境外房地产案例研究高通智库高通智库OverseasRealEstateCaseStudy2012年1月29日(双周一次)新加坡地标性高端城市综合体——ION?Orchard?项目概况??项目名称：IONOrchard?项目地点：新加坡主要中心商业区乌节路?项目总面积：212,000平米?设计师：Benoy?开发商：嘉德置地与新鸿基地产合作开发?业主：嘉德置地/新鸿基地产购物中心：?开业时间：2009年7月21日（购物中心）?建筑层数：8层（地上4层，地下4层）?总楼面面积：87,500平米?净出租面积：66,000平米?店铺个数：300多个?停车位：650个公寓：?开业时间：2010年?建筑层数：56层（包括地下4层）?建筑高度：218米?总户数：共176户?一期均价：约18万人民币/平方米?停车位：270个（三居每户一个，四居每户两个，花园别墅和空中别墅每户3个）?会所：F5，F6两个会所www.gaotongchina.com1境外房地产案例研究整个项目由一栋56层高的住宅塔楼（TheOrchardResidences）和一座商业裙房（IONOrchard）组成。塔楼的55-56层是一个全景式的双层观光平台（IONSky），IONOrchard项目则包括入口处3,000m2的市民广场（IONSquare）、地下四层和地上四层组成的商业空间以及位于四楼的艺术画廊（IONArt），地下连接乌节路地铁站。IONOrchard位于新加坡著名乌节路核心地带，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，是嘉德置地与新鸿基在新加坡的合资项目OrchardTurn中的国际级顶尖商场。IONOrchard于2009年7月21日揭幕，凭借创新独特的设计及零售概念，优越的地理位置，成功吸引国际级著名品牌进驻，营造划时代的购物新风格。作为世界顶尖商场之一的IONOrchard共8层，共有66,000平米的出租面积，云集300多间零售店；成功吸引国际级著名品牌进驻开设旗舰店及概念店，其中不少更是首度进军新加坡巿场，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，为新加坡零售业树立新标准。商场一楼至四楼云集国际顶级豪华品牌及精品，地下4层则汇聚尊贵知名品牌、年轻潮流及生活品味商户。IONOrchard汇聚了10家双楼层的名牌旗舰店，包括不少新加坡巿民最爱的国际时尚品牌。IONOrchard共有27间餐厅和咖啡厅遍布各个楼层，占总楼面面积逾两成，包括国际知名餐厅和本地风味美食，从休闲式餐厅到高级精致餐厅，从小吃店、糕饼店到顶级超级市场，应有尽有。IONOrchard还具有多项独特设计及规划，适合举办各类活动。整个商场外墙采用全新互动多媒体幕墙设计成墙身；新加坡最大的有盖公众广场ION2可举办大型活动、聚会和庆典；于2010年底开幕的瞭望台IONSky落成后将能360度饱览全巿美景；还有IONArt专门用作艺术及文化活动展览，展出亚洲和新加坡最杰出艺术工作者和设计师的现代作品。坐落在IONOrchard购物中心上的高层建筑则为“卓锦豪庭”公寓，总高度为218米，共56层（包括地下4层）。每层有4户，户型分别为：三居、四居、花园别墅和空中别墅。另外还利用商场的屋顶打造公共花园，为业主提供聚会、私人酒窖、SPA等服务。IONOrchard以其出类拔萃的设计及国际级的商户组合，在“亚洲国际房地产投资交易会2009”（MIPIMAsia）颁奖礼中，荣获最佳购物中心大奖殊荣。项目位置及交通状况?IONOrchard位处乌节路地铁站正上方，地理位置优越，有6个地下通道能直接前往地铁站。商场沿三条城市主干道，北面主入口和OrchardBlvd.连接，东侧为ScottsRd.，南侧为OrchardRd.。亦有区内主要公共交通站点6个直达IONOrchard，交通便利快捷。项目左侧是伟乐坊（办公+购物中心）、右边靠近义安城购物中心和威士马广场（5层的购物商场）。访客可以通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便。www.gaotongchina.com2境外房地产案例研究建筑规划与设计?IONOrchard购物中心是由世界最成功的商业建筑设计公司之一Benoy设计的。设计师从原址为肉豆蒄种植场及果园的传统获得灵感，将其比喻为一枚掉落在果园里的种子，并在这里生根发芽。入口处如波浪般起伏的天棚，由几根形似树干的立柱支撑，而由玻璃和金属框架构成的错综复杂的模块状天棚表面，则来自于树冠纹理的启发。卖场零售空间天篷的设计更是运用了“表皮”、“遮荫树”、“树叶”以及“果皮”的圆形外皮比喻元素，使造型寓意鲜明，造型各异而美观。