运河区经验：城市功能多样化多样化的建筑、社区和街道，从舒适的低层TOWNHOUSE到现代的高层住宅，加上繁华的商业街、精彩的景观步行道及快速的城市轨道交通1，都体现了新型城市片区的构成元素，城市新区充满活力。运河区经验：小尺度路网学校：西北太平洋表演学院PacificNorthwestCollegeofArt.jpg以小尺度街道串联商务商业区、市政设施和住区商务：BurlingtonTower商业：RITEAID，SAFEWAY2运河区经验：交通节点建设城市轨道交通公共停车楼公共交通：联合车站3TannerSpringsParkJamisonSquareNorthPark众多小型公园散布于城市中公园：TannerSpringsPark，通常从一个公园到另一个公园：Jamison只有3-4条街道的距离。Square公园：NorthPark4?正如波特兰运河区的实践，我们所要做的是在城市旧城更新的规模、空间、档次都有限的情况下，通过城市新区的建设，促进城市功能的完善和档次升级，并积极促进产业之间的融合互动，进而推动整个城市能级的提升！?而在这样的城市实践中，资源，多样化的资源，将是新区启动、发展的重要支撑！?以保利德阳项目为契机，保利将运用资源，在德阳，展开一场轰轰5烈烈的城市进化运动！本案资源匹配体系?多样化是城市的天性。建设新城市核心，需要匹配的资源体系也高尔夫球场大型购物中心将是复合型多样化的五星级酒店。–高尔夫城市景观和高端休闲设施–大型购物中心高品质住宅提供复合型商业资源–高品质住宅保利影剧院甲级写字楼提升区域居住价值–五星级酒店提升商务及旅游服务档次–保利影剧院城市高品质休闲娱乐文化设施6–甲级写字楼提升商务办公的整体品质资源运用方法论?资源有了，如何运用？平铺直叙还是宏大叙事，看的则是资源组合、排布、运用的功夫！?一种方法论功能融合，商业互动77功能融合，商业互动?何谓功能融合？–城市功能的相互交叉，遵循城市肌理的顺势发展；–避免硬性的切割城市功能板块；–通过多样化的社区与街道系统将城市生活进行有机串联。?何谓商业互动？–城市功能的互相交叉需要以商业为媒介；–以商业的相互交叉实现多种城市配套功能的交融；–以商业带动人口的循环流动，形成经济效应；–以互动商业实现城市功能的立体表现。88对于规划的重新考虑?在功能融合，商业互动的指导方针下，我们应该如何调整思路？?——对于规划的重新考虑9多元的城市级配套，是保利城产品体系的核心元素；是留住消费人群的建筑载体；是构建活力之城的关键。?而这一切，都离不开商业物业的准确落位与合理分布，我们将结合现有控规图，对项目商业布局进行研究，并提出建议！10先调整，后发展?基于对项目交通条先调整、后发展件、外部资源和控规的分析，建议保1.调整部分用地的位置利城商业的发展策2.发展一个商务片区略为“先调整、后3.形成一条商业轴线发展”。4.构建一座中央公园5.打造一条滨河商业长廊6.分布若干商业网点11调整：城市景观主轴?调整原湛江路公园的用地位置至庐山南路西侧，绵远河东侧，将庐山南路打造成一带多点的城市景观主轴。并利用公园、广场能够聚集人流的特性，布置休闲、娱乐型商业。绿带湛江路公园公园市政广场12发展一：商务区?在项目西南角，面积约200亩，集中发展星级酒店、高端写字楼、大型购物中心等城市级商业。商务不仅是保利城的中央商业、商务区，而区且能够辐射德阳，成为整个德阳市的商务、商业新中心。13发展二：商业轴?在庐山南路两侧，发展以餐饮、休闲娱乐为主的生活消费性商业。提升城市形象，增强城市商业功能，完善商业业轴态。14发展三：中央公园?依托庐山南路和绵远河，打造保利城区域地标——中央公园。并在中央公园上建设保利剧院，成为保利城的文化中心。公园15发展四：商业网点?结合住宅地块，沿街布置超市等社区级配套商业，满足社区居民的基本生活需求。16发展四：滨水休闲走廊?充分挖掘西侧滨河带的休闲功能，形成集特色休闲、餐饮娱乐于一体的滨水商业长廊。滨水公园湛江路公园商业长廊17细化产品定位?保利城，需要多元产品形态和多种物业功能的共生共发融。展城市级配套住宅产品开发提供多样化城市生活系统，以住宅开发增加常住人口，完善区域功能。形成消费基础，为城市多样化提供承载基础。通过城市级配套的引入和发展，全面提升城市形态，提解决人居住的问题升居住价值。解决人生活的问题?因此，保利城的发展是由两条线共同组成，平行推进：——城市级配套和住宅产品18完成操作方案?未来保利城的发展方法逐步清晰，需要做的事情也可以明确了城市配套任任务务住宅住宅产产品品将城市配套作为保利城未来发展针对不同阶段的发展情况和城市的重要组成部分，而非局部点缀配套的兑现程度，针对不同客群，研究各个阶段各种配套资源的开发不同产品，立足城市多样化兑现方式。