168酒店餐馆本身即是一种卖点，我司建议应突出餐饮场所的设计和外观考虑到该酒店的地理位置，我司认为该酒店的餐厅应该更偏于设计体验商务型??酒吧中餐厅大堂吧西饼屋餐饮设施西式餐厅行政酒廊特色异国餐厅餐饮设施建议酒店餐饮设施建议169商务中心、美发屋、、礼品店等?SPA建议会议宴会设施可灵活组合分隔，满足各类会议需求设置可小型宴会厅、会议室等商务旅游人士对健身尤为爱好，对健身设施的要求很高，星级酒店应该配备健身器材国际水准酒店通常拥有室内室外泳池，设施齐全的健身馆，和可用于有氧锻炼和瑜伽的多功能室???5?/其他设施建议会议宴会设施建议酒店会议宴会设施建议休闲健身设施建议/整体方案写字楼细化建议住宅细化建议酒店细化建议商业零售细化建议?????开发建议?170171商业定位分析从左图可以看到：、档次：武昌商场覆盖中低档、中档、中高档三个层次，除高档外基本全部覆盖；、时尚：武昌商场大部分偏向于大众品牌，时尚性不够，目前较为时尚得零售物业有两个：光谷步行街和流行视窗，但档次都较低；结论：目前武昌乃至武汉缺乏一个中高档、年轻时尚的商场。武汉国际广场12民众乐园172新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸市场现状品牌时尚性商业定位分析–结论：目前武昌乃至武汉缺乏业态丰富、中高档、年轻时尚的商场。从左图可以看到：、随着光谷步行街和销品茂的开业，武昌并不缺乏一站式的购物中心；、光谷步行街主力消费群定位为岁，档次中档偏低，销品茂主力消费群定位为岁的三口之家，中档；、武昌乃至武汉缺乏一家定位于岁白领的既年轻时尚又有品质的一站式消费场所。1216-2530-40320-30丰富丰富单一单一173新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸市场现状业态组合丰富性商业定位分析-174的形式出现，以满足更复合的消费需求，主要考虑以下几个方面：避免百货的同质化竞争[]购物中心商业模式商业定位分析我司建议本项目以商业发展的趋势：从商业发达城市的发展进程来看，以专卖店为主的店中店购物中心模式，是商业发展的趋势；目前武汉地区的商业发展主要以百货公司为主，四大商业集团：武商、中商、汉商、新世界，占据了武汉市场以上的零售份额，百货公司的发展已经到达了一个相当成熟的阶段，虽然像新世界百货努力打造各百货公司的差异化经营，但是避免不了在百货公司形式上形成恶性竞争，出现两组三个（共六个）类似的新世界百货，可见武汉地区的百货公司的发展趋于饱和以及竞争激烈，所以本项目可以考虑以全新的零售理念来取得商业竞争中的优势，避免与传统的百货公司形成直接的竞争；??60%175购物中心的差异化竞争购物中心的优势在于，能在同一个项目里面，拥有不同类型，更为丰富的业态组合，包括购物、娱乐休闲、餐饮等各类消费特征，在消费模式上，项目的消费更能满足消费者一站式消费需求；购物中心在店铺设计以及购物空间环境上的打造会有别于百货公司，包括中庭设计、走道宽度、共享空间等，对于优化购物环境有更大的优势；相比百货公司紧凑的店铺形式，购物中心能更多的提供零售品牌展示自身店铺形象的空间；从销品茂和光谷步行街的出现，已经在市场上出现了购物中心的形式，若在购物动线以及项目商业业态的丰富度方面得到进一步改善，购物中心的模式可以被当地消费者接受；从项目所处的地理位置来看，项目处于传统商业中心，商业设施陈旧，需要一个全新的商业模式来满足消费者的需求，显然以全新的购物中心模式的商业物业，相比传统的百货公司而言，更有吸引力。商业模式商业定位分析[]?????176时尚服饰、特色主题店休闲、美食、娱乐、体验…一站式购物中心“”业态基本元素商业定位分析177丰富的业态组合，一站式消费需求；舒适的购物消费环境，共享空间、挑空、通透的中庭、所见即所得；新颖的逛街的感觉，提供多种消费的可能；“”……力争把本项目打造成????时尚购物、餐饮、休闲娱乐为一体的一站式购物中心“”业态基本元素商业定位分析餐饮餐饮生活配套生活配套慢享购物乐趣和消费体验：178餐饮娱乐、时尚购物、精致生活配套营业时间灵活、特色建筑环境由业态的丰富性来带动时尚购物消费综合性、一站式：无限活力：??