开发环境分析——分物业市场——商业市场PART2商业市场案例借鉴：北京西单大悦城项目定位：国际化的青年城，创造中国最国际化的青年生活方式，为生活在北京的年轻消费群体提供全球同步的消费与生活体验。以青年消费者的生活方式特征为核心，创新经营模式和内容，有针对性地提供符合其消费习惯和生活方式的产品与服务。业态、空间规划：13国际流行餐饮品牌“巴贝拉”、“港丽”、“豆捞坊”；个放映厅的首都电影院；错落并具有情趣的公共空间；亚洲跨度最大的飞天扶梯……一切都直指青年消费群体！西单大悦城招商效果：项目概况：２００７年7月开始招商，12月底开门营业，西单大悦城用150天的时间，携手300多家商户亮相西单商圈。西单大悦城，位于西单北大街，总建筑面积达20.5万平方米，其中商业11.5万平米，融合购物中心（两幢商业运营效果：楼构成）、商务酒店式公寓和甲级写字楼，四座建筑从２００７年底开业至２００８年中，短短五个月的时间由中庭连廊连接为一体，并拥有目前西单地区最大的里，大悦城已经让喜欢去西单购物的消费者热衷自己，成地下停车场为时尚人士休闲娱乐的最佳去处之一。开发环境分析——分物业市场——商业市场PART2商业市场案例借鉴：北京西单大悦城成功要素形象层面突出国际”的市场定位“青年、时尚、理念层面以青年消费者的生活方式特征为核心，创新经符合商业发展规营模式和内容律和市场消费需经营层面求的项目定位完全持有商业物业，操作层面以无阻碍的、完美的实现战略目标从业态布局、空间规划、品牌选择、氛围营造等各方面满足青年消费习惯开发环境分析——分物业市场——办公市场PART2从西安三产结构来看，支撑写字楼市场的金融保险、证券、商贸、IT等现代服务业比例不足，整体写字楼市?西安的产业结构呈‘三二一’西安市产业结构分布图5.78%格局，即第三产业占西安GDP的10.04%科教文卫比重最大，在50%以上，但在第33.36%金融保险9.39%IT三产业中对写字楼需求较大的金批发零售21.79%12.68%融、保险证券、IT、商贸物流等现物流代服务业仅占三产总量的25%，房地产及商务服务住宿及餐饮因此从整个写字楼市场来看，除5.93%高新板块外，其余地区办公物业经济总量增长发展缓慢。?西安市由于地处内陆，受到经济发展和城市规划的制约，与北非市场化时期市场化启动市场化发展期市场化成熟期期京、上海等国内办公类物业较为产业结构调整，三产比例上升发达的地区相比较，其消化办公物业的速度和体量均极其有限。开发环境分析——分物业市场——办公市场PART2写字楼市场高新区板块一直独秀，中心区板块将逐渐退出商务、居住功能中心城区建立工业再生园、产业集群园及农副加工业园中心城区定位：土地供应限制：以旅游、商贸功能为主，逐步退出商务功能老城区内已经限制办公物业用地的土地出让和供应在旅游景点及批发适应“西咸一集散地基础上，发体化”和西安配合旅游、购展旅游、商贸及娱制约因素：产业支撑：高新技术开发物、休闲、餐乐产业区，发展总部饮的发展老城内建筑物有限高规定，对老城区纯写字楼的需求缺经济于做高档写字楼并不适宜乏中大型企业的支撑依托知名高校及科研院所主要发展科2009年各区域办公物业成交比例教及文化产业投资热点产业规划土地供应2005年和记黄埔集团夺得?根据西安市未来的?西高新无疑会成为西高新区727亩国有土地的产业规划，西咸一写字楼开发的密集使用权，将给高新带来了高30亿元人民币的投资，预体化将进一步推动区，至于城内由于发中心城区将逐渐退出商务功能示着未来将会有大量企业西高新的发展展空间有限，所以只新前来投资，西高新将仍旧?西高新将发展成总能在价格方面有所调西高新片区将是写字楼开发的密集区，是西安未成为西安写字楼市场的热部基地整，但是在楼盘数量来的热点商务区，目前租金2-3元/平米每天；区点区域……上不会再增加多少域周边租金收益水平低。开发环境分析——分物业市场——办公市场PART2从市场实现性来看，写字楼物业销售价格与住宅类物业差距甚微，且价格增长幅度也小于住宅各年写字楼、住宅销售价格对比写字楼各年销售均价住宅各年市场均价?相比住宅物业，写字楼的销售价6000格上涨较慢，幅度较小；5000?写字楼销售价格呈稳中小幅上涨4000的趋势。除了05、06年写字楼3000市场销售价格呈现小幅度上涨之2000外，其余各年销售价格较平稳。1000?从西安房地产市场销0售额和投资额比例20012002200320042005200620072008商用房看，写字楼份额比重办公楼6%4%过小，短时期内难于09形成主流；09年年商?无论是已经进入的外商品地公司和本地知名企品房房销业，其消化办公物业销售的体量与速度都非常住宅售面90%有限。