市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---中街上乘小结：中街核心，地段优势明显商业改造项目整体品质较差，装修水平一般，但足以满足客户需求。多为全市性客户购买。52市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---万科金域国际开发商：沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司地址：沈阳市铁西区建设中路12号物业公司：沈阳万科物业产品类型：多层物业类别：商住公寓、住宅、商铺主力面积：37平方米公寓建筑面积：110000平方米（公寓约10000平方米）容积率：4开盘时间：2010.5入住时间：2011.12均价：8200装修情况：800元装修物业费：2.1元/平方米月车位数：地上200，地下288配套：铁西百货底商销售情况：77%，月均销售80套左右客户情况：全市性投资客户铁西区偏多铁西区核心地段，万科品牌支撑，多层景观公寓53市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---万科金域国际常规公寓户型，零居设计，功能完备。54市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---万科金域国际面积户数套数配比去化去化率37.0822087%18082%51.33213%1547%合计252100%19577%主力为37平产品，去化情况也是最好的。55市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---万科金域国际外围高层建筑形成的空间与内部有层次感的植物搭配，创造出清新舒适的居住和休闲空间以福建传统楼体为设计蓝本，采用围合式设计56市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---万科金域国际小结：铁西区核心，铁百商圈，地段得到认可品牌开发商，品质及口碑得到认可，多层景观围合式公寓，全市稀缺。57市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）开发商：香港新华集团地址：沈阳市惠工街51号物业公司：待定新华天玺产品类型：高层（25、30）物业类别：甲级写字楼、五星级酒店、购物中心、酒店式公寓面积区间：40-400平方米建筑面积：400000平方米（公寓约74000平方米）容积率：不祥开盘时间：预计2010.6入住时间：2011.12均价：15000装修情况：5000元装修物业费：4元/平方米/月车位数：地上200，地下288配套：自建购物中心销售情况：截止6月21日，排号50组客户情况：高端商务人群专业投资客金廊沿线即皇朝万鑫后的高端公寓项目，高标准装修，目前反响一般。58市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）6-10层的平面图1222222212175.64平方米754.08平方米263.17平方米858.9平方米3910362.05平方米945.55平方米44平方米9100.751046.91平方米11574.83平方米1171.11平方米567777768656平方米1274平方米6月26日首次推出六个楼层的房源，面积为45-100平。59市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）常规公寓户型产品,无附加值及亮点,布局尚可。606%1%1%0%3%13%20%4%4%10%市场扫描38%整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）面积㎡总套数套数比例45.5-46.91153.00%53.89-58.9810421.00%45.5-46.9153.89-58.9862.05-64.2462.05-64.2419238.00%71.77-76.92489.60%71.77-76.9281.6593.9781.65194.00%93.97496194.00%109.8-114.796313.00%109.8-114.79134.01-134.76190.17-192.73134.01-134.76296.00%190.17-192.7330.60%208.56-211.21464.76208.56-211.2130.60%464.7610.20%60平方米左右的产品为项目的主力户型，50以下仅占23%。61市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）卫浴系统德国唯宝卫浴+当代、高仪或德国汉斯格雅（Hansgrohe）五金件。厨房电器将选用SMEG(斯迈格)或西门子,最低不低于西门子标准。橱柜品牌将会选用Hacker(海格橱柜)、Mobalpa(摩巴帕)或同类国际一线品牌。制定的装修标准为5000元/平方米,选用一线品牌，但多数装修材料的品牌尚未对客户公开。