娱乐娱乐时尚购物时尚购物业态基本元素商业定位分析179档次定位商业定位分析目前武汉高档零售物业主要有三个：时代广场（）、武汉国际广场（）以及新世界国贸店，而且从入住的品牌来看，主流的国际一线、二线品牌已大部分进入武汉市场；从武汉三镇来说，汉口已经形成了武汉地区奢侈品消费的区域，而且从目前来看，未来仍保持了很大的调整空间；从二、三线城市奢侈品品牌进驻市场的一般规律来判断，我司预测，未来汉口区域是该类品牌进驻的首选，武昌街道口区域有可能会调整为武汉另一个奢侈品消费区域；从目前武汉市场的发展来看，四大商业集团特别是新世界实力非常强大，而且分布众多的百货公司以及各类型档次的品牌均有涉及，该商业百货集团的招商能力在目前武汉地区最为强势，同样有理由相信，在品牌吸引力以及竞争力方面，新世界集团未来的招商更有优势。?LVGUCCI???180对本项目而言，目前状况下，不具备高档零售物业发展的条件：项目所处的地理位置：尽管项目所处传统的中南商圈，但是从区位上来看，所处的区域缺乏高档零售氛围；发展商背景，相对新世界、武商集团等专业商业集团而言，发展商显然在商业运作以及招商能力方面处于劣势，这也在一方面限制了项目高档品牌的发展；项目综合开发：从我司现有了解到项目综合体开发方案来看，项目公寓以及办公楼部分均以回迁或销售处理，对于综合体的整体品质略有影响，同样该两类产品对于高档品牌的吸引力并不明显，加之项目商业自身也以出售为目的，进一步影响到商场的品质！档次定位商业定位分析????民众乐园本项目武汉国际广场181新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸档次定位时尚性商业定位分析–丰富丰富单一单一182本项目新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸档次定位业态丰富性商业定位分析-183年轻时尚一族－周岁白领、年轻家庭，三口之家，学龄前孩童家庭收入（月收入高于月）:2035RMB6,000/主要目标消费群商业定位分析184潜在消费群特征个人年收入水平在万左右收入公司白领、企事业单位工作人员、公务员职业大多集中在大专及本科以上学历居住区主要集中在武昌，部分在汉阳居住地、工作地年轻家庭（三口之家）、单身家庭结构已婚、未婚各半婚姻状况以年轻人岁为主年龄320-35主要目标消费群特征商业定位分析185商业部分方案建议186现有特征:中档百货、家电等大型商户为主，新颖的专卖店模式所占比例较低；缺乏国际知名时尚类服饰品牌；缺乏时尚休闲类业态；商业项目中低档定位扎堆，存在一定的恶性竞争现象，品牌重复性较为严重；建筑形式较为封闭,建筑风格较为保守。中南商圈现状?????187时尚服饰、特色主题店休闲、美食、娱乐、体验…一站式购物中心“”业态基本元素商业定位分析民众乐园本项目武汉国际广场188新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸档次定位时尚性商业定位分析–丰富丰富单一单一189本项目新世界（街道口）群光广场销品茂新世界（徐东）光谷步行街流行视窗中南鲁巷广场购物中心银泰亚贸档次定位业态丰富性商业定位分析-190年轻时尚一族－周岁时尚白领、年轻家庭家庭收入（月收入高于月）:1830RMB6,000/主要目标消费群商业定位分析武昌商圈的市场空白：武昌乃至武汉目前缺乏一个年轻时尚，并且具备一定品质的购物场所；光谷步行街尽管年轻时尚，但整体档次定位偏低；本项目依托地铁换乘站点的优势，完全有机会发展成为一个既年轻时尚又具备一定品质的精品购物中心！本项目有机会取代中商，成为中南商圈的标志性商场，提升整个中南商圈的档次和品质！中南光谷街道口191徐东中南未来商圈变化192屋顶花园外立面中庭和广场项目特色和亮点建筑特色–深圳华润中心北京银泰中心北京华贸中心193日本六本木外立面城市景观-设置800平方米的主中庭：-高科技产品展示中心-国际时尚潮流发布中心-公众信息发布中心-公益活动中心经济效益和社会效益的和谐统一！……VenetianMacau194TriangleMall,ManCity,UKThePlace,BeijingTriangleMall,ManCity,UK广场和中庭城市大客厅–195-各类特色餐厅和酒吧；-结合电影院、KTV及娱乐主题店互动；-各类专业人士聚会和时尚沙龙-……屋顶花园武汉独一无二的屋顶新天地–“”196－－国际知名时尚品牌的引入－－溜冰场和餐饮休闲业态的完美结合－－特色电影院的考虑－－或－－电子游艺体验中心－－餐饮娱乐中心（小时营业的考虑）SONYCENTERAPPLECENTER24……项目特色和亮点业态特色–197国际知名时尚品牌198次主力客户商业业态探讨服饰旗舰店所处位置：购物中心低区一层、二层；租赁面积：1,5002,000平方米；引进知名连锁品牌；目前武汉还没有国际知名的连锁品牌，通过该类品牌的引入，增加项目的吸引力。??–??199次主力客户商业业态探讨SONYCENTER或APPLECENTER所处位置：购物中心一二层；租赁面积：5001,500平方米；具备非常好的展示形象，既具备展示功能又具备零售功能和体验功能，深受年轻人的欢迎！??–?200次主力客户商业业态探讨溜冰场所处位置：购物中心负一层或四层；租赁面积：2,0002,500平方米；以各类餐饮和休闲业态围绕