功能2、保利客户俱乐部?设立保利客户俱乐部，与慈溪高端客户进行初步接触与沟通，有计划全面传播保利慈溪项目。?承担政府人员、媒体、地产同行接待功能。1功能3、集团代表项目展示?在市区接待中心组织本地媒体与部分意向客户介绍、参观杭州保利项目，促进市场对保利的认识与认可。2功能4、定向拓展组资料汇总基地?8月开始做定向市场拓展，主要针对周边企业聚集地的中高层领导、私营业主。3策略下的关键动作三：保利品牌见面会（结合品牌馆开放）拟邀人员：政府机构、媒体、合作单位会议主题：“保利地产钜献，慈溪同步国际主流生活”——保利集团慈溪见面会主要内容：1.保利地产背景介绍；2.保利慈溪项目详细规划说明策略下的关键动作四：保利品牌策略媒体投放?户外拦截，地界垄断。方式：道旗、高炮。?内部形象：气势围墙。?媒体立体投放。在每个品牌营销节点，采用包含网络、报刊、电台等立体传播通路，建立品牌知名度。户外高炮、道旗：www.fdc01.com房地产智库现场围挡：2#2#3#3#项目临路地界段设置高区隔围挡：8米高度、夜间全灯光。www.fdc01.com房地产智库第二阶段主要营销策略、动作（2011年8-9月）?策略：圈层营销、组合营销、跨界营销?动作：《慈溪都市精粹生活读本》发布、慈溪璀璨之夜、知名商家签约仪式www.fdc01.com房地产智库圈层营销通过客户渠道的建设，充分挖掘慈溪市高端客户资源，尽可能导入周边有效客源，并最终形成良好去化和优质口碑的双赢局面。www.fdc01.com房地产智库策略下的关键动作一：慈溪当地的商业会所联动从行为模式分析可以看出，高端公寓目标客群是相对“物以类聚”的一群人，无论是他们在餐饮、聚会、休闲等活动，都会以相对封闭的社交圈为主。因此有必要整理一份慈溪会所名录，包含餐饮度假、SPA休闲、运动健身等方面的高端会所名录。www.fdc01.com房地产智库会所联动方式客户资源共场所展阅SP活动平台享搭建www.fdc01.com房地产智库策略下的关键动作二：《慈溪国际主流生活读本发布》?时间：8-9月?地点：慈溪最好酒店?要素：邀请慈溪市政府官员（宣传部、规划局）、媒体炒作、客户?目的：增加“保利国际城”项目公信力、吸引力www.fdc01.com房地产智库跨界营销通过与世界知名品牌的合作，实现项目外在品质向生活品味的延伸，以贩卖生活方式的服务，形成一种“气场”，从而聚集财富阶层。www.fdc01.com房地产智库策略下的关键动作一：保利国际城璀璨慈溪之夜营销动能：活动目的：树立品牌形象，拔升项目调性活动地点：待定活动方式：国际明星演出、顶级豪车展、奢侈品秀www.fdc01.com房地产智库组合营销在整个营销阶段过程中，结合储客、项目形象宣传需要，策略性组合进行保利国际广场一些知名商家意向性签约仪式。www.fdc01.com房地产智库策略下的关键动作一：知名商家入驻意向签约仪式?时间：?地点：慈溪最好酒店?要素：知名商家代表（国际一线品牌）、媒体、积累的意向客户?目的：增加“保利国际城”项目公信力、吸引力www.fdc01.com房地产智库第三阶段主要营销策略、动作（2011年10-12月）?策略：体验式营销策略?动作：样板段和现场售楼处开放、排屋样板房开放www.fdc01.com房地产智库体验式营销开创慈溪市第一个真正意义上的体验式营销：大规模的精致景观样板，奢适高雅的品牌馆与售楼部，5S级销售服务体验。www.fdc01.com房地产智库规划：项目未动，园林先行【会所/售楼处】——在基本功能的基础上，提升接待的礼仪感，增加氛围的感染力，如鲜花、音乐、杂志、酒水单、礼品等的使用；【园林】——在园林景观设置中，要同时具有自然公园的参观感受与文化内涵，以及酒店的服务感；【样板房】——增加人的痕迹与互动体验，如西餐厨房、家庭厅、地下娱乐室、私家花园等；www.fdc01.com房地产智库样板段建议：?慈溪最大的，最动人的情景花园样板区，并在排屋区设置样板房。1?样板段包含售楼部、样售板房、南北小区大门、楼部看房景观通道等内容。?通过细节处理让现场景观样板段呈现更自然（不像新东西没有价值感），更生2活（有人的痕迹），更3随意（不刻意，不呆板）的感受www.fdc01.com房地产智库样板房选点建议：?综合考虑销售顺序、施工顺序与样板房高1层景观水平，建议选择样售板楼图示4套排屋与1栋房部独栋别墅为样板房；样板房?考虑到施工顺序，样板高层样板房可选择在房2高层开始销售后推出3。www.fdc01.com房地产智库售楼处体验流程（服务的体现）：进售楼处落座沙盘样板园林参观保安礼仪服务人员礼仪等待销售人员销售人员闻到花香+舒缓的音乐酒水单杂志项目介绍园林介绍样板间参观回到会所销售人员销售人员体验生活方式小礼物当月国际国内高档杂志的设置客户在洽谈及甚至后期签约过程中，都会存在等待的现象。