62市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）63市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---新华国际（天玺）小结：金廊沿线即皇朝万鑫后的豪装公寓项目香港实力开发商打造45-400平方米面积，打造城市豪宅。定位高，6月初排号至今并不理想。64市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---鑫汇国际开发商：沈阳诺富特酒店有限公司地址：北站二路58号（时代广场酒店南侧）物业公司：待定产品类型：高层36层物业类别：2栋点式楼，其中1-7层为裙房，公寓：8-36层写字间：8-29层主力面积：37、52平方米建筑面积：100000平方米容积率：不祥开盘时间：2010.5入住时间：2011.６均价：12000装修情况：2000元装修物业费：1.8-2.5元/平方米月车位数：地上100，地下300配套：北站ＣＢＤ自建商业销售情况：20%，月均销售10套左右客户情况：全市性投资客户部分周边城市客户北站ＣＢＤ板块最高价公寓项目，定位为首席泛酒店式公寓。65市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---鑫汇国际EAAAAAAAAE项目为5梯24户,其中:A户型47.56平14户CCB户型57.52平2户CCC户型71.90平4户BD户型40.99平2户BDAAAAAADE户型50.70平2户5月份首推出三个楼层的房源，6月中加推一层房源，主力面积为48平。6617%市场扫描17%整体市场分析区域市场分析竞争项目分析66%典型项目---鑫汇国际面积㎡总套数套数比例40.99-47.5644866%51.42-57.9867211217%40.99-47.5651.42-57.9871.471.411217%50平方米以下的一室产品为项目的主力户型，其60及70左右的产品各占17%67市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---鑫汇国际常规公寓户型产品,零居，基本功能完备。68市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---鑫汇国际项目已接近封顶，售楼中心投入使用，6月份开始媒体投放。69市场扫描整体市场分析区域市场分析竞争项目分析典型项目---鑫汇国际小结：北站ＣＢＤ板块最新项目，定位较高开盘前释放信息较少，市场无声音目前去化情况不理想，客户认为价格偏高70从价格及定位来看，中端项目销售情况更为理想，市场扫描高端项目受市场冲击较大。整体市场分析区域市场分析竞争项目分析所属销售项目名称项目定位营销手段销售率点评板块均价先期打品牌及地段，客户积累积累期的报价高于开盘时的价格，金域国际铁百精致型城市精英社区期长达半年，客户越万组，集8200（800）75%加上品牌效应，高出了客户的心理中引爆，形成市场热点预期，实现了项目开盘快速去化品牌推广，春交会上高调亮相，完全走高端路线，但推广通路较为配合一系列推广活动，邀请香15000排号单一和大众化，缺少高端的圈层推新华国际.天玺金廊国际化高端豪宅港知名艺人汪明荃为接待中心（5000）50组广，目前客户积累一般，内部认购剪彩也不理想推出低区房源试水，推广没有客户积累不足的情况下开盘，造成北站同步，在市场在没有什么声音，12000鑫汇国际北站首席泛酒店式公寓20%当天仅售出三套房源，为后期推盘CBD6月才开始打报广配合北站一（2000）带来了困扰些写字间的电梯间DM主打纯住宅的小户型产品，配合低５月底开始常规媒体推广，配价及优惠，吸引客户排号，大量积合网络及公交站亭，6月初开排号天润广场中街中心核心纯住宅7000累客户，开盘将根据客户的积累情始排号，每平减80元优惠，采800组况而定，从而保证项目开盘高去化用平价策略率，形成热销态势项目以开盘以平价入市，后逐步提东中街首席集商业、商以新世界商场为依托，主打项价，给投资客户以较高的回报率，丰瑞威士顿中街务、创业公寓为一体的综目品质，办公属性，新世界带8500（900）72%整体去化较为平稳，并没有形成市合性项目来的投资信心，常规推广场热点。项目整体形象较差，没有进行较好中街核心中街上乘中街常规推广加派单8000（700）85%的包装，仅依靠地段优势进行销售，城市享乐公寓市场上没有形成较好的口碑。71市场结论沈阳市场仍处于平稳发展，短期内价格会受到抑制，投资性产品影响较大，公寓市场高价高质项目市场接受度并不乐观。72-项目概况-73项目概况占地面积：7.2万平方米建筑面积：约50万平方产品组成：A、B、C、D四个商业建筑及C区D区10栋塔楼组成。A区销售均价：7000元/平方米B区项目现状：A、B区已入住，商场已营业。C区尾盘销售，面积为90-129平方米的平层及跃层产品，商场招商基本结束，D区为36-62平方米的商住公寓。交房时间：C区2010年10月C区客户:生意人大东区公务员周边工住宅已入住住宅尾盘销售公寓待售作人群多为投资客，约占70%，少量用于过渡居住C区90平以上住宅产品去化困难，跃层产品基本滞销，投资客户比例达到70%，未来D区产品全部为小面积商住公寓。74Pa