至高点。区域内在售楼盘有维科上院、新海景花园、青林湾、永和居易、外滩风景等；在建项目有维拉公馆、荣安公馆、宁波书城、凯德莱福士广场、宁兴钻石广场、新星商业中心、莲桥街文化街区等。67保利箭港湖南侧地块定位报告2、新三江口板块新三江口地处湾头区域，由于姚江在此拐弯，形似三江汇聚处，故而得名。区域范围：新三江口板块西至青林湾大桥（机场路），东至湾头北岸，南临姚江，北接洪塘，南联北接的地理位置是板块的主要特征。核心资源：——“W”型开阔的江岸线，自然景观资源丰厚；——区域拆迁量小，有大量成片可出让用地；——随着江北万达广场和城庄商业地块内联华超市的引入、湾头商务休闲中心的打造，新三江口板块极有可能发展成为宁波继鄞州中心区之后第二个商业副中心。区域现状：随着湾头规划的成型以及万达广场的进驻，新三江口板块迅速崛起，并且依托余姚江的江景资源，树立了豪宅板块形象。区域内拥有以天水家园、天合家园、水尚阑珊、江北万达广场为代表的高品质社区，以雅戈尔长岛花园为代表的亲水豪宅。目前区域在售产品别墅达42000万元/平米；高层住宅达27000—35000元/平米；二手住宅达2万以上。68保利箭港湖南侧地块定位报告3、泛东部板块区域范围：世纪大道以东、甬江南岸，近江东城区区域，由高新区及东部新城二部分组成。板块地位：以宁波未来中心商务和行政办公为核心的综合性城市新区，将与三江口城市中心双相辉映，共同承担城市中心功能，将进一步带动宁波中心城区版块价值。泛东部板块启动于2000年前后，最初依靠高新区单点发力，房地产开发集中在常洪隧道以东、甬江南岸片区，以别墅、普通多层、高层住宅为表现形式，最初由于缺乏必须的基础配套，多年来呈低速运行态势。2006年以来，中心城区房价一路高涨，高新区凭借低价优势，吸引了部分城市外溢客群。2008年随东部新城规划落地，基础设施建设的加快建设，政府对于东部新城的大量投入，使得泛东部板块地产价值为消费者所认同，雅戈尔锦绣东城作为东部新城核心区第一个住宅项目，一经问市就得到市场追捧，一年内，住宅价格从9000元/平米上升到12000元/平米。在此之后，泛东部板块接受度越来越高，房地产开发项目日益增多，目前区域普通住宅价格集中在17000—18000元/M2、公寓产品69保利箭港湖南侧地块定位报告15000元M2。区域在售楼盘：绿城皇冠花园、凤凰水岸、江南一品、金地东御、金东岸、和美城、华诚花园、等；在建楼盘：IN蓝庭、东寅商座、润和园、迪赛美墅、雷迪森嘉恒广场等。2010年，泛东部板块大量推地，地王频现，成为房地产市场热土，伴随雅戈尔置业、兴普置业、嘉里置业、宁波城投相继挺进，未来区域发展潜力不容小觑。3、鄞州新城板块区域范围：鄞州新城区位于宁波市区南端，东靠沿海大通道，北邻杭甬高速公路，而房地产概念中的鄞州新城区主要指杭甬高速、甬台温高速、宁波绕城高速所围合的中心区域。鄞州新城定位为鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心，中心城区房地产开发起步于2000年，通过十年开发，北部商贸居住区初步形成，宁波南部商务区建设飞速，重大公共服务设施相继建成，高教园区已成规模，目前新城区总人口达30万，一个经济发达、文化繁荣、环境优雅、宜居宜业的宁波南部新城靓丽展现。70保利箭港湖南侧地块定位报告区域房地产健康快速发展，先后引进了金地、万科、中海等国内知名房地产企业。目前，新城区已建成商品房超过410万平方米，370万平方米商品房正在建设之中，形成了金地国际、春江花城、格兰云天等一批高档次、高品位的住宅区。旧村拆迁改造稳步推进，农民转市民工作协调并进。完成了新城区18个行政村上万户村民150多万平方米的旧房拆迁和新房安置工作，兴建了120万平方米安置小区。现阶段，中心城区人居环境不断提升，工厂区外迁，区域商务商贸处于不断完善中，随之而来的是区域住宅建设用地的缩减，目前区域住宅开发以豪宅为主要表现形式，出现了诸如“雅戈尔玉玺园、万科金色水岸、华茂万达西、布利杰四明路地块等高档住宅，与此同时，区域内普通住宅价格达到25000-30000万/平米，别墅产品达到45000元/平米，与新三江品板块在价格上形成呼应。5、东钱湖板块东钱湖地处宁波东南侧，为浙江省内最大的内陆淡水湖，南北长8.5公里，东西宽6.5公里，环湖一周约45公里，全湖面积为20平方公里左右，是杭州西湖的四倍。东钱湖自然资源丰富，福泉山景区、南宋石刻群、小普陀、陶公岛等景区闻名遐迩。