谨呈：水榭花都房地产开发有限公司水榭地产龙岗旧改项目整体定位与发展战略报告2011.031项目解析：项目位于龙岗中心区，紧邻地铁3号线和深惠公路龙岗中心本项目深惠路城CBDn项目位于龙岗中心区，紧龙岗区人民政府南联站邻龙岗中心城中心区。n项目紧邻地铁三号线，有两个地铁出口，距龙城广龙城广场站场站100米，距南联站150米。地铁三号线n地铁三号线全线由福田区益田村至龙岗双龙，预计2011年6月30日建成通车，其中草埔站至双龙站惠深高速已于2010年12月28日试运营。本报告是严格保密的。2项目解析：项目占地约450亩，为大规模城市旧改项目n项目占地约450亩，建筑面积超100万平方470米米，为大规模1300米旧改项目。n项目内部有一北侧：为龙园路，项项目内部有一个区级个区级文化保目内部沿街一排为商保护单位，客家围：护单位简湖世铺，主要经营建材，简湖世居居，为客家文不拆。800米化的典型代表——客家围。300米n项目北侧有一排沿街商铺，南侧：紧目前计划不拆。邻深惠路西侧：为龙河路，沿以及地铁东侧：为南联路，沿街有商铺，经营餐饮。三号线，街为小商铺，主要经沿线有几营建材。家家具市本报告是严格保密的。场。3目标解析：n企业开发目标：n世联认为项目需要解决的问题：?提概念，向政府要高容积率，实现利润最大化ü如何确定项目的整体定位与?通过商业提升项目价值核心价值点？?作为优质资产，为上市做准备ü如何制定项目各种物业功能定位及开发体量？政府要求：nü如何制定出最佳的容积?提高商业比例，完善片区配套率，保证项目最大化利润？本报告是严格保密的。4报告研究思路1111项目发展方向研判22整体定位与发展战略33物业配比分析44各类物业定位55规划布局建议66分期开发策略77经济测算本报告是严格保密的。5Chapter1-项目发展方向研判11区区位价位价值值挖掘挖掘22城城市更市更新新发展发展机遇机遇33轨轨道交道交通通发展发展机遇机遇本报告是严格保密的。6城界消失：深圳大特区发展时代，郊区全面城市化“特区扩容”成为深圳城市发展的必然选择：大深圳特区外：1692平方公里2020平方公里1、“二线关”制约发展——由于‘二线关’的存在，城市的集聚效应和辐射效应都受到影响；2、土地发展压力——深圳特区土地资源供应已拉响红色预警，福田、罗湖、南山和盐田四区建设用地呈现“零增长”；3、关内的人口压力——深圳常住特区内：328平方公里人口逐年增加，成为全国最拥挤的城市。上市区：2643平方公里北市区：735平方公里广市区：3719平方公里海郊县：3697平方公里京郊县：16073平方公里州郊县：3716平方公里本报告是严格保密的。7格局重构：轨道交通提速城市化，引领龙岗中心进入30分钟生活圈深圳人的居住革命：?第一阶段：罗湖——福田——南山驱动：城市中心西进，跟着规划走?第二阶段：关内——关外（宝安、龙坂、布吉）驱动：价格挤出效应，城市人口被动化迁移第三阶段：横岗、龙岗龙城?……中心驱动：轨道交通驱动，跟着轨道走龙华横岗中心中心布吉中心宝安中心30分钟通勤圈南山福田罗湖中心中心中心本报告是严格保密的。8大事件影响：大运会的申办与（即将）举办，加速了龙岗向国际化“新城市中心”的发展步伐n专家表示，大运会将使龙岗现代化进程提速10年1979~2000：封闭2001~2010：开放2011—：国际深圳深圳的的龙岗龙岗珠三角珠三角的的龙岗龙岗国国际际的的龙岗龙岗?关外区级政府?珠三角重要的进出口加?大运会举办工区?经济发展受制约?一流的体育设施?经济发展迅速城市软、硬环境改善?整体大环境较差??众多国际大型企业进驻?国际影响力?不被很多人认可?城市化速度加快?新城市中心龙岗深圳政府直接为龙岗大运投入约900亿，是深圳市成立本报告是严格保密的。前20年投入基础配套的9总和。新城崛起：龙岗中心城，深圳副都心，新的城市中心正在崛起激进的城市化?1999-2009十年间催熟福田、南山、宝安三大新下一站，龙岗！城市中心，平均每两年出现一个新的区域热点。更高规格的城市化东部中心?这一波的城市化不仅仅是公路驱动，而是龙岗中心城立体的、全方位的轨道交通、新城规划、和全面的综合配套改革！?如果说南山、宝安已经让深圳人知道什么叫做奇迹，那么，西部中心对于龙岗中心城，我们又该有宝安中心区怎样的期待？龙岗中心城，福田中心区正在崛起的深圳第三中心，将逐步成为承接关内产业、资金、人口外溢的下一个主场！本报告是严格保密的。10东部CBD规划：龙岗CBD雏形初显，城市发展再上新台阶正中时代广场：龙岗首座“超甲级·纯租赁”的国际标准的写字楼，由国际建筑大CBD师周恺设计。