环太湖城市竞争力分析【房地产市场】苏州、无锡在经济领先的情况下，房地产业高速发展，除满足本地客户需求外，更是吸引了大量长三角客户前来投资置业；常州市房地产市场处于低位运行状态，发展空间广阔。1环太湖区域城市房地产竞争力分析【结论】?常州市虽然在经济总量上不及苏州、无锡，但GDP增长速度位于首位，说明发展后劲比较强劲，发展空间较为广阔；?在自然条件相似的情况下，常州市随着交通规划的不断实施，未来与长三角其他重点城市（上海、杭州等）的联系将更加紧密，城市综合竞争力不断增强；?与苏州、无锡相比较，常州市处于房地产业的低位运行状态，因此在价格上升空间等方面存在较大优势和发展机遇；?未来苏锡常城市群的房地产市场发展角逐中，常州市将逐渐显现出强势发展态势以及愈发明显的竞争优势。21.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议2.2.2.2.市市市市场研场研场研场研究究究究与与与与机机机机会会会会分析分析分析分析?宏观经济分析?常州城市概况?常州房地产市场分析?区域房地产市场分析?市场机会小结3区域住宅市场分析【板块分布】从目前常州房地产上来看，按区域分主要分为五大房地产板块，分别为城东、城南、城西、城北、城中板块。城北板块借势良好的城东板块在向东部景观生态优势，承接发展的态势下，常城中区人口转移，逐州接轨上海，城东首当其冲，新经济步成为新兴富人区。城北板块形势非常看好；板城西块客户主要为城中板块区外溢性人群及本城西板块临近开发中地升级置业者。的钟楼经济开发区，城中城东该区域楼盘的性价比板块板块以及发展潜力吸引了区域产业人群。城中板块区域位置优越，规划的侧重城南板块为武进区，城南板块点将主要会以环境与常州市区相距较远和功能提升为先导，房地产市场相对独，供应稀缺，新增立，板块有向南发展供应项目偏向高档的态势，并拥有常州住宅发展。市稀缺的纯别墅区。4区域住宅市场分析【板块分布—城北】城北区域北濒长江，南靠沪宁铁路，区位条件优越，交通便捷。由旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。06年10月常州市新的行政中心顺利迁入。其房地产开发一直高歌猛进，在政府九九龙仓时龙仓时代上院代上院远景规划影响下，房地产开发火热，区域潜力价值开始显现。从区域成交来看，供应量、成交量居全市之首，同比上涨最为明显，也是世茂香世茂香槟槟湖湖龙龙湖香醍漫步湖香醍漫步2009年活跃度比较明显的区域，3月份至今支撑该区域成交量主要是中低端楼盘。选择该区域容积率1-2的三个项目进行分析。5区域住宅市场分析【板块分布—城北】城北板块建筑类型以多种混合为主，项目内既有低密度别墅产品又有高层和小高层，选择的调研项目容积率在1-2之间，以欧式建筑风格为主，住宅都为毛坯交房。总建筑面物业名称积（万容积率建筑形式建筑风格交房标准绿化率㎡）1栋26层高层;1栋32层高九龙仓时代层;1栋26层901.86欧式风格毛坯;35%上院高层;双拼:5栋;联排:12栋住宅、别墅、龙湖香醍漫652独橦别墅、花欧式风格毛坯;35%步园洋房高层、小高层世茂香槟湖1151.4、独栋、双拼中式现代毛坯;65%、联排龙湖香醍漫步6区域住宅市场分析【板块分布—城北】在售项目以中高端住宅及低密度别墅为主，住宅7000-8300元/㎡，双拼17000-19000元/㎡，独栋22000-25000元/㎡，联排14000-16000元/㎡。九龙仓时代上院当前市场报价（元物业费（元/物业名称户型区间（㎡）车位比/㎡）㎡·月）87-115二居，104-139三高层7000；联排九龙仓时代上院居，139四居，1:0.81.515000，双拼25000415双拼，256联排龙湖香醍漫步320-380㎡联排-预计16000元/㎡-九龙仓时代上院85一居，83-104二居，121-136住宅7500-8300元三居，155-/㎡;双拼17000-205四居，200-世茂香槟湖1:119000，独栋1.4261跃层，515-22000-24000，联523独栋，365-排14000-16000395双拼，234-231联排7区域住宅市场分析【城北板块小结】产品形式：城北板块户型区间：主力户销售价格：在售项客户情况：客群建筑类型以多种混合为型以二居和三居为主目以中高端住宅及低以本市居住升级人主，项目内既有低密度,一居85㎡,二居密度别墅为主，住宅群为主，部分外地别墅产品又有高层和小87-115㎡,三居7000-8300元/㎡，投资客户，上海、高层，容积率在1-2之104-136㎡，四居双拼17000-19000元浙江较多。