展示体验前置策略——工地及景观样板区展示景观样板区缔造生活氛围对园林建设投入较大成本，精细化打造社区园林绿化长廊，设置休憩设施及人文小品，吸引人气样板示范区是客户进入样板间的必经之道，也是项目整体形象的展示，首先要确保样板示范区的安全，道路平整，景观完好。这样才能展现出效果。对于景观我们建议采用大量的绿色植被，不一定都要十分名贵，但一定要有拳头物种，比如说引入大型的香樟树。其次要配合周边的小品增加项目景观的趣味性，可以使人和景观有心灵的沟通。展示体验前置策略——工地及景观样板区展示私家园林和楼宇的温馨、精致、是居住意境的体现。私家园林最容易打动客户，因此设计上必须满足目标客户在私家园林上对私密性和资源上占有的要求。展示体验前置策略——情景样板房体验5、“无缝隙”体验包装之五：情景样板房包装样板房展示：重视细节展示1、一到样板房区和入户大堂，保安马上“啪”一个敬礼，让客户感受到尊贵。2、每栋入户大堂设大堂经理，贴身管家服务，让客户感受细微服务。3、未来服务章程展示，让客户全面了解将来的物业服务。展示体验前置策略——情景样板房体验成功的经验：参观样板区就像逛公园一样，令人赏心悦目；样板房的设计、建造与装修质量要求非常高，是保证项目成功开发的关键；客户选择住宅的同时是在选择一种生活展示体验前置策略——情景样板房体验样板房打造关键点1.保安及保洁人员人性化配备2.管家式体验参观，充分考虑客户现场感知3.室内家居装饰体现品质感4.采用自动鞋套机（高档次）、湿纸巾机提升客户品质感受5.现场操作感染客户。厨房里的一位厨娘悠闲的制作（无烟）着各种美食，现场操作感染客户展示体验前置策略——情景样板房体验开辟建材展示区施工工序及建筑材料剖视，并且详细介绍各种用材的功能，以及智能化设施及生态技术的运用，让消费者买的满意、用的放心墙体厚度、墙砖、隔热保温科技、屋面、对讲、砌筑工艺、未来建筑所用材质和施工技法直观透明的呈现给客户展示体验前置策略——情景样板房体验样板间外的物业服务展示高档的物业服务不仅仅在于简单的打扫卫生，更加重要的是时刻为居住者提供贴心的服务。建议引进知名的物业管理公司，采取全权委托模式，在展示区设置物业服务项目。特别是要引入智能化管理系统等先进的物业管理体系。设立形象岗，保安形象需要精细挑选；这些人性化的关怀，更带给人尊贵的身份烙印。展示体验前置策略——情景样板房体验样板间外的物业服务展示1、铂金级的服务标准；2、精致生活，源于细节服务；3、为顾客创造生活价值；4、酒店式管理服务特色；5、英式大管家服务。充分成交保障?营销保障1：一个6S案场管理?6S销售部：33人营销团+“6个1”服务Smiling6S内容解读微笑Smiling微笑真诚服务，对待客户真挚、和蔼SpecialitySynergySpeciality专业销售人员高素质专业能力及相应培训平台专业协作Standard标准化形象、接待、讲解、成交、跟踪标准化流程规范6SSostenuto跟踪对来电、来访、成交客户制定科学合理跟踪计划StandardSatisfied标准化满意Synergy协作做到横向、纵向各部门统筹全局群策群力SostenutoSatisfied满意力争客户、开发商、三者共赢、三方满意跟踪?臵业顾问20名、项目经理1人、销售经理2名、策划经理1名、执行策划师4名、渠道拓展经理1名、渠道拓展专员4名，重大节点公司支持人员不少于50人。?1位客户1套档案、1个顾问全程服务、工作人员见客户1声问好、保安1见客户敬礼、客户离开1分钟内保洁、首次到访5分钟内1次短信。营销保障2：[2010莲城猎鹰计划]鹰。首起“锐”，敏锐、睿智、精准出击。——置业顾问选秀活动置业顾问“全城选秀”活动一、标准：◆性别：女◆年龄：22—27岁◆身高：1.65M以上◆体重：50kg—55kg◆形象：成熟、秀美、睿智……二、条件：◆三个销售小组，内场两组，外场一组，轮换交替三、强大销售队伍组建：◆项目总监、项目经理及销售经理3名◆销售主管2名◆销售组长3名◆置业顾问：20人营销保障3：[2010三国淘金行动]——精工数据库营销?郑州高端项目30万条数据库?阿卡迪亚//中凯华俯//银基王朝?联盟新城//第一大街?绿城百合//绿地老街?英协花园//中凯铂宫?正商蓝钻//中豪汇景湾?精工10个写字楼项目高端CEO客户?许昌市场客户数据5万条?碧水名郡到访/金色家园?茂源国际公寓/鼎新龙湖湾【国际企业中心/康桥商务广场//王鼎国际//第一国际等】?