开发环境分析——案例借鉴——香港荃新天地PART2香港荃新天地小结：p以商业为核心的综合体开发：实现复合功能的共同发力，使项目具有高复合的聚集效应，快速推动区域发展，旧貌换新颜；p鲜明的商业主题：商业业态及布局上借鉴东京六本木，以时尚、年轻的休闲文化为主要商业主题，商业主题鲜明，吸引消费人群；p绿色商场理念：直立花园、花园广场、中央空调系统、流水景观及园林空间等绿色生态主题打造，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力；p标志性建筑的打造：利用超高层住宅物业打造标志性建筑，树立项目整体形象，增加整体项目的昭示性；p参与性公共空间：利用退台及下沉手法增加公共空间，把大自然与购物空间融为一体，塑造自然生态的公共空间，融合大自然和商业活动，让民众更悠闲地购物消费；p立体交通网络搭建：通过人行天桥的形式接驳商业与地铁，加强通达性和便利性，享受城市交通动脉带来的消费人流。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2一站式全方位综合休闲体验，颠覆重庆人传统分散式购物餐饮休闲模式引领国际shoppingmall在项目出现前，重庆人的购物、餐饮、休闲娱乐只能在分散的纲要具体情况商业内实现。占地3万平方米的商业建项目改造前存在商户档次参差、垂直交通不足、半开放式的建建筑形筑及一条长400米的商业筑形式受天气影响等问题，通过提高商业档次、调整业态比例、调式步行街组成经营总面积达14万平方米整人流动线、增设顶棚等举措，使得北城天街成为重庆第二大商圈SHOPPINGMALL国际商中最成功购物中心，成为国际品牌进入重庆商业市场之首选开店理念业地。集购物、休闲、餐饮、娱重庆定位NO.1shoppingmall乐于一体的高端购物中心拥有台湾远东集团在大陆主力店开设的首家旗舰店——远东百货休闲娱UME国际影城，三个休闲乐景观广场目前重庆规模最大、业态最丰富、功能最完善的超大型购物中心。北城天街购物广场以其丰富的时尚品牌与完善的休闲配套，引领着都市时尚消费新潮流，吸纳着全市的消费力。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2400米商业内外街——外街独立式商铺与内街集中式大型商业体的串联式布局，最大化提升内外街商业价值综合体布局p外街独立商铺与内街集中式大型商业体相结合的排布形式；p内街以大型集中式商业将内街商业价值最大化；p外街以独立式小划铺形式实现商业价值最大化；p中间以天桥衔接内外街。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2通过“天街”无缝链接内外街商业，提升内街高层区商业价值，人性化流线增加“逛”的乐趣主干道街外街内独立商铺街内集中大型商业体天街人流动线下的休闲带天街的作用p串联内外街商业体，实现整体性商业价值；p高层区良好连通从而最大化其商业价值；p增强“逛”的乐趣。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2内街三大生态景观广场、大体量绿化休憩空间、高比例休闲功能等均为“生态休闲”而设，大大增添了休闲式购物乐趣大景观广场3水果捞米箩咖啡顶棚p三大生态景观广场，提供休闲场地；茶饮p大量绿化休憩空间的设置；生态休闲空间p增设露天顶棚为休憩人们遮风挡雨；p提高餐饮休闲比例，放大休闲功能；p大量休憩空间及休闲功能的设置，大大增强“逛”的乐趣。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2网罗国内外一线品牌的享受级购物体验，购物之余还能享用天南海北的饕餮大餐，也可只为了午后静静品茗的心情购物业态p网罗国际、国内一线品牌，从服饰、珠宝首饰、鞋包、手表到运动健身器具应有尽有；p餐饮业态p异域风情特色餐饮、各地美食、咖啡茶点、面包寿司等。开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2“人无我有”的特色功能——重庆最高端的影院、时尚新潮的攀岩运动、儿童游乐室等开先河之举，对聚集人气贡献巨大特色增值功能p攀岩墙开重庆商场功能之先河；pUME影院吸引了全市的中高端客群p儿童游乐室的非盈利UME影院，重庆最高档次的电影院但却人性化的设置，让购物妈妈们省心不少。特别说明：尽管部分设施非盈利，但却吸引了大量的目标客群。攀岩墙儿童游乐室开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2为商圈造势的每周主题活动——龙湖通过每周不同的主题活动嫁接宣传进驻品牌，为商圈制造人气，也能吸引更多高端品牌每周主题活动——打破沉闷的商业形式为保证商圈人气，龙湖通过每周不同主题的活动造场；内衣走秀品牌服装发布会品牌服装发布会主题活动多与入驻的商家强强合作，既嫁接品牌提升商圈档次，又能吸纳更多的高端品牌，实现双赢目的。