保利箭港湖南侧地块定位报告二、国内高端项目产品营造分析与标准为更深入了解国内高端项目的产品，我方选取了北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成（配套）、园林景观、产品设计等方面做了深入研究，总结出城市高层豪宅体系，以期给到保利镇海项目一定的借鉴意义。1、北京·棕榈泉国际公寓借突破市场水平的产品品质以及“中央公园区”的区域价值，全面超越市场价格水平，实现北京经典豪宅传奇。●基础信息区位：朝阳公园旁，CBD，燕莎商务圈资源：毗临亚洲最大的城市公园——朝阳公园规模：占地3万方，总建32万方容积率：4.57绿化率：50%产品规划：31-33高层住宅、酒店公寓、豪华会所、精品商业功能比例：园林占地3.8万方、会所建筑面积1.3万方、商业面积1万方、酒店式公寓4.3万方。199保利箭港湖南侧地块定位报告●规划团队——建筑团队建筑设计出自名师，引入陈世民、雅科本建筑师事务所陈青松、新加坡DP公司组成设计团队共同打造。整个建筑将古典精神融入现代风格，华贵而尊荣。——园林景观设计聘请著名设计公司“贝尔高林”，打造大规模震撼主题式园林，项目整体绿化覆盖率达50%；11栋建筑构成围合式的罗马中庭式园林，面积3.8万平方米。200保利箭港湖南侧地块定位报告●社区配套——豪华会所棕榈泉国际俱乐部，总建面达1.3万平方米，由著名G.I.L艺术设计顾问公司担当设计，以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所。会所配套有室内温泉泳池、全天候阳光温泉泳池、东南亚式水疗温泉中心(SPA),是今天国内唯一达至国际水平的水疗温泉(SPA)；还有红酒雪茄吧、图书室、全京城唯一拥有美国Nautilus健身设备的专业健身房等。——商业配套棕榈泉生活广场位于社区西侧，地下2层，地上3层，总建面超过1万平方米。整个设计呈现出一种时尚高档的生活方式，引入伊藤洋华堂、屈臣氏等精选高档业态，从而营造高品质、便利生活氛围。201保利箭港湖南侧地块定位报告——服务式公寓棕榈泉国际公寓，总建4.3万平方米，引入万豪管理团队，是北京第一家万豪行政公寓，极大提升了项目价值，其租金水平及出租率均已经位列北京五星级酒店（含酒店式公寓）的前列，已经成为目前北京市场最高档的酒店式服务公寓2、深圳·中信红树湾深圳·中信红树湾以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计，成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范。●基础信息区位：位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四大主题公园的东面资源：稀缺的红树湾海景资源规模：占地16.30万方，总建65万平米容积率：3.18绿化率：65%产品规划：11栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为32-33层），4栋Townhouse、202保利箭港湖南侧地块定位报告豪华会所、、中央广场；幼儿园功能比例：住宅50.51万平米；园林占地10万平米；会所6000平米；中央广场3000平米；幼儿园6000平米。●规划团队——建筑设计由澳大利亚（墨尔本）柏涛建筑设计有限公司担当项目建筑设计，建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然风光和人文景观得到最大利用，做到户户都能观景。——园林景观设计红树湾引入贝尔高林进行整体园林设计，项目绿化率高达65%，采取园林园中园布局理念，两条300米长的景观长轴，成为联系社区内的景观轴线；红树湾是贝尔高林迄今打造的第一个现代岭南风格园林。——样房设计聘请著名样板房设计公司梁志天进行设计装修，充分体现现代的高尚生活品质。203保利箭港湖南侧地块定位报告3、深圳·雅颂居●基础信息开发商：嘉里置业区位：南面深南大道，处于深圳新兴顶级城市豪宅区内规模：占地3.3万方，总建11.8万方容积率：3.5绿化率：66%产品规划：8栋23-30高层住宅、五星会所、高档幼儿园面积规划：74-230平米主力面积：150-200平米总户数：544●设计团队——建筑设计由日本ANETOS地域规划公司担当设计，建筑双排摆放，南低北高，东西方向通透，充分向深圳主干道方向展示项目的尊贵形象。204保利箭港湖南侧地块定位报告——园林景观设计由日本ANETOS地域规划公司担当设计，造日式园林，南北半围合布局使园林景观以中央大面积集中和住宅区散点呈现，中心为豪华星级会所、中心园草坪广场、儿童游戏区和网球场。●社区配套——五星会所位于中央绿化空间轴线上的两层园林式五星级会所，涵盖休闲、娱乐、健身、宴会多种功能。首层：游泳池、乒乓球室、儿童游戏室、阅读室、咖啡酒廊、美容美发中心、便利店；二层：棋牌房、桌球房、宴会厅。205保利箭港湖南侧地块定位报告——教育配套引入香港维多利亚教育机构，打造全深圳最顶级的幼儿园，校园占地约3000平方米，设有：活动室7间、儿童艺术工作室、音乐活动室、多功能厅、玩具图书馆、户外大型运动器械、玩沙池、戏水池、亲子阅读区、家长悠闲座，营造亲切和谐的学习气氛，从而为幼儿提供安全及富启发性的学习环境，培养良好的品格及社交技能。