额积开发环境分析——分物业市场——办公市场PART2项目区域近距无办公类物业，办公类物业多集中在未央大道沿线区域商务办公尚属起步阶段，中小企业以商住两用为主要需求，多数大型公司以在开发区自建办公场所为主，其余实力公司对纯写字间有需求，但消化量有限。33%67%纯写字楼商住两用开发环境分析——分物业市场——办公市场PART2办公市场研究总结：以SOHO办公的产品形态设置办公产品，丰富物业形态大区域办公类多集中在未央大道满足区域国际商贸基地的办公需求项目区域无办公类物业SOHO形态的办公物业开发环境分析——分物业市场——公寓市场PART2西安公寓物业主要分布在城内、高新区以及长安路沿线区域经开城内长安路高新区沿线开发环境分析——分物业市场——公寓市场PART2中心城区内公寓主要分布在城内主干道附近，区位优势无可比拟，是市内公寓物业的价格峰值点?城内板块公寓主要分布在主干道附近，有较强的区位优势，售价较高；宏府嘉会公寓户数：均价：主力户型：10771600050户元平价格平台：?毛坯均价在6500-假日国际建面：4.4万7000元/平；均价：7500元?精装修均价在7500-主力户型：37-49平11000/平以上；?价格上涨幅度大，07年入市项目多为毛坯房，价格在5000-钟楼6000左右。08年开粉巷1号华威国际建面：均价：主力面积：5.76000万50元-60平2.4900050盘项目以精装为主。建面：均价：主力户型：万元平户型面积：阳光里1.5?主力户型面积在40-和平大道建面：预计均价：800-10002.5元万/7500平的精装元，含建面：万6500/主力户型：50-60平均价：元60平，格局多为零居平，毛坯室，密度较高。主力户型：38-50开发环境分析——分物业市场——公寓市场PART2长安路沿线去年开始公寓产品集中放量，目前可见供应主要集中在小寨路段?长安路沿线公寓产品长安国际自08年始集中放量，建面：5万南门国际（B座售完，尾户数：584户目前可见供应主要集房）建面：5万平均价：10000元/平以上，精装户数：均价：11726800户-7800元/平米主力户型：暂定50-80平中在小寨路段，与城主力户型：40-50平会展国际建面：6万内板块相比，价格差户数：均价：800-10002607000元户/元平/平，精装主力户型：36-50平距在500-800元/平；价格平台：西旅国际建面：公寓5万，商场2.5万，餐饮1瓦，地下1.5万；CLASS建面：—13Ⅱ（未推广）万?毛坯价格在6000元/均价：7000-7700元/平，精装平；主力户型：40-50平?精装修价格在7000元华旗国际（未开盘）建面：6万//平以上；南门国际建面：万均价：元主力户型：户数：均价：主力户型：800元/平8006800平，精装户40元-/50平，精装平?基本为精装修项目。户型面积：?主力面积在40-50平。开发环境分析——分物业市场——公寓市场PART2公寓项目的月均消化速度在10-20套，长安路板块凭借其较低的价格和小寨商圈优势，消化速度为月均30-40套?公寓项目的月均消化速度在10-20消化速度套，由于长安路沿线比城内公寓项（套/月）目价格低500-800元/平，且拥有小寨商圈的资源优势，销售状况均表现良好，月均销售套数在30-4050套；?假日国际以小户型为主，因为靠近40交通要道北大街，区位优势明显，销售速度较快，2008年1月13日开盘至今已销售533套中的490套，302008年5月前销售速度为60套/月左右；受地震和大势影响，2008年6月至12月处于销售低潮，销售速度20在10套/月，09年有所回升，销售速度在15-20套/月；2月销售28套。?南门国际B区已售完，正在为A区续10客，2008年月均销售40套左右；?西旅国际2008年8月30日开盘，共100033套，月均销量套，销售率为项目25%粉巷和平阳光假日宏府会展西旅南门。该项目销售状况突出主要原一号大道里国际嘉会国际国际国际因：1、小寨商圈核心。2、台湾、香港营销模式。城内板块长安路板块开发环境分析——分物业市场——公寓市场PART2从使用年限来看，50年与70年产权的公寓产品在价格与市场表现上无明显差异，客户感知不强产权燃气项目价格70年50年有无目前西安市场上的在?B区08年价格为5800元/售公寓项目多为50年南门国际☆☆平，毛坯，A座预计产权的综合用地开6800-7800元/平米7000元/平，精装800-发，只有少量，如中会展国际☆☆1000元/平大国际、假日国际、和平大道等项目是70西旅国际☆☆7000-7700元/平，精装年产权；60平左右的一37-50平的开假日国际☆7500元，毛坯，打9折室一厅有燃气间无燃气?西安市场上的大多数50平以上的一50平以下的8200-11000元/平，含公寓项目无燃气；宏府嘉会☆室一厅有燃气开间无燃