西安·朱宏路·范北村项目项目定位及物业发展建议ProjectLocationandpropertydevelopmentproposals2010-08本方案需要解决的几个核心问题：1、项目发展模式的探寻2、项目商业核心引擎探寻3、项目各物业规划思路PART1\项目属性界定PART2\开发环境研究PART3\项目发展定位PART4\物业发展建议项目属性界定区域属性本体属性综合体效应开发目标项目属性界定——区位属性PART1核心区.新中心.新地标项目属性界定——区位属性PART1核心区：新中心：新地标：大西安大兴新区城北商务带——朱宏路未来城市核心区国际商贸基地城市南北交通枢纽未来西安的主要门户现代化商住商贸宜居新区立体化泛MALL向东延伸至明光路项目属性界定——本体属性PART1大规模、地块分散、控规未定的城改项目?项目地块属于原范北村用地，用地分为3块，含代征路和代征绿地共计353亩，净用地212亩，控规未定。3?地块1#和2#相邻较近，中间被朱宏路分割，2#地块临街面较长，2商业价值高；1#用地面积最大，1临街面较小，居住价值高；3#地块相对独立而且小，同时距1#和2#地块较远，不利于统一规划。?2#地块北侧有30亩的代征绿地，考虑做项目的景观配套。项目属性界定——本体属性——项目四至PART1由于项目地块分散且不规则，用地四至的优势仅体现在临朱宏路昭示面，其他部分对地块价值作用不明显?项目1#地块：东临明光路；南临汉蜀酒店及范南村；西3临朱宏路；北临沐浴阳光酒店。?项目2#地块东临朱宏路；南临机电市场；西临西二环；2北临北二环；1?项目3#地块四至状况尚不明了。项目属性界定——本体属性——项目交通PART1项目地块处于城市南北交通枢纽，快速交通便捷，未来和未央路作为西安的门户，并列为迎宾大道?项目快速交通主要是南北展开，往北沿朱宏路近至北二环，远至绕城高速；项目往南近至玉祥门，远至高新区；?项目地块公共交通主要有900、714、708、235、221、207、50等项目属性界定——本体属性——用地指标PART1控规未定，代征路和代征绿地面积较大，商业及住宅还建面积较大?项目总用地约353亩，其中代征路及代征绿地约141亩，净用地3212亩；?项目共计还建面积约21万㎡，其中酒店商业还建面积约2.6万㎡，住宅还建面积约18.4万㎡；21?其中2#地块北侧的代征绿地能给项目带来一定的价值提升。项目属性界定——本体属性——用地指标PART1二线城市旧城区高城市价值的综合性项目机会与矛盾稀缺的高城市价值没落的旧城区地段优质不属于传统商圈一二环间的优势区位区域形象差城市价格洼地地块分散的城改项目顺势而为OR寻求突破？思考点：高城市价值将通过怎样的综合模式来发力，从而最大化城市价值？??住宅实现没有问题，是否可以价值最大化？??物业类型的功能转换和价值提升，是充分实现项目城市价值；??选择哪些物业类型组合的综合体才能实现项目价值的最大化？项目属性界定——综合体效应PART1强大的辐射力和带动力项目属性界定——综合体效应PART1都市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化意识形态的集合体洛克菲勒中心?美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心?洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一?物业类型含盖办公、旅店、购物、居住和娱乐?地下铁道贯穿连结洛克菲勒中心开启了建筑综合体的时代，并且以实践证明了办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，最终实现独有的综合体效应。项目属性界定——综合体效应PART1拉升区域形象，构筑城市中心日本六本木新城（RoppongiHills）?历史：六本木，二战前上流阶层与外国大使居住区，二战期间遭摧毁，战后陆续形成高密度居住区，区域形象较差?现状：2003年建成六本木新城，成为日本东京著名的购物中心和旅游中心，包括东京凯悦大酒店、维珍TOHO影城、朝日电视台、森大廈、森艺术中心、新城住宅、露天广场、毛利庭园、屋顶庭园等一批标志建筑和景观设施。项目属性界定——综合体效应PART1拉升物业价值，树立项目形象北京银泰中心?用地面积：31305平方米5F\6F会所，俱乐部?总建筑面积：350000平方米银泰大厦B1-3F商业配套?中央主楼地上63层，高249.9米?东西两栋配楼地上42层，高186米?物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏写字楼写字楼悦府、写字楼、商业?