短期因素短期因素负利率消失对房价产生实质影响，后市加息负利率消失对房价产生实质影响，后市加息负利率负利率压力较大，房价面临滞涨压力较大，房价面临滞涨20072007年进入加息通道后，房价迅速进入滞涨状态，甚至明显下降年进入加息通道后，房价迅速进入滞涨状态，甚至明显下降短期因素短期因素房产税因征收对象不同，及买房目的不同，对房产税因征收对象不同，及买房目的不同，对房产税房产税市场产生差异化影响，开征后，短期内将打压市场产生差异化影响，开征后，短期内将打压房价房价12月8日，上海市有关部门证实，上海在首批试点房产税的城市之列，上海房管局已经准备好关于房产税试点的相关工作，但具体开征时间由中尚未确定；房产税开征将在中短期内对房价利空，但长期来看，额外税收将在自住房和供给者之间消化，市场随即达到新平衡；开征房产税，政府将再次从楼市中获得大笔税收，一定程度上缓减地方政府对土地财政的依赖。短期因素短期因素历史经验来看，因春节因素，一季度成交会历史经验来看，因春节因素，一季度成交会供需释放供需释放较为低迷，二季度开始反弹较为低迷，二季度开始反弹从历年数据来看，一线城市销售旺季集中在第二季度，二三线城市集中在从历年数据来看，一线城市销售旺季集中在第二季度，二三线城市集中在4/11//124/11//12月月短期因素短期因素市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初政府态度政府态度的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力的压力目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有陉的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的弼务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题；短期因素短期因素面对面对持续回暖持续回暖的市场，中的市场，中央领导央领导、、各各大部大部委委明确明确政府态度政府态度表态：政策调控表态：政策调控层层面“面“决决不不半途而废半途而废””9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副李克强总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。住建部9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。住建部9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、银监会南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管国土部理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约住建部定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。保监会9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。财政部9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。?9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展；?9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；?9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首付比例提高至三成，严格执行之前的二套房信贷政策，三套房停贷；?9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部文公布《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。核心核心因素因素M2M2高速高速增增长，长，增增速速远远高于高于GDPGDP和和CPICPI，，造造成市场成市场流动性流动性流动性逐流动性逐年年增增长，长，流动性流动性严重严重过剩过剩，，引发引发通通货膨胀货膨胀预预期产生期产生0909年年M2M2巨幅巨幅增增长长1212年年来来M2M2增增长长555566.4.43%3%20092009年年底底外外汇汇总额总额约占约占M2M2的的25%25%，，流动性GDP增长198.99%即即使剔除使剔除外外汇占款汇占款GDP增长198.99%影响，影响，货币货币供供应量应量严重过剩1212年来年来增增速依然是速依然是CPICPI增增长长1177..38%38%GDPGDP的的两倍两倍多。多。核心核心因素因素货币货币政策由“政策由“适适度度宽宽松”松”转转为“稳为“稳健健”，”，预计预计流动性流动性20112011年中年中性偏紧性偏紧政策，但政策，但与与以以往往不同，政策不同，政策灵灵活活度很高度很高12月3日，中央经济工作会议定召开，确定2011年实行积极的财政政策和稳健的货币政策；货币政策回归稳健在于防止全面通胀；稳健的货币政策将采取总量对冲、增量控制与适度升值、谨慎加息、适当管制流入资本的对策来收缩流动性；分析稳健的货币政策是相对于前两年适度宽松的货币政策的一个转变，但稳健更多是强调政策的灵活性；在全球眼光下，综合考虑其他主要经济体的发展及中国自己的问题，提出稳健的货币政策，可以说能立于不败之地，而在实际操作方向上，既可能从紧，也可能宽松；综合分析，2011年的政策预计中性偏紧的基调，但会根据不同时期的经济形势做出灵活的调整。趋趋势势研判研判下一下一阶阶段发展段发展趋趋势势模拟图模拟图序影响因作用号素十二五规1长期利好划短期内难2保障房以投放3政府态度决不放松限购及预政策区域4收资金监可能扩大管开发商资5面临紧缩金加息预期6负利率增强上海等选择性试点7房产税，短期房价利空季节性差2011.22011.28供需状况异流动性管9收紧理趋趋势势研判研判预计本区预计本区域域市场成交市场成交量量一季度下一季度下滑滑，，幅幅度不大，度不大，本本案案二季度开始二季度开始回回升升，成交价全年，成交价全年保持保持稳定上稳定上升升本区本区域域市场市场量量价价预预测测2010.42010.42010.92010.92011.22011.2成交成交量量成交价成交价本区域在调控后，成交量在短期内未明显下滑，在2月前后，受春节因素以及成都市场滞销影响，观望氛围上升，成交量2月有所下滑，但下滑幅度不会很大；对于成交价，由于区域价格起点低，预计全年保持稳定上升。PARTPART22机机会会搜寻搜寻2.22.2区区域域市场市场宏观市场机会发掘区域市场一、住一、住宅宅市场市场郫县楼盘主要集中在郫筒、红光和犀浦三个郫县郫县住住宅宅分布分布区域1122郫筒镇334455776688991010红红光光镇镇111111331122151514141188116611771华侨凤凰国际10绿地国际花都19万树森林191922002和院11上景颐园20交大卡布里城22113置信逸都12合景万景峰21公园榕郡22224景尚景13正成名城左岸22晶宝盛世桃园2323犀浦镇犀浦镇26265中铁瑞景茗城14万基金蓝湾23芙华金色海伦22446四季豪庭15龙城国际24炎华置信西江月22557龙湖弗莱明戈16华润橡树湾25中铁塔米亚8中信未来城17润扬西区地标26成都后花园9海骏达蜀都一号18中铁伊萨贝拉犀浦和郫筒区域发展潜力更佳，红光次板块板块价价值值分析分析之板块名板块主要范围功能定位优势劣势称绕城高速、沙西线、紧邻金牛区和高新区的高新西区配套成灌高速公路、犀浦地缘优势；双铁综合性多为低档配套；区域产业区，未来犀浦镇与金牛区交界线围枢纽站的交通优势；高整体环境杂乱；城镇城市西部商业成区域，面积约3.2校配套产业区；商业配等级要低于郫筒休闲区平方公里套成熟；人口基数庞大由绕城高速500米生区域价值相对处于劣高新西区配套紧邻高新西区的地理优态绿地、围城路西沿势；快铁以南配套欠产业区，未来势；快铁开通提升区域红光线、托普大道及红光缺；近期缺乏地铁规城市次区域中价值；高校配套产业区路合围而成，面积约划；发展潜力属三者心；镇区配套成熟为2.9平方公里中最弱郫县城区所在地，地段距成都相对较远，主郫筒镇成灌路以南的1、犀浦板块发展主要依赖郫县政治文化紧邻金牛区和高新成熟度高；西区的独特基础设施完地缘优势，郫县要依赖自身发展目前唯一的同时；近郫筒城区，面积约拥有地铁、7.7快铁双平重交通优中心，城市次势，因而，善；城区配套成熟善；犀浦在区域发展中，可谓占期无地铁规划；蜀都尽天时地利，未来分析前方公里景看好；区域中心蜀都新城规划起点很高新城目前尚处起步阶2、郫筒板块距成都较远，且短期没有地铁规划；覆盖全郫县人口，对区域发展利空，但段，发展尚不成熟郫筒房地产起步最早，也最成熟，目前着重发展高起点规划的蜀都新城，凭借良好城市基础，郫筒发展前景同样看好；3、红光板块是随着快铁的修建而兴起的板块，位置上逊色于犀浦，配套上也不如郫筒，但该区域楼盘