4、北京富力城稀缺的区位资源辅以独特的规划将富力城打造为城市中央高档大盘●基础信息区位：地处朝阳区，双井桥西北(国贸桥向南约700米)规划：占地48.80万平方米，总建139万平方米；共分为四期容积率：2.7绿化率：40.00％功能内容：会所、酒店、写字楼、商场、幼儿园功能比例：2万会所，1.25千米“星光大道”商业长廊（约4万方），酒店5万方产品规划：高层住宅（15-23层为主）、酒店、写字楼、别墅、花园洋房、公寓面积规划：70-180平米，一居70-80平米；二居100-120平米，三居150-180平米；少量200平米以上四居户型总户数：6000多套206保利箭港湖南侧地块定位报告●设计团队——建筑设计由北京富力城房地产开发有限公司下属设计院担当总体设计，采取新型城市“生态街坊”式规划布局理念，构筑社区的“公共起居室”，满足社区范围的人际交流和居民的需要，创造出具有特色、融合南北居住模式的空间环境。规划上基本均为单体建筑，最多三栋楼连接，没有惯常的较为死板的成排布置的规划，各楼座相互错开，形成了比较丰富的建筑效果。——园林景观设计由普邦园林配套工程有限公司设计，采取西班牙式庭院主题风格、多水景规划，注重平衡与比例的重要性及几何设计风格。富力城共有17万平米的水景园林，光树种就有80多种，其中一期园林面积就已达到5000多平米，实现“每个楼座都在园林中”的效果。207保利箭港湖南侧地块定位报告●社区配套——商业配套写字楼、酒店、商场布局在东三环一侧，高档低密度住宅布局在东二环一侧，区位资源利用良好。北京富力万丽酒店由国际知名设计公司设计，涵盖餐饮、客房、休闲娱乐、会议等多种功能，成为富力城地标性建筑。1.25千米“星光大道”商业长廊定位于区域规模较大、档次较高的商业街。首期商业长廊推出4万多平方米商铺，面积从32平方米到535平方米不等，长约1.25公里，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主。——六星级生态会所18000平米六星级豪华主题会所，地上四层地下两层。紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。内部配备2300平米星光泳池、北京首创六星级香薰club，英式花生吧（汇聚娱乐、休闲、康体、异国餐饮和几乎所有球类运动于一体）。208保利箭港湖南侧地块定位报告——教育配套北京工业大学附属中学、德福双语幼儿园等多层次教育配套充分体现大盘气势●附加值——高准标精装修为项目硬指标增值外墙外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其他材质地面主材为拼花图案花岗岩/大理石，墙身主材贴大理石到天花顶，吊精美天花配美大堂观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面电梯三菱或日立，轿厢高档装修采用高档木制四防门（配防盗眼），配高档进口门锁，高级断桥喷塑铝合金双层中空门窗玻璃窗(含封阳台窗户)地面高级地砖，墙面高级面砖，天花高级铝扣板吊顶，橱柜品牌为欧派、汉森、科宝厨房或同档次品牌。配置人造大理石台面、不锈钢洗菜盆、冷热水龙头〔采用摩恩、泰马或DELTA品牌〕、抽烟机、台面嵌入式炉灶卫生间地面高级防滑地砖，墙面高级墙砖，天花高级铝扣板吊顶供电每户均设独立电表(采用卡式表)、配电箱一个供水采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水供气每户预留燃气管道及卡式表消防紧急求助报警、可燃气体探测器，按国家有关规定安装消防设施采暖市政供暖，户内设森德、努奥奴高档暖气片或同档次品牌通讯每户预留两条电话外线，有线电视入户，设置卫星电视接收系统。小区光纤入楼209保利箭港湖南侧地块定位报告豪宅产品营造小结：——城市豪宅价值指标1、核心地段●区位指标，位于中心城区，位于或靠近核心区●便利指标，交通便捷，周边有一定配套2、稀缺资源●人文指标，拥有历史悠久的人文积淀区域●自然指标：拥有全市独一无二的河流、海景、湖泊、公园等自然资源3、优质产品●规划指标，较高容积率●建筑指标，建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有。●园林指标，超过50%的绿化率，具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林●配套指标，万平米以上的国际标准超豪华会所，超五星级酒店或酒店式公寓，精品商业●品牌指标，品牌开发商，品牌设计公司等●设备设施/物管指标，通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施，一流的国际物管，贴身优质服务。210保利箭港湖南侧地块定位报告三、本项目产品营造建议综合以上分析，可以得出：高品质、高形象、具备品牌号召力的资源组合能够给项目带来良好的形象和品质的提升。同时，也会带来高成本影响利润收益。如何在提升项目品质的同时，实现利润最大化，将是需要解决的问题。根据目前高端市场中具有代表性的标杆项目