营销保障4：五步锁客法5步锁定客户，低门槛启动认筹，VIP认筹送笔记本楼书，利用核心推盘策略及优惠政策吸引VIP兑现，并不断持续优化VIP，借助活动营销及氛围营造圈定VIP。VIP升级，低门槛设置价格表确定开盘方式提高诚意度项目入场亮相活动启动认筹营销推广/活动展开产品发布会升级/算价圈定客户推广展开成交价格区间下限四步蓄客—延展客户及优惠政策引导价格兑现、二步蓄客三步蓄客及一步蓄客VIP升级、优化、检验升级蓄圈VIP。五步蓄客！?营销保障5：活力现场促动编号活动名称活动相关说明活动关键点效果指数在正规商场购买实用的傢俬电器，要到发票或者收据，以便客户验证物品的价格和质量/一边拍1傢俬电器大拍卖零低价（看物品的贵重程度和现场卖一边介绍产品，拖延时间/每个物品的加价幅度视情况而定☆☆☆☆☆客户数量而定低价）起拍给业主。/拍卖后的所得由发展商专人记录其实就是对对联、猜谜；在网上搜索一两百个通用的民俗对联、谜语/每个谜面装在一2考考秀才个红包里面，每个红包里面再放10元左右的现金奖励，客户☆☆☆☆来一个发一个（有钱拿，不论多少，不论是否猜中）买几百张福利彩票免费发放给业得提前把彩票号码单独打印出来，作为抽奖凭证；彩票当日3彩票抽奖双喜临门主，客户可兑奖；再用彩票编号进发给业主拿在业主自己手里。我们抽出来的和业主彩票号码☆☆☆☆＋行抽奖。对应，即表示该业主中奖。在销售中心内摆放一些金蛋4砸金蛋在认筹时或开盘时，让客户参与趣味性+客户利益☆☆☆☆奖品无论大小、无论贵贱，都可以把看得见的大奖放在客户面前，让客户有兴趣和信心/掌握好5必杀技－抽奖☆☆☆☆☆作为抽奖奖品。节奏，看是否需要拖延时间让客户逗留把本项目物业的所有优点、比竞争记住目的：让老业主深刻领会本项目的竞争优势，造成口碑6我爱我家大问答对手的优势做成问卷，让客户填☆☆☆＋传播，吸引新客户/拖延老业主在销售中心的时间，暖场写，我们评分，发放奖品。?营销保障5：活力现场促动编号活动名称活动相关说明活动关键点效果指数提前跟业主介绍清楚活动规则，哪些业主能描述、哪些不能/就是模仿央视的幸运52，让老业7幸运家庭现场客户可随意找搭档，通过试题问答的搭档每人可获得一份☆☆☆☆＋主有机会拿奖品。奖品/控制好时间，毕竟每次游戏不是集体共同参与的。在现场的大屏幕上投放不同的电脑提前给客户看一下各种游戏的玩法，让现场客户表决希望玩哪8游戏之王游戏，客户两两之间竞技，然后发☆☆☆☆种游戏，这样参与性才能最大化/控制好时间放奖品。把一些颜色相同的可食用液体放在制定好游戏方式：比如猜测五个杯子，猜对三个就有奖（或者一起，业主通过透明的玻璃杯观其他方式）/确定好客户分组：比如按照客户签到的顺序，每9味觉大比拼☆☆☆☆＋察，猜测这是哪种饮品，让后发放5人一组进行/确定猜对的标准：比如让客户亲自品尝，看是奖品否猜对购买一些实用的奖品，让业主猜测确定好猜价顺序：比如按照客户签到的顺序，每人一分钟/确10无限接近可能底价，猜的最接近的人就可以获得定游戏规则：比如可以分段时间大家一起猜，另一段时间一个☆☆☆☆☆奖品。人一个人地猜，形式多样二、项目属性界定1、民航企业责任社会的品牌国企形象项2、高铁、航空枢纽经济圈带动的产业新城价值目核3、许昌政务东区卓越的人文环境及生态环境心价4、超一流的国际化商务、商业、酒店配套，绝对领衔中原、比肩上海北京等一线大都会品质值体5、领先中原居住标准：人居、科技、绿色融汇于此系6、理想人居模式的全新开启：英式专属管家物管服务7、国际知名教育资源的无缝对接营销费用预算营销预算:年度推广预算：1年10万平米，4100元/㎡入市，一期整体均价4300元/㎡，总销金额4.3个亿，营销费用按1.2算，共480万媒体类别推广形式第一阶段（形象导入期）第二阶段（开盘期）第三阶段（持续销售期）总计看板、户外全市及阵地画面20万5万5万30万报广、杂志配合工程营销节点5万20万5万30万网络商都房产网、搜房网5万15万5万25万电视财经频道2020万电台交通音乐台4万4万2万10万DM直投全市范围内5万5万5万15万活动主题活动10万10万5万25万现场包装会所围板等更新10万5万15万客户通讯后期发给老客户5万5万5万15万巡展、推介会三地同时进行10万5万5万20万事件营销前期造势和开盘30万150万20万200万宣传品制作费用广告片、海报等10万5万5万20万其他15251555万小计149万249万82万480万各阶段比例31％52％17％