2011.07东尚场调查北京方略市有限公司银泰沈阳项目市场研究报告银泰沈阳项目市场研究报告‐‐东尚场调查北京方略市有限公司2银泰中国拟在沈阳进行地产开发战略布局，初步设定项目位置为于洪新区及浑南新区，为便于整体了解城市及区域发展情况，为拿地进行整体经济分析及投资测算，贵司特别委托北京东尚方略市场调查有限公司进行涉及两项目地块的整体市场研究。本次贵司委托的沈阳两项目地块市场研究项目周期为月日月日。620-715报告说明报告说明报告说明银泰沈阳项目宗地环境分析项目趋势分析宗地环境分析项目趋势分析于洪新城项目地块分析项目周边经济分析项目周边经济分析??????东尚场调查北京方略市有限公司浑南新区项目经济分析说明于洪新城项目经济分析说明??浑南新区项目地块分析第四篇项目地块属性及经济研究第五篇两地块项目经济分析说明第四篇项目地块属性及经济研究第五篇两地块项目经济分析说明____________3综合体写字楼??城市政策研究房地产市场研究别墅及花园洋房城市经济环境分析公寓及酒店式公寓?????相关类型物业市场分类研究?第一篇城市宏观经济研究第一篇城市宏观经济研究第二篇房地产市场研究第三篇典型项目个案分析第二篇房地产市场研究第三篇典型项目个案分析________________报告纲要报告纲要报告纲要银泰沈阳项目城市政策研究?东尚场调查北京方略市有限公司城市经济环境分析?4第一篇___城市宏观经济研究银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司沈阳市固定资产投资状况沈阳市社会消费品零售总额状况沈阳市人均收入与消费状况沈阳市人口增长状况沈阳市产业发展状况?????沈阳城市总体概况沈阳市经济发展状况沈阳城市总体规划???5城市经济环境分析城市经济环境分析??银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司6沈阳是辽宁省的省会，总面积万平方公里，人口万，是中国东北地区最大的中心城市。沈阳距离北京公里，距离天津港公里，距离长春公里。地理优势显著：居于华北经济圈（以京、津为中心）和东北经济圈的战略要地，是连接华北、东北的陆路交通枢纽，邻近东北地区的出海口，同时也是整个东北地区通往出海口的必经之地。沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，及重要的工业基地。工业立市是全市经济发展的根本方针。（沈阳十一五规划）行政区划包括市区（个区），郊区（个区），市辖县（市）（个县市）以及个开发区：经济技术开发区、浑南新区、沈北新区。1.3719684640300“”544/3沈阳是中国东北地区最大的中心城市，是东北地区经济、文化、交通、金融、商业的中心。典型的工业城市，以工业立市做为发展的根本方针。城市人口达到万，具备区域中心城市的发展规模。沈阳在中国东北部的特殊地位，将为沈阳商业地产长期发展带来契机。工业企业的发展是当地商业发展的动力。705总体概况-地理概况}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司和平、沈河、大东、皇姑、铁西苏家屯、东陵（浑南新区）、新城子、于洪辽中、康平、法库、新民棋盘山开发区、沈北新区城郊区开发区中心城区市辖县市/7总体概况-地理概况}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司沈阳8---------------区位规模政区人口资源????????6843851298034952010810.6719.6515.4位于中国东北地区，辽宁省中部；环渤海地区与东北地区的重要结合部；距北京市公里，距大连港公里。区域面积平方公里；市区面积平方公里。下辖九区一市三县及两个国家级开发区。年底，全市常住人口万人，户籍人口万人，市辖区户籍人口万人。石油、天然气、煤、等资源。辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，东三省龙脉之首，盛京旧宫所在，文化底蕴深厚。总体概况-城市介绍}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司9东北亚区域经济区东北亚区域经济区由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成。东北亚各国的贸易往来频繁，2008年，中国与其他五国的进出口商品总值达5149亿美元，占全国进出口总额的20%。日本、韩国已成为中国第二、四进出口国家。渤海经济圈渤海经济圈由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。zzzzz总体概况-区域发展地位}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司10大沈阳大沈阳辽宁省中部城市群辽宁省中部城市群沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭七城市组成大沈阳将依托各城市优势产业和龙头企业，重点推进经济区内装备制造业、汽车工业、钢铁工业、石油化纤和精细化工等产业整合。各城市在相互交界地带分别建立合作新载体。zzz··抚顺铁岭本溪鞍山沈阳辽阳营口东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展，沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。