这个将生长主题运用于设计中：从种子到树干到整棵大树。通过独有的流畅结构感、不规则的外墙设计和树状支柱，展现出极具视觉震撼力的自然风格，可激发游客与环境的交流与共鸣。IONOrchard购物中心的设计师专门设计打造了三维悬臂式玻璃及金属外壳，将整体零售卖场空间包裹起来，圆形的外部造型格外引人注目。玻璃组成的蜿蜒曲折的结构组成角度变化的互锁的图案，其设计灵感来源于自然界中的繁杂的几何图案和纹理效果。IONOrchard购物中心的设计中还包括一个大型低像素种子结构幕墙以及小型高像素LED幕墙。幕墙结构为视频及广告播放提供了全新的品牌展示和活动的舞台空间。占地3000平方米公共广场位于建筑的中心地带，这里成为各种商业活动——节目演出、品牌宣传、会议以及举办展览活动的中心。被用作通往这里的入口设计成双层透明玻璃结构，整体建筑外观全部安装了LED照明设施，以提高建筑的外观夜景照明效果，在夜晚光线闪烁又富有变化的照明把IONOrchard购物中心装点得格外绚丽精彩。www.gaotongchina.com3境外房地产案例研究设计师极力营造IONOrchard购物中心同其周围环境的联系——城市网络、公共交通、街道以及相邻建筑，便于游客们方便到达。每一条人行通道都加以精心设计。艺术馆作为全新的文化场所被引入到购物中心中来，不仅与购物商场紧密联系，同时也打破了商业卖场室内外空间的界限，拉近了大众生活空间与文化的距离。IONOrchard购物中心的设计已成为商业建筑设计的精彩的一页。购物中心平面图购物中心业态店铺规划?IONOrchard购物中心商业部分总零售面积66,000平方米，共八层，地上四层，地下四层，目前已入住店铺300多家。其商业定位为高端时尚，以高端购物、餐饮美食和以艺术人文为特色的展示展览是其三大功能。?精品购物占营业面积的65%，餐饮美食约占30%，银行等商务服务占5%；?购物类商业中，奢侈品牌共有35家店面，其中9家为奢侈品牌旗舰店；?国际一线奢侈品牌占购物类商业总面积的33%，时尚服饰占29%；?60%的店面为旗舰店或首次进入该区域的新品牌；?已入住旗舰店共有15家，其中9家为国际一线奢侈品牌；?国际一线奢侈品牌旗舰店位于F1、F2，店内两层内部连通，层高11米；?旗舰店面积多在500平米到1,500平米之间，且均拥有独立外立面，展示性强。www.gaotongchina.com4境外房地产案例研究商业类型店铺数量层数代表品牌时尚服饰60B1,B2,B3为主，部分B4,F3ZARA，LEVI’S,CK,MG等Dior,GiorgioArmani,奢侈品牌服饰35F1,F2为主,部分F3LouisVuitton,Burberry精品购物皮包皮具35B1,B2为主,部分B3,B4Accessorize,Aldo,Fossil较为分散,B2,F2,F1,F3都有分Cartier,Casio,Omega,珠宝钟表30布Swatch电子产品15F4为主,部分F3,B4OperaGallery,PrintsTokyoMonja,XiaoBarION美食广场45B4Wang时尚快餐13B3为主,少量B2Sushi,AOBARamen美食熟食糖果10B4为主Dunkin’DonutsF3,F4,GusttimoDiRoma在餐馆酒吧7DiRoma,CantonF1咖啡茶座8每层1-2Starbucks,VOMFASSAmericanExpress,ATMs/银行6B1StandardCharteredSingapore(TravelServices)Airlines,JTB商务生活其他商务服务9F4,B4室外广场馆ION2,F4美术展览艺术展示——www.gaotongchina.com5境外房地产案例研究业态店铺分布商店位置奢华时装与时尚配购物饰www.gaotongchina.com6境外房地产案例研究时装www.gaotongchina.com7境外房地产案例研究www.gaotongchina.com8境外房地产案例研究珠宝与钟表www.gaotongchina.com9境外房地产案例研究女士手包、鞋靴与配饰www.gaotongchina.com10境外房地产案例研究美容保健与运动www.gaotongchina.com11境外房地产案例研究图书、音乐与休闲电子通讯设备餐饮与美食餐厅与酒吧www.gaotongchina.com12境外房地产案例研究Ion美食广场www.gaotongchina.com13境外房地产案例研究休闲餐厅与快餐www.gaotongchina.com14境外房地产案例研究熟食与甜点高级餐饮与咖啡服务与活动自助取款机/银行一般服务礼宾www.gaotongchina.com15境外房地产案例研究活动区公