公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上高度、位置虽然是公寓产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对公寓价值起到了关键的支撑作用项目属性界定——综合体效应PART1城市综合体模式主要体现在各物业相互作用，功能互补，提升项目综合竞争力建筑综合体的优势：建筑综合体可以品质带动与体现出HOPSCA的特质，具备较高的自提升我调节能力。建筑综合体中的各种功办公酒店能互为补充，整幢建筑可以在一定范间接消费力围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身消费力配套高端居住需求的增长。办公需求HOPSCA由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。公寓商业建筑综合体复合的功能越多、功能间的协同性和集聚效益越好，给使用者带来的生活就越方便。项目属性界定——综合体效应PART1基于以上考虑我们对本项目的开发目标进行初探——城市综合体模式？都市综合体发展规律：?区域经济的标识性与强化作用越来越显著,城市-”地标性区域”一体化?将越来越有个性：城市功能多样化、城市形象特色功能复合性化、城市环境生态化、城市资源集约化?所具有的功能越来越细分定位明确?越来越以可持续的发展战略，引领城市与区域发展前瞻性本案定位方向项目属性界定——开发目标PART1基于以上分析我们初步认为本项目以城市综合体模式，涵盖住宅、商业、办公及酒店，打造城市中高端项目?住宅：以中高端住宅产品和为主，辅以回迁安置房；商业?商业：以大型的奥特莱斯为核心特色，打造集购物、院线、餐饮、娱乐、演艺为一体的商业综合体；城市综住宅办公?办公：丰富物业形态，满足国际合体商贸基地的办公需求；?酒店：五星级酒店，在提升项目形象的同时，作为商贸基地的主要配套；酒店项目属性界定——PART1区域属性：本体属性：?未来城市核心区?大规模项目?规划的大兴新区?城改性质?城市新地标?城市综合体城市核心区的地标性城市综合体项目PART1\项目属性界定PART2\开发环境研究PART3\项目发展定位PART4\物业发展建议项目开发环境开发背景分物业市场研究竞争环境客户特征案例借鉴开发环境分析——开发背景——政策环境PART2继续加大调控力度，抑制投资性需求，收紧开发企业的资金链，从严监控。针对开发企业?政策调控针对开发企业的09年12月09年12月3月10日国5月26日17日五部5月5日城14日国务院土部19条竞国土部对土地增值税进行清算并提高资金链全过程从严监控，无委，首次缴建部会同出台国四买保证金最预缴比例纳土地款不人行拟对条，加强调少2成土地疑压缩了企业流动资金的使低于50%，预售款进控，抑制投款一月内付余款一年内行监管机性购房清用，目前市场作用开始显现；付清?针对投资或投机性需求的打压已经在一线城市显现打09年12月1月10日4月12日4月15日4月18日9日国务院，国务院，严格二套房不低于财政部，明确契税和下浮利率优惠对国务院，一套房首付不低于国务院，击效应，西安市场虽然反应个人住房转让营业40%的首象30%，二暂停发放税恢复至5付比例套房50%第三套购迟钝，但是政策效应在5月年房贷款份开始逐渐显现；针对购房者开发环境分析——开发背景——政策环境PART2新政下的市场反应分析模型开发环境分析——开发背景——市场运行PART2市场量价在经历新政之初的恐慌性反弹后开始进入10年的盘整时代……全市商品房量价走势图70005966350?西安市场在经历了恐慌性反弹600030050002504000200后量价开始下行，此轮下行将持300015083.782000100续相当长的时间，对开发企业是10005000一个比较严峻的考验……6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2009年2010年成交量成交价?城北受限于供应减少原因，成城北近半年商品房量价走势图5600542950交在二季度呈现萎缩之势，但是5400405200成交价反而有所攀升，主要原因500023.5130480020是客户对城北的良好预期所致。4600104400420001月2月3月4月5月6月成交量成交价开发环境分析——开发背景——供求结构PART2市场供求波动较大，城北仍为供应主力，但是比例不断下降全市商品房供求关系走势图?市场供求波动较大，供大3001.801.602501.18于求的局面开始显现，随着1.402001.201.00150新项目的大量入市，这一局0.8087.61000.600.40面会不断加剧；5074.450.2000.0009.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.6?从供应量对比来看城北变供应量成交量供求比化较大，本月骤减24%主要月12%56月是在售项目推案力度减少所城北44%16%20%城北32%城西致，但是城北仍为供应主17%城西城东29%城东12%18%力；城南城南0%高新高新开发环境分析——开发背景——城市规划PART2西安主城区的发展呈轴射