目标，与城市配套之间进行有机互动。19产品序列构建社区商业配套基础配套完善基础配套城大型购物中心市甲级写字楼配品质配套社会共享设施区域功能升级套五星级酒店线高尔夫球场文化力配套保利影剧院人文价值体现住中、高层产品城市化价值体现宅产私有住宅物多层产品业功能补缺品系别墅产品高价值利益代表两条线索，两类产品，六类价值20因为系统庞大，所以步步为营?“罗马城非一日建成”,新城的建立也并非一蹴而就，同样是一个动态发展的建设过程。?保利城4080余亩（红线范围）的综合规模，将是一个全新的多样化城市体系构建与发展的动态过程。?因此，必须要明确项目在动态开发过程中，每一阶段发展应采用的策略及达到的目标，并以此为依据创造我们的产品。?我们首先关注住宅物业的开发21策略。谋定而后动：产品的角色任务?4080亩用地规模，2400亩住宅开发，按照3.0容积率建造，意味着什么？–480万平方米的开发体量；–数十甚至上百种差异化的产品供应；–5年以上的建设周期；–几个阶段的动态发展。?在如此复杂的工作前提下，我们更需要明确在保利城复合型城市架构之下，各类住宅产品所承担的角色任务，并以此角色确定其出现的时间点和阶段。22角色任务：叠拼?叠拼别墅——类别墅、风险小–入门级的别墅产品，其是典型针对中高端人群的一种改善型产品。此类产品并非简单的面积改善，而是居住空间和生活方式的改善。–由于面积和总价相对容易控制，既可以避免受众群体过小的风险，又容易建立起项目高端形象。–缺点：容积率较低，单价上升空间有限，三跃四面积较大难以控制。高端形象建立者次要利润贡献者23角色任务：联排?联排别墅——扩容消费市场，营造中高端大盘形象–中档别墅产品，是当前别墅消费市场主要供应产品类型。–通过产品的升级，单价上升空间较大，具有一定的规模利润。是项目吸引高端人群，攻击高端市场的主流产品。–缺点：容积率较低。高端形象建立者次要利润贡献者24角色任务：独栋?独栋别墅——高端形象符号，制造营销话题，扩大利润收益–高端符号性产品，是别墅产品的顶级形态。–通过独栋别墅的植入，能够为项目带来更多的营销关注。在项目发展后期，也是项目高利润的实现者。–缺点：对资源地块配置要求高，容积率项极低。目高端形象符号25角色任务：多层?多层——消灭中间断层，实现全系列覆盖–项目整体价值序列的中间过渡，实现对市场的全系覆盖。–在项目发展过程中提供更多营销元素，平衡开发指标的使用，丰富项目辐射客户群。形象补足者指标平衡者26角色任务：高层?高层电梯（18-33层）——实现规模利润，建立都市形象–市场受众与接受度最高，是住宅消费市场的主流产品形态；–该类产品利于项目建立都市形象，同时价格可作多区间控制，能够实现较高的容积率，是大盘开发的利益实现者。形象元素贡献者规模利润贡献者27小结产品序列产品形态角色任务叠拼形象树立者联排利润贡献者低层形象提升兼利润贡献独栋者多层多层形象补足者以其不同的角色任务结合项目漫长的开发周期，形决象定了各元素贡献者类产品出，利现高层高密度高层、超高层和持续的时间将各不相同。润贡献在这样的前提下，结合项目3大类价值的城市配套，也有呈现时间的差异。据此我们梳理全案开发阶段和关联性价值。28并线：城市配套VS住宅开发?各开发阶段关联价值兑现城市大型大型购购物中心物中心动动工工完善社完善社区区商商业业配套配套高尔夫球高尔夫球场动场动工工甲甲级写级写字字楼动楼动工工大型大型购购物中心建成物中心建成配套线五星五星级级酒店酒店动动工工五星五星级级酒店建成酒店建成保利影保利影剧剧院呈院呈现现部分商部分商业业配套呈配套呈现现成熟商成熟商业业配套呈配套呈现现高尔夫球高尔夫球场场呈呈现现起步期起步期发发展期展期成熟期成熟期联联排排别别墅墅住宅叠拼别叠拼别墅墅住宅独栋别独栋别墅墅独栋别独栋别墅墅联联排排别别墅墅产品线多多层层高高层产层产品品产品线高高层产层产品品高高层产层产品品29起步期：稳定至上?起步期：做市场稳定型产品，建立中高端大盘形象–初期成长阶段，在区域吸引力偏弱的情况下，做市场稳定型产品，迎合德阳主流客群需求；–同时，争取用高性价比产品及市场缺位的中偏高端产品最大限度的占位市场，充分利用项目能够呈现的资源条件，建立中高端大盘形象。30发展期：全系列产品，扩大影响?发展期：推出全系列产品，扩大项目影响力–新城开发已初具雏形，项目影响力逐渐扩大。发展期应在市场稳定的情况下，推出全系列产品，覆盖德阳全域人群；–在项目发力的适当阶段，用高标准的产品拔升项目档次，以别墅类产品提升项目调性，借助各个配套工程的价值兑现，实现项目影响力的递进式扩大。31成熟期：高利润产品，规模效益?成熟期——聚焦规模化产品，提升项目盈利能力–此时，新城发展已非常成熟，并且建立了自己相对独特的价值体系和鲜明的项目形象；–成熟期的发展