技术标1报告形成思路思维导图市场扫描项目概况面临的问题目标设定项目解读与思考营销策略导入目标客户的设定形象定位推广策略营销执行案名建议推盘策略2-市场扫描-3沈阳近年商品房供求情况（万平方米）18001607.361503.4116001303.241320.11402.6214001257.261107.211149.171200916.24960.621000800600市场供求：受08年经济危机影响，09年市场相市场扫描对谨慎，发展势头良好。整体市场分析400区域市场分析竞争项目分析沈阳房地产市场200?沈阳近年市场供需两旺，整体供应量和成交量大幅上涨，从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度，整体市场供大0于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响，市场供应量有小幅回落，但成交水平与07年保持一致，市场波动不明显。?2009年沈阳商品房的上市量为1149.17万05年平方米，成交量1402.62万平方米，供求比06年07年08年09年为1:1.22，市场供小于求，对比2008年同期，供应量为1503.41万平方米，成交量1320.1万平方米，供求比1：0.87，供求缺口扩大。?09年沈阳的市场相对呈谨慎态度，但成交明显高于去年，市场健康发展。上市量成交量409年月度价格走势0.154513460010.90%444244850.14400427211.10%41226.45%42004109411740634009401840130.052001-2009沈阳商品房销售均价图3.98%40000.18%0.24%4500415712.00%0.97%371733333775040003800356510.77%31842009年部分城市成交均价342010.00%350031623184-0.30%-0.13%2956360018000160403000-2.63%8.00%-0.0516000250034007.00%价格水平：受城市资源及发展速度所限，同比全5.80%6.00%市场扫描2000国其他城市房产价格，沈阳价格相对偏低，未来14000-0.1仍有一定的增长空间。-9.42%150032004.00%整体市场分析区域市场分析竞争项目分析120004.80%4.20%沈阳房地产市场10003000100000.70%86872.00%-0.155002.60%73736914080001月2月3月4月5月6月0.00%7月8月9月10月11月12月0.00%20012002600020032004200520062007200851112009成交均价4157增长率38864000成交均价增长幅度2000沈阳02-04年的价格平稳增长，从04年开始有0所上涨，但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%，09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。上海天津大连成都南京沈阳长春5沈阳收入与房价关系图深圳收入与房价关系图2000018.40%185600.22759643%180003000017295267290.1850%15%15.40%2487016000239050.1640%250002191413.20%2149413448225671400013%上海收入与房价关系图0.1412.10%11651.430%350002000018%31%70.00%1200010.8%0.1210.40%1009820%100001500079618924288380.13000070506%6%2667510%9.10%60.00%800063866%0.087%10%9%1%23623250007.0%100006%45.37%50.00%60004.8%20668-5%0.060%居民贩买力：从01年至今沈阳房价增长比较平缓，3%5.8%市场扫描4000增长幅度丌大5000,居民具备较强的贩买力。186450.04-13%200001668339%4.2%40.00%-10%整体市场分析区域市场分析竞争项目分析2000148672.6%0.02沈阳房地产市场0132500.7%-20%0150000.0%030.00%2002年27.63%2003年2004年2005年2006年15%200720082001年100002002年2003年2004年24.86%2005年2006年21.64%2007年2008年2009年12.90%20.00%17.50%8.10%5000人均收入人均收入人均收入增长率人均收入增长率房价增长率房价增长率10.00%12.25%12.20%14.30%11.76%10.85%7%02.85%0.00%?沈阳09年房价年均增长率为10.8%，2009年沈阳城镇居民人均可支配收入18560元，比上年增长9.1%。房价的增长速度首次高于收入的增长速度，居民具备购买能力，房地产市场即将步入快速增长。2002年2003年2004年2005年2006年200720082009?上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率,深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.人均收入房价增长率人均收入增长率609年分面积成交比重09年分价格成交比重09.1.09.2.09.3.09.4.09.5.09.6.09.7.09.8.09.9.09.10.09.11.09.12.2009全年100%80%市场扫描需求结构：市场以刚性需求的中小面积去化为主，60%3000-5000元价格段居多。整体市场分析区域市场分析竞争项目分析沈阳房地产市场40%?60-90平方米产品为市场需求主力，大面一月20%积180平以上产品需二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2009全年求有小幅增长60以下60-9090－120120-144144－180180以上0%?价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段，随着高端市场供应增加，6000元以上成交比重也有明显增长。2000元以下2000-30003000-40004000-50005000-60006000以上72001-2009沈阳商品住宅销售面积及均价图16002001-2008深圳住宅销售均价图45004157140040003565377610003420901150001200849350081270613201318472430001000316280031843333133692956594250010000800600500房地产水平：发展较晚，居民较强的贩买力及刚598091002000市场扫描600性需求支撑市场平稳发展，受宏观影响较小，目54395531360.65前处于稳定发展期。40052051500整体市场分析区域市场分析竞争项目分析695250004001000沈阳房地产市场2002005000000价格剧烈上涨价格平稳提高量价快速增长阶段,成交量成交量快速增20012002阶段2003萎缩阶段2001200420022005200320062004200720052008200609年20072008长成交面积（万平方米）成交面积（万平方米）成交均价成交均价2001-2008上海住宅销售均价图323432793500261520000不同于一线城市，沈阳的价格平稳，而且成交30002846价涨16040量迅速提升，08年各一线城市成交量大量下降，25002224150001846价稳量跌量升，1899.95但沈阳依然稳步上升，没有出现量价下跌的现20001681量价快速增11034震荡10000象。09年成交均价更是突破了4000元关口。1500长阶段市场调整1030051188888967.94期10003413401033206385500050000200120022003200420052006200720082009成交面积（万平方米）成交均价8房地产投资比重36.00%沈阳市历年固定资产投资总额（单位：亿元）35.30%34.00%33.60%400080.00%房地产投资：城市经济健康发展，开发环境良好，66.7%市场扫描32.00%众多投资落户沈阳，房地产占据较大比重.32.30%300031.80%30.30%60.00%30.10%40.3%30.90%整体市场分析2000区域市场分析竞争项目分析30.00%31.3%31.90%40.00%沈阳房地产市场46.60%27.40%22.20%100028.00%?2009年沈阳固定资产投资3676亿元，20.00%比2008年增长22.2％。?2009年沈阳房地产投资总额1188.7026.00%亿元，比2008年增长17.6％。其中住0.00%宅投资802.1亿元，同比增长10％。2003年2004年2005年?固定资产投资额中，房地产投资额仍2006年2007年2008年2009年固定资产投资总额（亿元）点有较大份额，占固定资产投资额的32.32003年％。2004年增长率2005年2006年2007年2008年2009年据有关部门统计，沈阳是全国吸纳港资最多的城市，其中房地产是港资投资的重点。全国知名的开发企业在沈投资已达70％左右。万科、恒基兆业、碧桂圆、保利、恒大，首创、中海，远洋等知名企业都来沈阳抢滩，投下巨资，中国房地产百强企业综合实力排名前10名中，已有7名进驻沈阳。9市场扫描沈阳房地产市场：整体发展势头良好，市场健康稳步增长，居民具备较强的购买力，刚性需求旺盛，房地产