龙岗老镇珠江广场：15万五星级酒店、酒店式公寓、高级写字楼、高档商业大运新城龙岗文化中心：建筑面积10万平方米，拥有剧院、影城、音乐厅、展览厅、文化馆、规划龙岗CBD商务区，规划占地约2.8k㎡，是龙岗中心城展厅、多功能厅、书城、图书馆，是目前深圳市最重要部分和核心区，龙岗区行政、文化科技和商业功能最齐全的大型文化贸易中心；将发展成为是深圳东部的CBD。中心。本报告是严格保密的。11泛CBD发展：西承东连，项目片区的泛CBD区域将发展成为龙岗的都市游憩商业区（RBD）n承接CBD需求外溢、弥补n西承东连，RBD呼之欲出n城市功能演变规律：老城CBD功能缺失商贸核心向城市休闲娱乐中心转变休闲娱乐中心弱老商贸承担RBD相关核心如罗湖人游乐城市泛CBD区域人民南商圈功能群生活需求的显老镇商圈著程文化项目集银皮革度休闲娱乐运动休闲CBD强玛泰哈利新龙岗商业中心居住龙岗步行街人人购物购物餐饮柏龙商业广场游憩商业区：城市中以游憩与商业服务为五洲风情强主的各种设施(购物、饮食、娱乐、文化、国际茶都弱交往、健身等)集聚的特定区域，是城市福临百货游憩系统的重要组成部分。老镇商圈本报告是严格保密的。12RBD立意：RBD汇聚各类都市休闲娱乐，展示龙岗最活力的一面零售商业功能§满足各种消费特征群体的购物、餐饮需求§缓解工作紧张情绪，释放工作压力，为休闲娱乐功能城市一族营造寻求想象、梦幻、宣泄、交往的空间运动休闲功能§满足不同层次人群缓解工作压力、强身健体的需求§满足在紧张工作之余放松心情，提升文文化休闲功能化品位，补充精神营养的需求§面向年轻一族及城市游客，满足其体验游乐功能惊险刺激，感受特色，释放激情与活力的需求本报告是严格保密的。13l都市的l活力的副都心·游憩商业区l多元的本报告是严格保密的。14Chapter1-项目发展方向研判11区区位价位价值值挖掘挖掘22城城市更市更新新发展发展机遇机遇33轨轨道交道交通通发展发展机遇机遇本报告是严格保密的。153号线城市发展轴线的打造所推动的城市更新规模之大、改造时间之集中、投入力度之强前所未有地铁3号线龙岗3号线结合深惠路改造工程打造成城市形象轴；目前已基本确定开发主体的项目27个，总用地面积约350公顷，供应量巨大为已列入市实施计划且基本确定开发主体的全面改造项目横岗为尚未确定开发主体的全面改造项本报告是严格保密的。目163号线（龙岗中心城片区）旧改项目分布南联老墟镇龙东华盛工业区罗瑞合综合市场南联港台黄龙坡片区改造河边原人民医院天基南联满京华岗吓万科九州南联向前，555新天地项目爱联輋吓、田寮、太平村爱联陂头背、建新村爱联社区中信南约爱联石火本报告是严格保密的。17品牌开发企业云集，为这场浩大的城市更新运动的高水平开发奠定了坚实基础项目名称发展商拆迁面积建筑面积容积率万科新老西万科23.6775.6龙岗龙腾工业区中信141560——保利岗贝村保利7273.85南联港台旧改海航1462.34.4爱联星河地产17461.69爱联蒲排旧改绿景地产18.4424.74.8南联小学旧改天基1344.644.0爱联社区旧改集德创建8.124.75.8老墟镇旧改尊皇房地产8.44384.5爱联輋吓旧改宇宏4.44.82.3爱联新城富通1842——爱联新城名居8.110——爱联新城亚森47——爱联西湖旧改华讯伟业3.9————龙陂头背旧改利联22.831——标杆企业进驻有助区域价值快速提爱联石火旧改威信1321——升！爱联新屯旧改好世界5.46.3——本报告是严格保密的。18大规模项目占主导，利于区域规划实现，形成高端形象3号线（龙岗中心城片区）旧改项目建筑面积分布单位：万平方米中信龙腾工业区560万科新老西77南联港台旧改62.3爱联46南联小学旧改44.463号线沿线旧改项目规模大爱联新城42部分在40万平方米以上；老墟镇旧改项目38其中，中信龙腾工业区旧改项目占地140万㎡，建筑体保利岗贝村27量达560万㎡，是继华润夺爱联社区旧改24.7得68.4万㎡大冲旧改项目后，深圳最大的城市更新项爱联蒲排旧改24.7目。爱联輋吓旧改4.801020本报告是严格保密的。3040506070809010019开发强度大，将形成一条极具都市意向的城市景观轴n已确定主体的旧改项目容积率集中在4-5之间尊皇老墟镇旧改4.5海航南联港台旧改4.4集德创建爱联旧改5.8绿景爱联旧改4.8地铁三号线项目2.38麟恒128旧改4.12大部分集中在4-5信义松柏路旧改4之间，个别项目容天基南联小学旧改4积率接近6。保利上城3.85爱联社区旧改5爱联陂头背、建新村旧改2.81宇宏爱联輋吓村旧改2.3万科新老西5.601本报告是严格保密的。2345620l功能升级的l高强度的新龙岗·城市发展黄金轴l精品的本报告是严格保密的。21Chapter1-项目发展方向研判11区区位价位价值值挖掘挖掘22城城市更市更新新发展发展机遇机遇33轨轨道交道交通通发展发展机遇机遇本报告