商业市场分析小结市场现状问题与机会对本项目启示n租金水平与关内存在巨大差距，人均商业面积过高是影响目前龙岗商业发展的主n目前缺乏综合性的购物要瓶颈中心，缺乏标志性而强ü竞争起点高，但n中长期，人口升级，消费有力的商业中心具体竞争态势不明力增强；n呈现出多元化、精细化确n区域型商业是龙岗商业的的发展趋势主要发展方向ü应结合开发目标n旧改项目不确定性大，n3号线商圈地位加强，链接进行决策未来竞争激烈，但具体东西，辐射力更强竞争态势不明确n未来商业供大于求，竞争激烈，竞争对手强本报告是严格保密的。74写写字字楼楼市市场分场分析析本报告是严格保密的。75市场环境龙岗中心城存量办公物业量少、分布零散发展趋势n龙岗中心城原有的写字楼主要为海关大厦、新城市商务大厦、龙岗电子世界、志联佳大厦四个项目，且海关大厦主要为政府办公场所，总办公面积为11万，总量小，且全为乙级写字楼，产品档次低，零散的分布CBD中心区在清林中路与龙翔大道周边，清林中路正中时代广场没有成形的办公聚集区天安数码珠江国际高新科技区n近两年随着天安数码城、正中龙岗电子世界本项目时代广场和珠江国际等高端甲海关大新城市商务大厦志联佳大厦级写字楼进入市场，龙岗中心厦城逐渐形成了两大商务办公聚集区：以天安数码城和留学生龙翔大道创业园等为核心的高新科技区存量写字楼和围绕龙岗区政府为核心的CBD中心区新增写字楼本报告是严格保密的。76市场环境存量写字楼以乙级写字楼+商务公寓供应为主，档次不发展趋势高，写字楼市场还处于初级发展阶段本报告是严格保密的。77典型案例：志联佳大厦，租金40-45元/平，空置率40-60%早期纯写字楼典型代表：志联佳大厦（2000）——当前群楼电子市场较旺，但写字楼部分出租率不高，当前出租的多为龙岗本地的保险,贸易及工程类公司典型案例志联佳大厦地理位置龙翔大道与龙城中路交汇处发展商志联佳实业总建面约15000平米主力面积段90-120平米楼层高度21层售价／租金40~45元/平米每年递增5元/平米（含管理费）业态定位电子类产品专业市场管理费16.25元/平米项目状况2000年入市，只租不售；2004年3月开始发售（以柜台形式）8000原/平经营状态1、写字楼共21层，开发商自用3层，仅售不到2层2、写字楼目前出租率40%3、裙楼是电子世界市场，出租均价120元/平方米，出租率90%项目特点与区域内最早的写字楼业态,硬件水平已经落伍,入驻企业包括保险,贸易,工程等诸多行业.有中央空调.1~3本报告是严格保密的。层为电子世界.78典型案例：天安数码城，区域内品质最好的写字楼，工业用地，销售情况良好，但目前空置率较高项目名称天安数码广场地理位置龙岗区中心城黄阁北路与清林路交汇处发展商龙岗天安数码新城有限公司总建面36万平米，分３期开发一期建筑面积50168平米主力面积段360-486平米办公楼层5-16层楼层面积A,B座供3200平米层高3.9米梯户比8梯8户（6客2货，客货梯无独立分区）售价／租金起价7000均价7500租金60元/平米.月业态定位高科技产业园区管理费5.2元/平米停车位310个销售率2008年5月发售目前已消化70%，消化缓慢，导致二期开发缓慢经营状况已入伙,部分企业正在装修项目特点政府引进项目支持力度大持高新技术企业资格认证购房有1%优惠以高科技产业、金融服务业和高端智力型企业为主要客群在区域内率先使用LOW-E玻璃,偶数层带空中花园,无中央空调采用日立电梯本报告是严格保密的。79市场环境写字楼整体空置率高，整体租金水平低，租金等级梯度没发展趋势有拉开，且售价增速低于同期住宅增长水平级别租金租赁率写字楼空置率比较45%40%40%天安从目前龙岗写字珠江国际甲级报价：70元/平深圳甲新城n35%数码米级写字市商楼空置率来看，30%楼平均一期务大25%志联除自用率较高的天安数码甲级50-60元/平一期80%，空置率20%厦20%佳大写字楼外，其他城米，一期08年5二期30%15%10%13%厦月售，均价10%空置高达20%以5%7800元；二期上。0%2010年6月售，深圳甲级写字楼天安数码一期新城市商务大厦志联大厦均价10000元甲级写字楼租金比较天安数码城均价与同期住宅均价比较正中时代甲级60-70元/平米13.15%广场元/平米16000160天安数码城同期住宅均价143137.414000新城市商乙级50-60元/平米86.67%，14012112000务大厦其中自有12010000100率44%80008065志联佳大乙级40-45元/平米60%6060004000厦40202000海关大厦乙级40-50元/平米入驻率95%00左右，主福田罗湖南山龙岗12要是政府机关n龙岗甲级写字楼租金为南山1/2，且写字楼售价不及同本报告是严格保密的。期的住宅均价。