保利箭港湖南侧地块定位报告●分区分析：市区及镇海新城客户存在一定别墅消费需求，老城板块以务实型产品消费为主。※市区板块市区居民由于受住宅用地面积及房价等因素限制，其在置业类型选择时以小高层、高层、多层为代表的普通产品为主导方向，花园洋房由于高档住宅形象的前期营造，也得到市场认可，别墅产品受价格影响，其市场受欢迎度位居第五，类别墅产品（叠拼）受产品限制，市场喜好度较低。※镇海板块镇海新城板块别墅产品市场喜好度与多层、小高层产品相接近，三者意向的分别达到20%、22%、22%的高比例；花园洋房由于前期保亿风景九园的市场营造已达到较好的认知度，故此次调查中该类产品的受众达到17%，已超过高层4个百分点；类别墅产品以6%接受度垫底。老城板块，小高层受众比例远高于其余物业，达到51%的高值；多层以30%的比例位居其二；高层以15%比例位居第三；别墅、花园洋房均为2%，类别墅产品为0，133保利箭港湖南侧地块定位报告老城板块消费者更加务实，但也从一定程度上反映了其消费能力局限性。⑶、房价承受能力分析●总体分析：12000元/M2左右价格为现阶段镇海新城北区较合理的价格表现。数据显示：受访者普遍认为目前镇海新城北区房价偏高。有近81%受访者认为现阶段，房价应在12000元/M2以下，其中有55%的受访者认为区域合理房价就在8000-10000元/M2，有26%受访者能承受10000-12000元/M2的房价，部份高收入的二次置业者选择了12000-15000元/M2选项。分析：房价高仍为当下人们谈论最多的话题。2010年房产新政出台后购房者本对楼价下跃有所期盼，但经过一年的观望与等待，人们发现房价并未能出现预期的下降趋势。随着镇海新城建设的加快，新城与中心城区交通隔阂的逐渐消融，房价不断上升成为放在眼前的不争事实。134保利箭港湖南侧地块定位报告●分区分析：中低价位运行成为市场总体认知现象※市区板块市区受访者有近72%认为现阶段，房价应在12000元/M2以下，其中有42%的受访者认为区域合理房价就在8000-10000元/M2，较总量的55%的比例下13个百分点；有30%受访者能承受10000-12000元/M2的房价，较总量的26%上升4个百分点；20%受访者能接受12000-15000元/M2房价，8%受访者认为未来区域房价可达到15000-18000元/M2。※镇海板块镇海板块受访者价格承受能力较市区客户普通偏低。数据显示：镇海新城板块有近82%受访者认为现阶段，房价应在12000元/M2以下，其中有63%的受访者认为区域合理房价就在8000-10000元/M2，甚于有个别受访者认为房价应在8000元/M2以下；有19%受访者能承受10000-12000元/M2的房价，这类群体较总受访者26%的比例下降7个百分点；15%受访者能接受12000-15000元/M2房价，3%受访者认为未来区域房价可达到15000-18000元/M2。135保利箭港湖南侧地块定位报告镇海城关客户认为区域房价理应在12000元/M2以下的达到89%，其中有56%的受访者认为区域合理房价就在8000-10000元/M2；有33%受访者能承受10000-12000元/M2的房价，这类群体较总受访者26%的比例上升7个百分点；9%受访者能接受12000-15000元/M2房价，该区域比例继续下降；2%受访者认为未来区域房价可达到15000-18000元/M2。⑷、产品需求分析●总体分析：出于总价和面积因素考虑，100－120M2的三房成为市场首选数据显示：29％的被访问者选择100-120M2面积档产品，其次为90－100M2的产品，同时80－90M2、120-140M2也普遍为访问者所接受。160M2以上面积的常规住宅产品市场接受度最低。分析：100-120M2的接受度占了29%，反映了市场的主流需求度，这也是二次置业者选择比例较高的面积段；80-100M2的中小面积产品受欢迎，较大程度上因为市场上高单价因素影响。中小套型产品即使单价较高，其总价也往往能控制在为消费者所接受的一定程度上（80-100万间），这也是每个楼盘动销最快的必定是中小套型的原因。136保利箭港湖南侧地块定位报告●分区分析：镇海板块客户总价承受能力相对较低，市区客户需求面较广泛。※市区板块市区受访者需求面积前三甲分别为100-120M2、120-140M2、90-100平米，其需求比例分别为39%、15%、14%，该现象与宁波房地产市场在售楼盘去化速度基本相符。在总价承受能力分析上，100万左右的产品成为主流，其中80-100万占28%；120-150万占20%；200-300万的受众达到15%，出现跳跃现象；150-200万受众、300万以上受众比例持平，均为13%；50-80万受众以小户型产品需求为主，其比例亦在11%。