建议设置当月国内高档杂志期刊，如国外金融、时事、人文、时尚杂志等，为客户提供增值服务。情景音乐设置一般高档咖啡店、精品书店都会选择“情景音乐”，在不干扰客户思索、聊天的情况下，让人沉静其中备受亲切而优雅。音乐建议选择爵士、古典、法国香颂等，将高雅的国际化文化浸润项目气质。园林体验流程：社区入口社区园林途中具有仪式感四季花卉园林小品+主题雕塑的林荫大道成熟园林样板房参观生活方式体验样板景观入口?运用高大乔木设立林荫大道水景景观雕塑项目内部水系资源少，因而充分利用西面的水资源，临水做一些精致的景观小品，增加项目情趣。过程中以人的可参与性作为重要向导。社区园林——整体风格?倡导植物是建筑的“外立面”，外部环境与园区环境紧密结合；社区园林——整体风格?精细化的绿化理念，多考虑了不同高度的视觉层次,不同季节颜色的搭配社区园林——内部水系景观节点设置社区园林——内部水系景观节点设置内部水系景观示意社区园林——情景化精装庭院设置注重地面的拼花、庭院花卉的种植，以及户外座椅、餐点的摆放；社区园林——情景化精装庭院设置庭院小品社区园林——现场指示手工烤漆的指示牌马赛克的社区图主题性样板间（排屋样板）体验流程：入口餐厅客厅私家花园主客卧室盆栽及手工家具可以食用的主人生活痕迹盆栽及手工家具主人性格面包及饮料风车/向日葵儿童房书房地下娱乐室儿童画板/积木主人兴趣特经典影片回征放样板间——入户样板间——入户?户门、墙角、栏杆、台阶……能摆放盆栽或装饰的地方都放满了花草。样板间——阳台情景设置?可食用的面包、饮料，BBQ设置PART5销售推盘思路项目各地块价值简析：?从地块大小、景观资源、产品类型角度可以得出项目三地块的价值排序为：1213?1号地块：形状规整，景观资源较好，高层产品总价适中，规模相对较大，总套数较高；?2号地块：形状规整，景观资源最佳，低层产品形象优越，溢价高，附加值高，市场去化难23度低；?3号地块：土地面积较小，景观资源相对较少，自身价值较难挖掘，需借助1号2号地块的成功开发创造更高利润。开发顺序建议借用波士顿矩阵分析项目各高地块：?1号地块公寓总户数高，价问题明星产品成熟，能带来大量现金值贡流，适合较早开发。实现高献3号地2号地块?2号地块产品在整个项目中度价值保占支配地位，销售难度较低块证，形象附加值较高。适合最早开发，以提升项目整体形QUESTIONSTAR象档次，充分利用其附加值瘦狗现金牛。?3号地块规模较小，资源少，市场份额亦较小。适合借1号地回笼资1号2号地块的成功开发充金保证分挖掘其潜在价值，争取利块润最大化。DOGCASHCO?建议项目开发顺序为：2W号地块首先开发，1号地相对市场份高块紧跟2号地块第二批房额源开发，3号地块最后开发。推盘方式论证方式一：先推排屋有利因素：?有利于奠定在市场中的占位，树立项目高端形象，基调定为别墅住区，从而拉升目标客群对公寓价格的预期。不利因素：?排屋溢价能力强，集中推售影响项目溢价能力。推盘方式论证方式二：先推公寓有利因素：?推广难度相对于先推排屋小；?能快速完成回款任务，制造热销的局面；?排屋后推，能够实现高溢价。不利因素：?难以树立项目的高端形象；?公寓起价较排屋低，影响客户对后期排屋价格的心理预期。排屋、公寓推盘相结合：?部分排屋先推（含排屋区公寓），引发热卖氛围，同时奠定高端形象；?排屋的高价入市也为后续公寓拉高溢价做支撑；?首期排屋推出后，北区公寓在紧跟入市，借热销氛围快速去化；?后期排屋推盘速度放缓，公寓快速推盘，实现项目快速回款；?水岸排屋压轴销售，创造项目最高溢价。?鉴于施工原因，3号地块可在最后考虑。综合考虑后建议：排屋、公寓相结合推盘排屋区价值分析1、排屋区西部、南部楼栋有一线水景资源，临近排屋市场价值相对较高；2、中南部位排屋有中轴景观资源，其市场价值相对略高；3、北侧为沿街商铺及人车主出入口，氛围相对嘈杂，南部楼栋市场价值相对北部楼栋低；4、东侧为规划车行道，受噪音影响相，对东部嘈楼栋杂区市域场价值相对西部楼栋低。天然河道低高低人工水景9858㎡西北区：11556㎡东北区：7704㎡9858㎡西南区：14928㎡东南区：8675㎡9858㎡排屋推盘顺序综合考虑项目样板段选点、景观优势、施工的有序性，建议项目排屋区推盘顺序如下图所示。第一批房源第二批房源11556㎡7704㎡天规然划河车道行道第四批房源第三批房源14928㎡8675㎡2011年45月6月7月8月9月10月11月12月关月键5月6月7月8月9月10月开工典礼品牌馆开现场售楼开样板开放VIP卡发认筹活动11月开盘节放放行点排屋11月开盘首推1、11月项目首期开盘；销售时间2011年11月2、从施工顺序角度及未来销售价格角度考虑户型面