大沈阳的发展与合作，将有利于沈阳成为区域经济的中心，增强城市实力。沈阳在区域发展中的地位，城市未来发展空间大，有利于大型企业在此设立地区总部，增加商务需求。总体概况-区域发展地位}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司大力发展文化产业。不断壮大出版发行、娱乐演出、动漫制作等主导产业，积极培育创意设计、影视传媒、广告会展等新兴产业。注重发展生态旅游、乡村旅游、温泉旅游、工业旅游和特色文化旅游。11积极实施品牌塑造。努力打造特色街区、专业市场和商贸品牌十二五总体目标：十二五总体目标：建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。总体概况-规划目标}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司12辽宁省省会东北地区最大的中心城市地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心盛京旧宫所在，文化底蕴深厚沈阳经济区核心城市国家中心城市面向国际开放的东北亚枢纽门户总体概况-小结}沈阳城市战略地位银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司沈阳市固定资产投资状况沈阳市社会消费品零售总额状况沈阳市人均收入与消费状况沈阳市人口增长状况沈阳市产业发展状况?????沈阳城市总体概况沈阳市经济发展状况沈阳城市总体规划???13城市经济环境分析城市经济环境分析??银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司14沈阳市经济近年来经济发展势头良好，保持较快速度增长，并与东北区域其余城市相比，处于上游水平??2010GDP5000501715.1%2010GDP2011GDP2870201014.3%沈阳市近年来经济发展状况良好，年总量突破亿元，达到亿元，同比增长。在年沈阳市与东北主要城市经济对比中，总量排名第二，仅次于大连市。年上半年，总量达到亿元，同比年上半年增长。沈阳市经济发展状况}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司15??2010年，沈阳市常住人口突破800万人，达到810万人，同比增长3.1%；根据沈阳市政府的规划，在2030前，沈阳市常住人口将达到1200万人。这意味着沈阳市将在20年内实现近400万的人口扩容，这些刚性的人口增加将直接带动房地产市场的发展，同时由于庞大的人口数量的增加，将在3~5年内稳定的对房地产市场产生拉动作用。沈阳市人口增长状况人口增长幅度年均3%，2010年常住人口突破800万，达到810万人口的强有力扩容，未来沈阳房地产后续力强劲}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司16固定资产投资额逐年递增，突破5000亿元大关，增速明显，年平均增速33%，体现了沈阳的未来城市发展极具前景?33%GDP5000201050072011205730.2%沈阳市固定资产投资额近年来稳步攀升，年平均增速，与同时突破亿大关，年固定资产投资额达到亿元，年上半年固定资产投资额达到亿元，同比增长。沈阳市固定资产投资状况}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司17消费市场需求继续保持平稳发展，年平均增速16.9%??16.9%2011115517.2%CPI沈阳市消费市场近年来随着经济的发展不断发展，年平均增长。年上半年实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。在不断提高同时沈阳市民消费更趋于合理性，对于生活品质的高追求，将促进房地产向利好方向发展。沈阳市社会消费品零售总额状况}银泰沈阳项目进口总额（亿美元）东尚场调查北京方略市有限公司出口总额（亿美元）增速18进出口总额（亿美元）2005-2011年1-5月沈阳市进出口总额增长状况（单位：亿美元）年沈阳市进出口额2005-2011465361716679407.5%15.3%14.7%17.5%-7.9%19.6%30.4%-60%-10%40%0501002005200620072008200920102011.1-523.7126.633.241.235.240.818.722.1926.327.530.130.537.821010203040502005200620072008200920102011.1-5对外贸易市场继续保持稳增，2009年受大经济环境影响，出现小幅度下滑，2010年后开始复苏。??20111-540201030%20111-52118.7沈阳市对外贸易水平稳中增长。年月对外贸易进出口总额为亿美元，相比年上半年增长。年月份，沈阳市进口、出口总额分别为亿美元和亿美元。沈阳市对外贸易状况}银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司年，沈阳市合同外资金额达到亿美元，实际利用金额达到亿美元为历史最高水平。从年开始，外商对沈阳直接投资合同金额显著加大，沈阳已经成为外商投资的一个热点区域。外商投资主要来自香港、韩国和台湾，三个国家与地区投资分别占，占总投资的外商投资热点