※镇海板块新城板块受访者需求面积较平衡，各面积档需求差异较小，居前三甲的100-120M2、80-90M2、90-100M2，其需求比例分别为19%、16%、15%；120-140M2市场需求占区域受访者的12%；60-70M2需求占11%；200M2以上需求在10%。在总价承受能力分析上，80万以下产品成为主流，占30%；80-100万占29%；137保利箭港湖南侧地块定位报告120-150万占26%；150-200万受众占6%；200-300万的受众占4%；300万以上受众为5%。城关板块受访者以120平米以下的面积需求为主，位居首列的是90-100M2，其次为100-120M2、70-80M2，第三位的是80-90M2，其需求比例分别为35%、20%、15%。在总价承受能力分析上，价格跨度进一步缩小：50-80万占30%；80-100万占44%；120-150万占22%；150-200万受众占4%；200万以上受众缺失。⑸、购房关注要素分析●总体分析：优质物业服务成为关注热点，开发商品牌与商业配套为影响下单的重要因素。数据显示:在可以多项选择的前提下，优质物业服务成为了影响需求者的购房首选，该项比重占到了21％，从而侧面反映了受调研人群的居住理念已从最初的地段、价格等物质指标上升至居住环境等软性服务领域。购房者越来越多的看中了居住环境的营造，普遍认为大社区的配套设施较为完善，能作为居住环境的保障。138保利箭港湖南侧地块定位报告●分区分析：※市区板块开发商品牌、优质物业服务成为影响消费者置业的首要影响因素，商业配套、社区景观因素紧跟其后，医疗保健、幼儿园被认为是衡量高档社区的重要参考因素。※镇海板块新城板块消费者对社区环境普遍要求较高，各元素均衡化配置的要求较明显，从统计结果来看，物业管理、商业配套、开发商品牌仍位居前列，但三者差距较小。城关板块消费对于住宅产品则表现出明显的偏好性，但毫不意外，开发商品牌、物业服务仍位居前二位，而体育设施以17%的受欢迎度位居第三位，医疗配套、商业配套则以12%、9%的需求位居第四、第五位。139保利箭港湖南侧地块定位报告⑹、园林景观喜好分析●总体分析：当下购房者对于园林景观无特殊偏好，社区环境施工质量成为关键。数据显示：中式风格、现代简约风格接受度相当，而欧式风格紧随二者之后，地中海风格接受度较低。受访者反馈，园林景观施工工艺是彰显社区环境的关键，无论采取何种园林风格，施工工艺及后期的养护是关键。●分区分析：市区客户偏好现代主义风格园林方向，镇海老城以中式景观选择为主，新城板块客户选择欧式园林居多。※市区板块市区客户选择社区景观风格时偏好于现代主义风格方向，其比重达39%；欧式风格景观景随其后，达28%；中式园林受众占22%；地中海风情景观方向仅占8%。140保利箭港湖南侧地块定位报告※镇海板块新城板块客户多选择欧式景观，占受访量的31%；其次为现代主义风格、中式园林，分别占踞28%、27%的比例；地中海景观路线仅占9%。老城板块客户以选择中式园林为主，占总量的51%；现代主义风格受众达24%；欧式风格占19%；另有6%受访者选择地中海风格园林。⑺、住宅装修的需求分析●总体分析：主流客户选择毛坯房，部分高收入人群选择厨卫精装。通过多年的市场培育，购房者普遍接受高档小区住宅产品套内部分精装修的现象，但仍有近46%的受访者表示愿意自己装修，从而展示个性。有近36%的受访者能接受套内部分精装，但对施工工艺存在一定顾虑。141保利箭港湖南侧地块定位报告●分区分析：新城板块客户家居理念较前卫，老城板块以实惠型居多。※市区板块市区受访者选择装修状况的结果与整体相差不多，选择毛坯房自己装修的比重为44%，较总体46%的比重下降2个百分点；选择精装修不带家具的比重为38%，较总体36%比重上升2个百分点；选择厨卫初装修比重在9%，选择全装修带家具的客户比重9%，前者较总量下降2个百分点，后者较总量上升2个百分点。※镇海板块新城板块受访者选择毛坯房自己装修的与选择精装修不带家具的比重基本相近，前者占40%，后者占41%；选择全装修的比重超过市区客户，达到14%；选择厨卫初装修的占5%。城关板块受访者以实惠性消费居多，选择毛坯房自己装修的比重高达55%；选择精装修不带家具比重为24%；厨卫初装修比重占19%；全装修的比重仅占2%。142保利箭港湖南侧地块定位报告3、对于保利品牌的认知度⑴、总体分析保利地产作为全国性品牌，其在宁波的市场知名度较高，此次调查中有46%的客户表示对保利品牌有所耳闻，有13%受访者表示十分熟悉，同时，有27%受访者表示不熟悉，此外尚有14%的客户表示未听说过保利品牌，因此，2011年保利应在宁波市场展开较大规模的品牌推广活动，从而加深购房者对品