中原观点这是一个缺少品牌崇拜的年代，缺少号召力的楼市。纷繁杂芜的市场里，金鹰，总能拔得头筹，以领导者的姿态领航区域，引领城市向前发展。而领导者姿态的确立，需国际化理念的指导，需高端产品的组合定位，更需时间的沉淀……百炼才能成钢。金鹰——这只志存高远遍飞全国的雄鹰，每到一城市，都能掀起壮阔波澜，成为区域顶级商业中心，成就城市的地标。今天，这里将成为城市的顶级商业区，成为人们休闲、娱乐、购物的最佳去处，成为城市的中心，成为昆山走向国际的名片，这就是昆山金鹰天地！先认知昆山金鹰——北东本项目处于城市向南发展的中轴线上，周边具有成熟的商业环境和大量的居住人群。城北传统居住区经济开发区案案本本老城区城南新区西部副中心区金鹰天地金鹰天地————傲踞昆山中心坐标原点傲踞昆山中心坐标原点50万方商业航母，集高端住宅、商务公寓、甲级写字楼、星级酒店、国际商业于一体。是昆山的顶级商业中心，更是提升城市形象的原动力。金鹰天地金鹰天地————规模宏大，业态多元，产品高端规模宏大，业态多元，产品高端让我们再将镜头拉到中国经济中心上海，寻找与本案类似的综合体——上海新天地——坐拥淮海路钻石地段，奠定她顶级商业地位以上海石库门建筑为基础，打造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化、休闲、居住等为一体的顶级商业中心，享誉海内外。————上海新天地上海新天地——华府天地，朗廷酒店，休闲酒吧，香港广场，异国风情……应有尽有，不能不说新天地成就了今日淮海路，而瑞安也成为上海政府的座上宾！上海新天地上海新天地瑞安利用其核心的竞争力——商业运营，锻造了今日的淮海路。浦东、杨浦立即盛情相邀：创智天地、陆家嘴大厦、淮海路双塔酒店……而大连、重庆、武汉更是紧随其后。视线拉回到本案——本案与新天地1：同属城市中心顶级地段昆山中央商贸区CBD核心上海中心人民广场商圈淮海路设站的县级市集聚了全球56个国家和地区的5800多个外资项目注册外资超过265亿美元，内资注册资本超过600亿元拥有全国千分之十七的外资和九分之一的台资昆山走到今天已经让人惊叹，那下一个突破在哪里和高速铁路本案与新天地2：所处母体经济实力相近全国百强县市之首，江苏进入上海的东大门全国唯一一个城际铁路金鹰与瑞安都是地产知名品牌，且都以商业为主营业务。金鹰国际广场上海瑞安广场本案与新天地3：都是系出名门，且核心竞争力惊人一致。华府天地新天地商业街瑞安广场本案与新天地4：物业形态类似比照昆山与上海的情形，地块与上海新天地高度契合。故，本案有机会成为昆山的新天地。那，我们为何一定要沿此方向走下去，原因如下——80KM江沪分界线上海上上海海昆山在长三角的地位日益凸显，江苏东大门，上海后花园，进攻上海的桥头堡。对于任何一个布局上海、长三角、乃至全国的品牌，都将有极大的推动作用！对于任何一个布局上海、长三角、乃至全国的品牌，都将有极大的推动作用！昆山昆山南京南南京京1、城市发展的需要，昆山走向国际化需要顶级商业中心来支撑金鹰征程20年,13座城,16个城市中心!?22、金鹰品牌发展的需要，立足长三角布局全中国、金鹰品牌发展的需要，立足长三角布局全中国金鹰是城市中心的缔造者，为每座城市造芯。金鹰是城市中心的缔造者，为每座城市造芯。珠江路1号之于南京新街口；西安金鹰之于小寨路……缺少金鹰的城市中心，总是不尽完美。????十里南京路，一个金鹰城。金鹰在上海虽然有名气，但在周边梅恒泰，外加伊势丹等众多国际大牌的围攻下，显得势单力薄。金鹰欲称雄华东必凭其核心竞争力，攻占上海制高点，那么首先塑造昆山金鹰天地这个领头羊。上海对金鹰的邀请函随时会发出，在于昆山金鹰的高度树立！33、扩大上海影响力，是攻占华东地区最高领地的前提、扩大上海影响力，是攻占华东地区最高领地的前提1、扩大疆域版图——从南京到昆山再到上海，知名度与美誉度将越来越高，布局昆山意味着金鹰为鹰飞海上打下坚实的基础。2、提升品牌形象——金鹰在昆山的成功一方面促使昆山从此走上国际化，成就昆山的城市中心，另一方将极大提升品牌形象，奠定金鹰在国内一线商业品牌的地位。3、成为政府的座上宾——金鹰天地在昆山的成就，由于地缘关系，必将饮誉大上海，成为上海政府（及全国）招商引资城市运营的座上宾。与其他开发商绞尽脑汁拿地相比，起点就赢三分！那么，扩大上海影响力对金鹰有何帮助？精神重建从建筑开始50万方体量,150m的高度,商业航母的全力打造昆山中心区位置,自身城市功能全部具备,衔接城市体育、文化、景观、公共空间……金鹰在昆山的布局不是一个项目,而是运作昆山.金鹰天地将成为构建昆山款待世界的客厅金鹰天地将成为构建昆山款待世界的客厅所以所以————金鹰天地将运营昆山，重构城市的中心金鹰天地将运营昆山，重构城市的中心故，我们的远大目标即是——打造昆山的新天地！如何实现项目定位企划推广??