南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-4-3项目商业物业市场定位定位释义：1、项目的自身特质，加上钦州城市发展的市场需求和机遇，都决定了项目商业有条件成为未来钦州城市的商业中心；2、项目定位为30万平米的中央复合城，作为城市地标，中央旗帜，决定了项目商业亦必须成为钦州未来的商业中心；3、“24小时、一站式”：项目商业作为大型购物中心，作为多种业态的复合体，除含有传统的购物功能外，还有餐饮、休闲娱乐等，真正做到一站式消费，同时其营业时间可涵盖全天24小时，也将给钦州商业带来巨大变革；海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限147147南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-4-3项目商业物业市场定位定位释义：4、“全天候”：针对钦州当地平均气温偏高、夏季偏长，日照充足的气候特点，在硬件规划上，尽可能的做到室内或半室内消费为主，让消费者充分享受购物乐趣，无需担心日晒雨淋。5、“购物公园”：在项目打造过程中，除了全天候的消费理念引入外，在不影响商业面积的同时，利用广场、走道、楼顶等区域，设置大量室内外景观节点、建筑小品、部分公共娱乐设施等，并配备充足的供消费者、行人休憩的场所和设施，增加购物的趣味性，延长消费者在项目内的停留时间，从而达到聚集人气、提高消费频率的目的；6、在业态引进上，除引进大型超市、百货外，还将引进国际影院、大型量贩式KTV等目前钦州市场上空白的商业业态，引领整个城市的消费理念的升级换代！海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限148148南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-4-3项目商业物业市场定位海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限149149南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5项目商业物业目标客户群定位对于商业物业而已，目标客户群分为三大类：终端消费群、经营户、投资客。对各个群体的定位是分开的，不可笼统的归为一类。终端消费群目标客户群经营户投资客海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限150150南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-1项目商业物业终端消费群体定位我司对商业物业的终端消费群体定位为：以钦州市区人口为主，钦州港及周边县份为次。同时外地商务人士、旅游人士为辅。主要为中青年客户群体，儿童及老人为次。海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限151151南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-1项目商业物业终端消费定位定位释义：1、本项目商业物业作为钦州未来城市商业核心，其辐射范围将涵盖钦州市区、钦州港区、钦州各县份；2、最主要的是钦州市区人口。钦州港、周边县份人口受地理位置影响，只能是次要消费群体；3、同时外地商务人士及旅游人士也是项目的终端消费群体之一，但就近期而言其数量还相对偏少，未来随着钦州市的进一步发展，该部分群体的比例将有所会上升；4、中青年群体是目前商业消费的主力军，这是无可置疑的。但钦州市人口规模仅为30多万，这就决定了钦州只能有一个商业中心，也只能支撑起一个大型购物中心，因此我们不能忽视儿童及老年群体的消费需求。海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限152152南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位项目商业物业经营户（商家）定位为：以大型主力店为龙头，配之以部分次级主力店，吸引大量散户经营海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限153153南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位定位释义：1、主力店指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。2、次主力店也是在项目定位和功能组合之下，它与主力店的区别于，仅在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用。3、主力店及次主力店是项目商业运作的核心，能明显的带动人流和其他商户进驻。但主力店面积需求高，同时租金承受能力较低，同时对同类品牌具排他性，因此在数量上仅为少数；4、国外众多成功购物中心的商业结构研究表明：在一个合理的购物中心当中，主力店所占的比例应为总体商业可经营面积的30%~50%，低于30%则将使主力店份额太少，经营散户份额过多而造成整体商业经营结构不稳定，高于50%则将使主力店份额太多，经营散户份额过少而造成投资回报不理想。海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限154154南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位主力店：大型超市、国际影院、百货、全国家电连锁卖场主力店拟引入品牌单个面积需求大型超市沃尔玛、家乐福、大润发、南城百货约1万~1.5万㎡国际影院今逸珠江、中影南方、韩国希杰集团CGV约3000~5000㎡百货百盛、广州百货、大洋百货约3万~4万㎡家电连锁卖场苏宁（国美于项目不远处，故不选择）约3000㎡以上合计约4.6万~6.3万㎡海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限155155南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位项目商业规模约为10万平米。则主力店规模应在3万~5万平米之间。钦州城市消费力相对有限，则以上面积列表中，各主力店面积取最小值即可。考虑到与“赛格——华润”的竞争关系，超市面积可取至1.4万平米，以求能最大化弱化该区域的核心竞争力（华润万家约为1万平米）。故项目主力店面积应为5万平米；海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限156156南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位次主力店：品牌快速餐饮连锁、大型量贩式KTV、大型娱乐场所、大型餐饮连锁主力店拟引入品牌单个面积需求品牌餐饮连锁麦当劳、肯德基、味千拉面、真功夫300㎡*3大型娱乐场所佰迪乐、K歌迷、好哥城约2000~4000㎡玛丽奥电玩、大型网吧约2000㎡大型餐饮连锁老成都、毛家酒店、小肥羊、国外风味餐饮约2000㎡合计4900㎡~19000㎡海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限157157南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位1、快速餐饮连锁可考虑引进3家左右，由于麦当劳已进驻华润万家，距项目较近，故引进肯德基较为合理；2、在娱乐场所块面，大型量贩式KTV是目前钦州尚无的业态，可优先考虑引进。而钦州目前而言，电玩城及网吧均人气较淡，不优先考虑引进；3、大型餐饮可考虑引入两家，即“中式餐饮+国外风味餐饮（日韩料理/咖啡）”。由于项目酒店物业亦有可能引入大型餐饮，故此类业态不宜过多，以免竞争过于激烈，影响商家收益和项目人气；4、综合考虑，项目次主力店面积约为6900平米较为合适。海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限158158南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.PART4项目商业物业定位PART4-5-2项目商业物业经营户定位关于经营散户：1、扣除主力店和次主力店面积后，经营散户面积为3.31万平米。按平均每户50~100平米粗计算，需招商约331~662家散户经营，招商压力还是比较大的；2、经营散户的业态主要为服饰、精品、珠宝、鞋包、儿童玩具、小型特色餐饮等。3、对于主力店和次主力店而已，必须先招商后设计，否则会出现因硬件和配套不符合要求，主力店和次主力店无法进驻的局面产生；主力店和次主力店的进驻，将有效的拉动经营散户的招商工作。故主力店和次主力店的招商是整个项目成败的关键，必须提前进行！海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限159159南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.国际精品廊…海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限160南宁经纬行房地产咨诟有限公司定位KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.时尚旗舰…海越钦州娄园项目定位报告突破空间，创意无限161南宁经纬行房地产咨诟有限公司定位KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.个性潮流…海越钦州娄园项目定位报告突破空