71保利箭港湖南侧地块定位报告距宁波市区7.8公里，驱车15分钟可到市区，15分钟到栎社机场，25分钟到北仑港，5分钟进入沪杭甬高速公路，畅通的交通与秀美的自然环境，东钱湖作为“宁波的后花园”当之无愧。自20世纪90年代始，本土开发商（华龙、华茂、雅戈尔、恒元等）相继进驻东钱湖，开发区域内部第一批别墅产品。2005年以中海、华润为代表的一线开发商相继进驻，并开发了一批高品质产品。从东湖观邸开始，东钱湖在过去五年中逐渐形成了宁波唯一一个别墅圈。先后推出的楼盘有东湖观邸、比华利、香颂湾、英伦水岸、卡纳湖谷等。这些楼盘的相继热销，使得东钱湖的豪宅板块地位已不可动摇，但也正是这些楼盘的热销，导致目前该板块在售的别墅已经寥寥无几，售价占踞宁波别墅产品最高点，目前区域仅卡纳湖谷有少量别墅在售，价格从10000万至70000万不等。nb6、城西板块城西板块，地处鄞州区，亦称鄞西板块，以机场路为界，具体为机场路以西，绕城高速以东片区，含集士港、石碶、古林等乡镇。由于地处城市近郊，区域形象相对较差，配套缺失，住宅产品品质相对较低，市民对区域的认知度不高。城西住宅板块启动于2004年，自奥克斯企业在机场路以西片区开发了第一个住宅项目——盛世华城后，冠华、中建、中元、维科、迪赛相继入驻。房地产开发也72保利箭港湖南侧地块定位报告从最初的机场路沿线向集仕港方向挺进，2010年，又有万科、宁波城投、联合地产三大巨头挺进，城西板块来始迎来新的发展契机。目前区域住宅集中在18000元/平米。7、江北新区板块江北新区板块包含洪塘板块及北部门户区板块，由于地处城市发展边缘地带，区域内多工业厂区，配套设施缺乏、人居环境相对较差也为限制区域房地产市场快速发展的关键因素。塘板块依托原有的街道配套，区域房地产以安置房和经济适用房起步，经过洪都花园、亲亲家园、颐和名苑、盛世嘉苑、奥林80、海德花园等商品房开发，目前已初具规模，目前区域普通住宅售价在13000-15000元/平米。北部门户区板块，集中表现为以绕城高速和杭州湾跨海大桥交汇处为中心的门户区域，包括慈城新区及涨北商业商务区块。2009年，万科经过84轮竞价耗资20.5亿拿下慈城新区湖西地块，平均楼面地价约5187元/㎡。加上城投置业开发的湖东项目，目前慈城新区已出让的用地已近千亩。当下在售楼盘有维拉小镇、塘家湾，以别墅为主要表现形式，价格在12000-15000元/平米。73保利箭港湖南侧地块定位报告8、镇海新城板块镇海新城地处甬江北岸，房地产开发最早启动于新城南区——北高教园区，2001年银亿房产在庄市片区开发了第一个商品住宅：清泉花园项目，自此掀开了区域房地产开发序幕。但镇海新城的房地产开发并不顺利，由于镇海新城地处宁波城市北郊，常洪隧道、329国道、江北厂居混杂的环境、庄市不完备的配套成为当时限制房地产快速发展的重要因素。清泉花园历时四年方完成项目的整体销售。2005年以来，随着宁波房地产市场快速发展，镇海新城作为宁波北部商贸副中心定位的出台，区域建设相继启动，区域房地产价值逐渐为地产商及消费者所认知。区域土地开发强度增大，香港合生创展、浙江绿城集团等知名开发商进驻，目前区域已建和在建的商品房建筑面积约220万方。2010年伴随着常洪隧道收费取消，世纪大道、绕城高速、东外环、明州大道等交通设施的加紧建设，镇海新城与东部新城的链接更加紧密，镇海新城成为承接宁波经济、文化、商业外延的桥头堡。2010年拌随万科拿下绿核商务区地块，爱尔尼置业开发区域内第一个大型商业配套，区域未来发展潜力巨大。74保利箭港湖南侧地块定位报告二、镇海新城市场现状1、镇海区历年房地产市场运行分析?土地市场镇海房地产市场于2006年进入快速发展通道，首先表现为土地市场的大量成交：2006年，区土地成交面积达1446.38亩，超过2003年至2005年成交量之和；2007年，土地市场沿续市场热度，当年土地成交量达820.2亩；2008年受国际金融危机及国家房产调控双重影响，土地成交回落，但仍达到271.63亩；2009年受市场好转、国家信贷扶持等利好促进，房地产市场回暖明显，土地大量成交，1281.38亩的成交量已逼近2006年市场旺盛期；2010年，镇海房地产市场迎来发展契机，全年成交突破1500亩，达1664亩。伴随着镇海新城建设步伐的加快，未来区域房地产市场将迎来快速发展阶段。?住宅市场从历年成交情况来看，镇海住宅市场发展相对平稳。2007、2008年市场出现大量成交主要基于2006年以来土地市场的大量成交，房地产市场大势向好促进市场开75保利箭港湖南侧地块定位报告工量激增，住宅供应增加。2009年、2010年土地市场的大量成交必然导致后续市场供应放大。2