策略２：高筑墙，缓称王策略１：察天下，找鸿儒策略4：搭高台，唱大戏策略3：新营销，巧推广市场与客户营销策略??四大策略，决定出路四大策略，决定出路察天下，找鸿儒策略１先看看政策大势……——要审时度势中原认为，要做好项目必先了解市场。但如何要项目战线缩短、利润最大、品牌效应最强产品更贴切市场与客户、城市运作最好……，这才是一展营销公司应该深沉考虑的，那么运作项目之前要深入了解市场，中原如是说——中原如是说——１、审时度势１、审时度势成交走势线契税、境外购、贷款政策关键词：限购、银行、税费2010时政风雨年3月两会，房产高价政府态度明确2010要稳定楼市。3月，央企拍地成就地王，总理大不过总经理。4月初，党国喉舌媒体连续多日抨击高房价。4月10日，上海政府官方回应房屋保有税的存在，税率及实施即将开展。4月14日，家庭为单位贷款购买二套房首付款不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套住房90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%。4月17日，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。59月，新政下地产在煎熬，成交在下滑月，楼市适应新政，成交攀升至新政前的水平417107月日月日银根紧缩，限外令、二套界定限购令物业税一直未放弃２、时政结论：限购、限外和收紧银根２、时政结论：限购、限外和收紧银根政策关键词：限外、银行、二套3月地产两会，顶风拿地???昆山的市场极易受到调控、舆论、经济风暴影响。昆山本土客群住房相对宽松。目前主要置业集中在西区，以改善和高端为主。昆山本土置业者较少。外来带居住目的置业对抗跌性较为敏感，投资者尚未找到有力的价格支撑。而且改善后的市场昆山也属于慢热型。严政下的昆山成交量严重下跌，价格出现了下滑趋势。目前虽然没有限购令，但是对于接下来的走势我们并不能乐观。３、时政下的市场特点：价格相对稳定成交量下跌３、时政下的市场特点：价格相对稳定成交量下跌江苏省条出台，契税上调加息，步入加息通道北京预售监管政策出台，多城市效仿苏州限购令出台，温柔一刀国有四大行停止新增贷款审批，境外限购一套自住用房10.17“24”10.2010.2611.311.159月，开发商为抢占黄金行情，大力推盘，成交与3月持平。9月29日，五部委出台八条措施掀起二次调控10月1日，第三方机构统计出上海9月新房成交量暴增八成以上。10月1日至7日，北京、深圳、厦门等城市跟进出台调控细则。10月7日，被称为此轮最严厉的调控细则“沪12条”顺势而出。交汇之处,上海后花园,上海客户分流的首选之地.集聚了全球56个国家和地区的5800多个外资项目.注册外资超过265亿美元，内资注册资本超过600亿元拥有全国千分之十七的外资和九分之一的台资和高速铁路城际铁路４、时政下的前景：昆山房价具洼地优势，前景巨大４、时政下的前景：昆山房价具洼地优势，前景巨大时政结论：１、客户虽观望较多，而整体市场依然看好；２、住宅虽是重点调控对象，商业在风暴之外；３、虽限外令限购令严厉，而昆山拖延抵制，政府线下传播无限购令。４、在11月苏州土地流派，上海土地没有溢价，昆山土地拍卖溢价率达200%，高溢价之下，限购有多远?限外与银行：阻碍了上海、浙江、港台等地客户进入。限购与银行：阻碍了客户的多套需求。但是：再深入了解竞品与客户——世茂东一号城东中航城本案弘辉首玺昆山，从严格意义上说没有纯粹的综合体，城东的中航城住宅占绝大多数的比例，市内一些商圈目前基本自发形成。北门路商圈人民路商圈中航又一城１、昆山区域市场一览１、昆山区域市场一览寻找与本案产品及业态类似的参考项目——中航城；寻找与本案临近的参考项目——弘辉首玺；以两项目的客群对比，结合本案产品特性及市场需求，寻找本案的目标客群！昆山东部中航城昆山东部中航城综合体观点看中航城：骨子里的住宅中航城分析：纯粹本地住宅运作中航城销售方2010年上半年销售总结之客户分析（内部资料）主力客户来源与上海，地段、开发商、推广阵地等多重因素决定的结果世茂东一号客户分析：上海市场成就了昆山世茂昆山目前做高端住宅必须考察的项目，现阶段昆山高端的代表。其推广方式：较为大气不注重单一卖点的阐述，强调豪宅的精神层面和细节昆山看重其地段、和高档。上海看重其升值浙江看重其空间台湾人看重其圈层客户比例较为集中,项目口碑均匀传播.弘辉首玺因此：弘辉首玺验证客群比例首次置业56%二次置业31%二次以上置业13%中航城客户置业目的分析本项目客户置业次数分析结论：上海市场不仅关系了溢价、速度、还有品牌影响力????自住客户为主，说明仅发挥住宅物业基础价值，和市场背景和宏观形势有关，也和客户渠道有关，但不可排除对本项目价值认同层次的原因；置业次数相对分散，结合置业目的分析，说明不论是首置还是二次置业都