间，以欧式建筑风格为139-205㎡，独栋/㎡，独栋22000-主，多为毛坯交房；515-523㎡，双拼25000元/㎡，联排365-415㎡，联排14000-16000元/㎡256-380㎡；；8区域住宅市场分析【板块分布—城东】城东区位于常州城东，主要是指以新312国道以北，和平北路以东区域。随着常州向特大城市框架目标的实施，东部发展已经进入政府的开发视线，常州接水晶城水晶城轨上海，城东首当其冲，经济形势非常看好；目前，该区域“五纵五横”的交通格局新城公新城公园园壹壹号号已经形成，将催生“东大门”新城区。城东区域市场价格稳定度较高，整体市场的推案量的淡旺季特征较为明显，总体来说，除成交量受整体性影响同比有所上涨，目前区域供求状况较合理，市场比较健康。选择该区域容积率1-2的两个项目进行分析。9区域住宅市场分析【板块分布—城东】城东板块建筑类型以高层和小高层为主，有少部分低密度别墅产品，容积率在1-2之间，以欧式建筑风格为主，住宅都为毛坯交房。水晶城总建筑面物业名称积（万容积率建筑形式建筑风格交房标准绿化率㎡）24栋高层、4水晶城242栋小高层、8中式现代毛坯;30%栋联排别墅有6栋18层、4栋26层高层新城公园壹号431.3英式毛坯;40%、153套联排别墅水晶城区域住宅市场分析【板块分布—城东】主力户型以二居和三居为主，二居77-100㎡，三居94-124㎡，住宅报价5000-5800元/㎡，联排报价9000-10000元/㎡左右。户型区间当前市场报价物业费（元物业名称车位比（㎡）（元/㎡）/㎡·月）89-94二居，110-123水晶城1:0.6住宅：58000.75㎡三居，140四居新城公园壹号77-100二居，住宅：5000，94㎡-124㎡新城公园壹号1:0.69000-0.8220-别墅：三居，10000240联排11新城公园壹号区域住宅市场分析【城东板块小结】产品形式：城东板块户型区间：主力户销售价格：城东板客户情况：城东板建筑类型以高层和小高型以二居和三居为主块在售项目以住宅块客群以本市居住层为主，有少部分低密，户型区间：一居85为主，配少量联排改善人群为主，部度别墅产品，容积率在㎡，二居77-100㎡别墅。住宅5000-分外地投资客户，1-2之间，以欧式建筑，三居94-124㎡，5800元/㎡，联排上海、浙江较多。风格为主，住宅都为毛四居140㎡，联排9000-10000元/㎡坯交房；220-240㎡；左右；12区域住宅市场分析【板块分布—城中】城中区位于常州市区中部，东至和平路，南至中吴大道，西至和平路，北至关河路。城中区作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将新城首府新城首府主要会以环境和功能提升为先导，有序推进旧城更新改造，突出人居环境的改善和文化底蕴的挖掘与传承。万万博博国际国际广广场场该区域容积率普遍在2以上，选择该区域知名度高的三个项目进行开发。九九洲洲新世新世界界新城首府13区域住宅市场分析【板块分布—城中】建筑类型以高层和小高层为主,容积率在2以上,多为现代建筑风格,住宅毛坯交房为主，部分高端及公寓项目精装,装标在2500-3800元/㎡。总建筑面积物业名称容积率建筑形式建筑风格交房标准绿化率（万㎡）6栋32层的高全装新城首府182.4现代70%层修;38002栋住宅,1栋万博国际广商住公寓,1栋全装21.27现代-场写字楼,均为修;250035层高层3栋33层,2栋19层,1栋九洲新世界1103.820层,1栋32现代简约毛坯;30%层高层,1栋17层的小高层新城首府区域住宅市场分析【板块分布—城中】主力户型以二居和三居为主，基本价格在6000-8000元/㎡左右，个别高端项目售价在20000元/㎡左右，客群以本市自住人群为主，少部分外地投资客户。当前市场报价（元/物业费（元/物业名称户型区间（㎡）车位比㎡）㎡·月）120二居,138-160新城首府1:218000-200003.15三居,245四居55一居,104-105万博国际广场二居,125-159三1:111000-180001.8居42-71一居,63-98九洲新世界二居,112-143三1:0.68600-105001.05居,174四居万博国际广场15区域住宅市场分析【城中板块小结】产品形式：建筑类型户型区间：主力户销售价格：城市中客户情况：城市以高层和小高层为主,型以二居和三居为主心区域在售项目以中中心区域客群以容积率在2以上，多为，户型区间:一居室高端住宅为主,基本本市自住人群为现代建筑风格，住宅毛42-71平米,二居室价格在6000-8000元主，少部分外地坯交房为主，部分高端65-120平米,三居室/㎡左右，个别高端投资客户。及公寓项目精装,装标112-160平米；项目售价在20000元在2500-3800元/㎡；/㎡左右；16区域住宅市场分析【板块分布—城西】城西板块的范围为：长江路以西、龙城大道以南、新312国道以北