80市场环境客户来源以龙岗本地中小企业为主，主要为实业、咨询服发展趋势务、金融业行业，市场相对封闭4%1%3%龙岗写字楼行业分布咨询服务7%n写字以龙实业龙岗岗本地企福田金融投资业为主1%15%20%房地产13%宝安5%（72%），办事处罗湖其他主要2%IT南山为外地在1%电子东莞龙岗设点72%6%企业，市通讯场相对封2%27%其他7%闭。3%贸易11%政府民营企业集中面积区间传媒占比天安数码85%主要集中在300-500平米之间，一期200-300平米占16%n客户来源：主要为龙岗本地企业海关大厦37%300-500平米占45%，100-200平西座米占37%n入驻客户行业：实业总部27%，咨询服务20%，金融投资11%志联佳大85%100-200平米占51%，200-500平厦米占39%n公司性质：主要民营企业新商务大90%200-300平米占46%，100-200平n主力面积：甲级在300-500平米，乙级厦米占33%200平米以下。本报告是严格保密的。81案例：志联佳大厦入驻企业以金融投资、咨询服务、实业为主，占74%；中小企业为主，办公面积集中在100-200平米，占51%本报告是严格保密的。82案例：天安数码城1期客户以实业类企业为主，占62%，电子和服务次之，各占12%；中小企业为主，办公面积集中在300-500平米本报告是严格保密的。83市场环境龙岗“有空间没服务”，第三产业成为短板，不能给第二产发展趋势业提供有效配套，也对商务需求形成制约n现在关内各区是“有服务没空间”，龙岗则是“有空间没服务”，从龙岗第三产业构成来看，主要为批发零售业和房地产业、深圳第三产业中是以金融业为主导，龙岗第三产业发展相对滞后。深圳第三产业构成7%31%19%金融批发零售业4%房地产业14%25%交通运输、仓储和邮政业批发零售业住宿餐饮业金融业房地产业其他本报告是严格保密的。84市场环境经济结构导致中小服务业占市场主流，其办公需求特征是发展趋势当前写字楼市场发展缓慢的重要原因龙岗阶段办公物业需求街铺：客户导向型商住楼：接待客户写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立客户信心发展期，创业阶段稳定成长阶段成熟期及以后现代服务业规模成长，业务开拓龙岗中心区办公物业客户关注的因素统计其他7%n中小服务业办公需求特征：产品25%商务配套18%?特征1：需求的复合化和多元性——可能需要同时满足若干需求，如经营、接市场稀缺性48%待、办公、居住商务环境41%?特征2：可替代性强——中小企业对形交通通达性20%象和档次的要求不高，可能选择商住两规划利好32%用楼或住宅满足需求投资前景好46%?特征3：价格敏感度高——小公司碍于区位68%公司实力，同时可替代产品多0%10%20%30%40%50%60%70%80%本报告是严格保密的。85市场环境龙岗作为辐射深莞惠的综合服务中心城市，将依托自身及莞惠产业优发展趋势势和关内的金融资本优势，打造成为中小企业总部经济平台l高新技术企业云集：龙岗区汇集了华为、新天下、康冠等众多知名企业，截止09年4月，龙岗区经认定的高新技术企业有291家，其中53家符合中小板上市条件，60家符合创业板上市条件。l上市潜力：中小企业板上市企业后备资源达1300多家，去年已有4家在境内外上市上市。接下来，还有63家已备案的拟改制上市企业，正在做上市培育工作。l优惠培育措施：凡龙岗区内成功上市的企业，每家可获得区政府最高155万元的资金资助。此外，对上市企业，深圳市政府还可给予最高310万元的资助。也就是说，龙岗区中小企业在创业板、中小板上市的话，从市、区两级获得的扶持资金最高可达465万元。本报告是严格保密的。86市场环境然而，从新城发展规律看，龙岗中心城尚处于从发展期向快速发展期发展趋势过渡的阶段，商务市场还需一定时间的培育n从新城发展规律看，当处于稳定成熟期时，商务物业的价值的才得以显现，明显慢于住宅和商业；福田中心区经历了10年发展，商务市场才渐趋成熟住宅价值显现商务价值显现商业价值显现本报告是严格保密的。87市场环境未来天安数码城后期、正中广场B栋和大量旧改项目将集发展趋势中入市，供应量急剧增长n写字楼新增供应量17万平米，已超出原有存量11万平米，供应急剧增长。n甲级写字楼为主，产品品质明显提升。建筑面积办公面品质租售租售情况类型项目/地块（㎡）积（㎡）标准层（㎡）档次模式整层3570，主力332-一期入住率80%，二期销售率天安数码二期36万84112甲级售53590%写字正中广场（A栋）13万292431600甲级租租金60－70元/平米楼新摩尔城11283700甲级租2011年6月起租增供珠江国际210001450甲级租2011年8月起租应量类甲维百胜大厦3万25000租2011年级总计170638n写字楼