西西弗书展开发环境分析——案例借鉴——重庆北城天街PART2重庆北城天街小结：p综合型一站式复合商业：集合购物、餐饮、休闲娱乐、运动等于一体的复合式商业，满足客户“一站式休闲”全方位体验；p以大型集中式商业带动独立小商铺，实现复合式功能；p以内街与外街相串联的方式合理组织人流动线，人为引导客群体验路径，实现商业整体高竞争力；p打破传统以购物、餐饮为主的综合体模式，合理提高休闲娱乐功能的比重，带旺人气，引领休闲购物的先进理念；p“人无我有”的特色功能，颠覆传统的商业模式的局限，更为吸纳人气的法宝。开发环境分析——案例借鉴总结PART2?以商业为核心驱动的复合物业综合体：商业、住宅等几种物业类型结合开发，以商业为核心发力点，使项目能够汇集大量的人流，形成区域的中心；?协调商业核心和其他物业功能之间的关系、合理安排开发时序；?商业四大要素：生态＋休闲＋创新建筑形态＋特色主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力；?商业内部各功能空间的打造及关系处理：?通过立体空间组合将商业与住宅空间有机组合，形成各空间相互独立又相互交融；?同时通过商业与外部空间开敞式的衔接，建立与城市密切关系；?参与性公共空间的打造：利用退台、下沉等设计手法增加绿色公共空间，把生态、购物、休闲等公共空间融为一体，营造更舒适的消费环境；?立体交通动线组织：通过与轨道交通的密切接驳，将大量的人流引入商业体，同时形成地上与地下空间的互动，繁荣综合体商业。PART1\项目属性界定PART2\开发环境研究PART3\项目发展定位PART4\物业发展建议项目发展定位整体定位住宅定位商业定位公寓定位办公定位酒店定位项目发展定位——整体定位——定位思考PART3结合市场基于LIVQ进行判断：回现速度住宅具有较高的回现速度，Liquidity可以快速销售，回笼资金；公寓对于容积率的提升贡献较大，具有较高的物业形象和回现速度；物业价值物业形象ValueImage商业价值最高，且有长期收益，但前期回现速度慢。酒店能实现较好的物业形象住宅公寓和较高的容积率，回现速度较慢。商业容积率酒店Quantity写字楼写字楼可提升容积率，但在目前市场上物业价值不项目发展定位——整体定位——定位思考PART3城市综合体项目四种核心发展模式综合体项目核心驱动物业的主要功能：1.项目形象、档次与价值的标杆。2.能够与其他竞争对手形成特色化、差异化的竞争优势。3.作为项目的活力核，能够与其他物业有机联系，相互依存，相互助益，共同提升项目整体价值。项目发展定位——整体定位——定位思考PART3本项目核心发展模式确定：区域价值挖掘：?未来城市核心区?规划的大兴新区分物业市场结论：?城市新地标本体条件解析：?商业市场存在空白点?大规模项目?酒店用以提升项目形象区域发展?城改性质?办公用以丰富产品形态?城市综合体市场表现本体条件以商业为核心驱动力，有机带动其他物业，和谐发展项目发展定位——整体定位——战略定位PART3区域的大兴郡项目以住宅为主体量130万，龙湖天街以商业为主体量150万，结合项目特征和区域竞争格局，发展战略定位为——市场挑战者—垄断价格———改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值领导者—产品有不可重复性挑战者—过河拆桥行业老大非行业老大，中大规模市场———搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者———目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点追随者补缺者次/非主流市场敏锐的机会主义者项目发展定位——整体定位——战略定位PART3战略解读：区域层面p借助区域发展滞后的空白，高举区域复兴的大旗；——跳脱西郊价值体系p跳脱西郊的价值体系，利用城市综合体建立全新价值体系。p建立以商业为核心驱动的价值体系，利用综项目层面合体价值带动项目其他物业价值提升，从而实——领导者、商业核心的综合体现项目价值最大化。p开发时序上的完全分离：开发层面?启动——商业价值基础建立：利用商业打造强势建立综合体价值体系，利用公寓化解现金流——把握综合体开发时序，风风险；险与高价值体系建立的平衡?后期盈利能力提升：价值体系建立后，物业价值全面提升。以商业为核心的紧缩型城市作为NOVA都市复兴计划p在巴黎，拉德芳斯迅速成为功能完备的城市中心区；p在纽约，洛克菲勒中心成为曼哈顿的象征；p在东京，六木本新城正吸引全球的关注；p。。。。。。。在西安……她是城市财富和实力的象征，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任，为西郊带来巨大荣耀！本报告是严格保密的。项目发展定位——整体定位——物业组合PART3在项目战略指导下确定项目物业组合——以商业为核心驱动的生态休闲紧缩型城市住宅：中高端产品，客户全面覆盖商业：以奥特莱斯为核心引擎的综合商业酒店：五星级酒店提升项目形象城市综合体办公：以SOHO形态出现，降低市场公寓：精装公寓，丰富项目产品风险线项目发展定位——整体定位——物业组合PART3紧缩城市有助于形成凝聚力，产生城市多样性，综合利用是紧缩城市的主张项目发展定位——整体定位——物业组合PART3紧缩城市——高密度的、人口复合的，外城部分是完全开放的，与城市